Ставка 13% с аренды остаётся только до определённой суммы годового дохода. С 2025 года НДФЛ прогрессивный (ст. 224 НК): 13% платят с годового дохода до 2,4 млн руб., 15% — с той части, что лежит между 2,4 и 5 млн, дальше идут 18%, 20% и 22%. Для владельца одной квартиры, которая сдаётся на длительный срок, это чаще всего ничего не меняет. Но если у вас несколько объектов, посуточная сдача или большая зарплата, порог может оказаться ближе, чем кажется.
Как устроена шкала и при чём тут аренда
Главное, что нужно запомнить: повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к той части, которая превысила порог. Если за год набралось чуть больше 2,4 млн, по 15% облагается только «хвост» сверх этой суммы, а всё, что ниже, остаётся под 13%. Скачка, при котором весь доход вдруг дорожает, нет.
Доход от сдачи жилья в наём входит в общую налоговую базу физлица (ст. 208 и 209 НК). То есть он не живёт отдельно: считается вместе с другими доходами, которые облагаются по этой шкале. Точный перечень доходов, к которым шкала применяется, и исключения лучше смотреть прямо в ст. 224 НК или уточнять в налоговой — здесь мы не будем гадать.
Кого это касается на практике
Если вы сдаёте одну квартиру в обычном спальном районе Ростова или в Таганроге, годовая арендная плата редко приближается к 2,4 млн. Тут речь, скорее, о другом: удобно знать, что порог существует, и не удивляться, если ставка когда-нибудь окажется выше 13%.
Внимательнее стоит быть в нескольких случаях:
- у вас несколько сдаваемых объектов, и доходы с них складываются;
- вы сдаёте посуточно, а не на длительный срок — оборот выше, хотя и хлопот больше (разницу мы разбирали в статье Сдавать посуточно или надолго: разница в хлопотах и рисках);
- у вас есть другие крупные доходы, которые тоже облагаются по этой шкале;
- вы сдаёте коммерческое помещение, а не квартиру.
Если ни один из пунктов не про вас, скорее всего, вы остаётесь на 13% весь год. Но проверить стоит хотя бы раз, особенно перед тем, как покупать вторую квартиру под сдачу. Про это мы писали отдельно: Вторая квартира в ипотеку для сдачи: о чём подумать заранее.
Кто и когда платит налог с аренды
Физлицо без статуса ИП или самозанятого декларирует доход от аренды само. По позиции ФНС срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а уплата налога — до 15 июля того же года. Для дохода за 2026 год это 30 апреля 2027 года для декларации и 15 июля 2027 года для оплаты.
Важная деталь: если арендатор — российская организация, налог вместо вас считает и удерживает она сама как налоговый агент (ст. 226 НК, письмо Минфина от 02.06.2015 № 03-04-06/31829). Переложить эту обязанность на собственника договором нельзя. Прогрессивная шкала в этом случае тоже работает, но оформлением занимается бухгалтерия компании. Если вы сомневаетесь, как это записать в договоре, лучше показать текст юристу до подписания.
Что можно сделать, если доход близок к порогу
Есть несколько законных способов смотреть на ситуацию шире, чем «платить 13% и не думать». Ни один из них не универсален, у каждого свои ограничения.
Самозанятость. Для части арендодателей это самый простой режим, но у него есть условия и лимиты. Мы не будем пересказывать цифры здесь, чтобы не ошибиться, подробности в статье Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения.
ИП на упрощёнке. На УСН платят 6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами (это базовые ставки НК, регион может их снижать). Звучит выгодно, но это уже предпринимательство: взносы, отчётность, ведение учёта. Для одной квартиры овчинка может не стоить выделки.
Патент. ИП может применять патент на сдачу в наём жилых и нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности. Стоимость патента региональная, поэтому называть цифру без проверки по вашему региону мы не станем.
Ничего не менять. Если доход невелик, сложные режимы только добавят бумаг. Иногда честный совет — остаться на обычном НДФЛ и вовремя подать декларацию.
Минусы и подводные камни
Первое: переход на другой режим не отменяет налога на уже полученные доходы. Нельзя «переоформиться» задним числом и пересчитать прошлый год.
Второе: ИП — это постоянные обязанности. Если вы перейдёте на ИП ради экономии налога, а потом выяснится, что аренда приносит немного, закрыть статус тоже придётся оформлять.
Третье: налог с физлица считают с дохода. Учёт расходов возможен на УСН «доходы минус расходы» у ИП, но не как свободная опция для любого собственника. Какие траты вообще возникают у владельца, мы собирали в статье Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть.
Четвёртое: если вы не подали декларацию или не заплатили налог, ответственность наступает по ст. 119 и 122 НК, плюс пени. Размеры мы здесь не приводим, их нужно сверять с действующей редакцией кодекса. Практический вывод простой: лучше подать декларацию вовремя, чем потом исправлять.
Когда агентство не нужно
Налоги арендодателя — не та задача, где обязательно нужно платить посреднику. Декларацию по обычному НДФЛ можно подготовить самому или с помощью бухгалтера, а шкалу и сроки легко проверить в кодексе. Агентство нужно в другом: подобрать квартиру под сдачу, проверить документы, найти арендатора, собрать договор. Если вы выбираете объект именно для аренды, пригодится материал Квартира под сдачу: как выбрать.
Если же вы планируете расширять портфель и хотите понимать общую картину, посмотрите Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа и Вторая квартира под сдачу: налоги и оформление. А если у вас квартира в долях, сначала разберитесь с согласием совладельцев: Сдать квартиру в долевой собственности: нужно ли согласие всех.
Как не ошибиться с расчётом
Практический порядок такой. В конце года соберите все поступления по аренде, включая авансы и залоги, если они остаются у вас как плата. Отдельно решите, какие другие доходы у вас были и подпадают ли они под шкалу. Сверьте итог с порогами 2,4 и 5 млн. И заранее прикиньте, к какому сроку готовить документы: до 30 апреля декларация, до 15 июля налог.
Сверяйте и прочие налоговые вопросы года. Например, если вы ещё и продавали жильё, смотрите статью Продали квартиру в 2026 году: когда декларация и налог. Если сдаёте посуточно, пригодится Налог с посуточной аренды: НДФЛ или самозанятость.
Частые вопросы
Применяется ли 15% ко всему доходу, если я превысил 2,4 млн? Нет. По более высокой ставке облагается только часть дохода сверх порога, остальное остаётся под 13%.
Входит ли доход от аренды в общую базу? Да, доход от сдачи в наём жилья в РФ облагается НДФЛ и входит в общую базу физлица. Какие именно доходы суммируются при применении шкалы, уточняйте в ст. 224 НК.
Нужно ли пенсионеру платить НДФЛ с аренды? Да. Льгот по доходу от аренды для пенсионеров Налоговый кодекс не предусматривает.