Богудония — старый рыбацкий район на юго-западном побережье, в самом центре старого Таганрога. Люди ищут здесь дом ради близости к заливу, старой застройки и тихих улиц. Но у района есть особенность, о которой лучше узнать до задатка: берег, обрыв и грунт. Разберём, что известно точно и что проверять при покупке.

Где находится Богудония и как её называют

Район ограничен улицей Шевченко, Никольской балкой и переулком Рыбным. Главные улицы — Первая и Третья Надгорные. В разговорной речи название встречается и как «Бугудония». Точный список домов, которые «входят» в район, никто официально не фиксирует, поэтому в объявлениях слово часто используют вольно. Если продавец пишет «Богудония», просите адрес и сверяйте его по карте, а не на слово.

Для сравнения с соседними кварталами посмотрите улицу Шевченко в Таганроге: она проходит по границе района и ведёт от центра к порту. А общую картину города даёт материал «Районы Таганрога: почему их официально нет».

Откуда название и чем район старше соседей

По мнению местных историков, название восходит к фамилии отставного поручика А. И. Боудона (Богудона, 1791–1881). Он вместе с рыбопромышленниками открыл здесь рыбоперерабатывающий завод. Это версия, а не документальный факт, так что в разговоре с продавцом её лучше подавать именно так.

Из достоверного: Свято-Никольский храм в районе освящён в 1778 году. То есть люди селились здесь задолго до того, как Таганрог стал тем городом, который мы знаем. Для покупателя это означает старый фонд со всеми его плюсами и минусами: характерные дворы, дома разных десятилетий, часто самодельные пристройки и документы, которые копились годами.

Студенты и аренда: наследие 1952 года

С 1952 года, когда начали строить радиотехнический институт, жители района сдают жильё студентам. Традиция живёт до сих пор. Если вы покупаете дом или часть дома для сдачи, это аргумент в пользу района. Если для жизни, учтите: часть соседей может быть арендаторами, а сезонность в студенческих кварталах заметна. Подробнее о доходности и расходах владельца сдаваемого жилья — в статье «Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть».

Главный вопрос: берег и грунт

Теперь о том, ради чего стоит читать эту статью дальше. В августе 2016 года депутаты и чиновники осматривали район после жалоб жителей Первой и Третьей Надгорных. Тогда решили провести инвентаризацию и заказать проект берегоукрепления. Чем всё закончилось на практике, мы не проверяли, поэтому не будем делать вид, что знаем. Для вас вывод простой: проблема берега в районе признана официально, и вопрос «что с берегом у этого дома» законный.

Кроме того, в районе случаются провалы грунта. Их связывают со старыми подземными ледниками, в которых когда-то хранили рыбу. Это не повод обходить район стороной, но повод не торопиться. Мы не будем называть конкретные дома и не будем пугать: у большинства домов вокруг никаких проблем нет. Но проверка здесь не формальность.

Что проверить перед покупкой дома

Краткий список без паники:

  • Расположение относительно обрыва. Посмотрите, как участок расположен к краю берега и есть ли подпорные стенки. Спросите, кто и когда их ремонтировал.
  • Трещины и перекосы. Диагонали в стенах, перекошенные дверные проёмы, разошедшиеся швы между старой частью и пристройкой. Один признак ничего не доказывает, несколько вместе — повод звать специалиста.
  • Оседание во дворе. Просадки, воронки, провалившаяся отмостка. Расспросите соседей: они обычно знают историю участка лучше продавца.
  • Подвал и погреб. В районе с историей ледников у любого подвала нужно спросить про подземные пустоты и старые выработки.

Отдельно скажем про ипотеку. Банки осторожнее относятся к старым домам и частям дома, а оценщик может заметить то, что вы пропустили. Что учесть, если дом стоит у моря, — в статье «Дом у моря под Таганрогом в ипотеку: что учесть до заявки».

Практический совет: приезжайте на осмотр дважды, в сухую погоду и после дождя. После ливня видно, куда уходит вода во дворе, где она застаивается и не подмывает ли она фундамент. Это бесплатно и даёт больше информации, чем любое объявление. Если у участка есть склон к воде, спросите у соседей, как он вёл себя в сильные ветра и в сезон дождей.

Плюсы района

Не всё так тревожно, иначе район давно опустел бы. Он в центре старого города, до воды рукой подать, у улиц свой характер: невысокая застройка, дворы, старые деревья. Для тех, кто выбирает Таганрог ради моря, это один из немногих районов, где жильё действительно стоит у залива, а не только «в районе набережной». Ориентиры вокруг понятны: центр с улицами Петровской, Греческой, Фрунзе и Пушкинская набережная.

Минусы и когда лучше выбрать другое

Честно: если вам нужна простая и предсказуемая покупка с минимумом проверок, Богудония не лучший выбор. Берег, возможные проблемы с грунтом, старые документы и самодельные пристройки требуют времени и денег на экспертизу. Если вы ищете квартиру для спокойной жизни, возможно, разумнее посмотреть на современные дома: сравнение в статье «Старый фонд или новостройка в Таганроге: что выбрать».

Агентство здесь нужно не всегда. Если вы знаете район, у вас есть знакомый строитель и вы готовы сами собрать документы, справитесь без нас. Если нет, помощь окупается на этапе проверки, а не показа. Общие подводные камни приморского жилья описаны в материале «Квартира у моря в Таганроге: где искать и о чём молчат продавцы».

Ещё один момент, о котором забывают: страховка. Страховые компании по-разному смотрят на дома рядом с берегом и на старые постройки. Уточните условия заранее, до задатка, чтобы не обнаружить в день сделки, что полис выйдет дороже ожидаемого или вам откажут.

Вопросы и ответы

Правда ли, что в Богудонии дома уходят под воду? Нет оснований так утверждать. Известно, что район осматривали из-за жалоб жителей, а провалы грунта случаются. Поэтому оценивайте каждый дом отдельно.

Можно ли взять ипотеку на дом в Богудонии? Зависит от дома и банка. Важны оформление построек, состояние и заключение оценщика. Лучше сначала спросить в банке, потом вносить задаток.

С чего начать, если нашёл подходящий вариант? Попросите документы, осмотрите участок и соседей, пригласите специалиста по конструкциям. Только после этого обсуждайте цену и задаток.

Что дальше

Если вы присматриваете дом или квартиру в Богудонии или рядом с ней, оставьте заявку: поможем проверить документы, сверить адрес и понять, нужна ли вам экспертиза. Без давления, просто по существу.