Да, пенсионер, который сдаёт квартиру, платит налог с этого дохода так же, как любой другой собственник. Пенсионный возраст не освобождает от НДФЛ с аренды: Налоговый кодекс не предусматривает для этого дохода никаких льгот по возрасту. Дальше разберём, откуда берётся путаница, какие у пенсионера есть варианты и где чаще всего ошибаются.

Откуда берётся миф про «пенсионерам можно»

Путаница возникает из-за того, что для пенсионеров действительно есть послабления, только в других местах. Например, есть льгота пенсионерам по налогу на имущество: один объект каждого вида. Есть и особые правила переноса вычета: об этом мы писали в материале Вычет пенсионеру за квартиру: перенос на три прошлых года.

Но это налог на имущество и вычет за покупку жилья. Доход от сдачи квартиры в наём — отдельная история: по статьям 208 и 209 НК он облагается НДФЛ, если жильё находится в России. Получаете деньги от жильца, значит, получаете доход, с которого надо заплатить налог. Статус «пенсионер» на это не влияет.

Частое возражение: «Я же получаю небольшую пенсию, мне эти деньги нужны». Налоговая это не учитывает. Размер вашей пенсии и ваши жизненные обстоятельства для расчёта НДФЛ с аренды значения не имеют.

Как платит пенсионер без статуса ИП и самозанятого

Если вы не оформили ни ИП, ни статус самозанятого, вы декларируете доход сами. Порядок по позиции ФНС такой:

  • подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода;
  • заплатить налог нужно до 15 июля того же года;
  • за 2026 год: декларация до 30 апреля 2027 года, налог до 15 июля 2027 года.

Обратите внимание на разницу: подать бумагу и заплатить деньги нужно в разные даты. Многие путают и несут всё сразу в июле, а к этому моменту срок подачи декларации уже прошёл. Пошаговый разбор оформления мы вынесем в отдельный материал, а общую картину по налогам владельца сдаваемой жилплощади можно посмотреть в статье Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа.

Какая ставка у пенсионера

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ (статья 224 НК). Для большинства арендодателей-пенсионеров актуальна первая ступень: 13% с годового дохода до 2,4 млн руб. Следующие ступени: 15% с части дохода от 2,4 до 5 млн, дальше 18%, 20% и 22%.

Важный нюанс: доход от аренды входит в общую налоговую базу. Если вы сдаёте квартиру и при этом получаете другие облагаемые доходы, например подрабатываете или продали что-то, всё складывается. Поэтому стоит учитывать всё, что вы получили за год. Расчётов в рублях мы здесь делать не будем: они зависят от ваших условий, а считать лучше по своим документам.

Что делать, если не хочется заполнять декларацию самому

Для многих пенсионеров именно декларация — главная проблема, а не сама ставка. Есть несколько путей.

Самозанятость. Это отдельный режим для тех, кто сдаёт жильё физлицам и хочет не заполнять 3-НДФЛ. Ставки и лимиты мы здесь не пересказываем, чтобы не ошибиться: всё подробно описано в статье Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения. Главное, что стоит проверить заранее: подходит ли этот режим вашей ситуации и кто ваш арендатор.

ИП. Индивидуальный предприниматель может применять патент на сдачу собственных помещений или упрощённую систему. На УСН ставка 6% при объекте «доходы» или 15% при объекте «доходы минус расходы» (это базовые ставки, регион может их снижать). Но у ИП появляются свои обязанности и взносы, и для одной квартиры это нужно взвешивать отдельно. Сравнение режимов с плюсами и минусами мы разбираем в одном из материалов этой серии.

Помощь родственников или специалиста. Заполнить декларацию можно через налогового консультанта или с помощью взрослых детей. Главное, чтобы данные о доходе были верными и вы понимали, что подписываете.

Когда арендатор — компания

Бывает, что квартиру у пенсионера снимает не человек, а организация, например для сотрудников. Тогда схема другая: российская организация, которая снимает жильё у физлица, считается налоговым агентом. Она сама исчисляет, удерживает и перечисляет НДФЛ (статья 226 НК; письмо Минфина от 02.06.2015 № 03-04-06/31829). Переложить это на собственника договором нельзя.

На практике это значит, что вы получаете арендную плату уже за вычетом налога. Если вам предлагают договор, где налог якобы «ваша забота», стоит насторожиться и показать текст юристу.

Что будет, если налог не платили

Сразу скажем честно: это самая неприятная часть. За непредставление декларации предусмотрена ответственность по статье 119 НК, за неуплату налога — по статье 122 НК, плюс начисляются пени. Конкретные размеры мы здесь не называем: их лучше уточнять в самом Кодексе на момент вашей ситуации, потому что цифры зависят от срока просрочки и обстоятельств.

Если вы несколько лет сдавали квартиру и ничего не декларировали, не прячьте голову в песок. Чем дольше тянете, тем больше набегает пеней. Обычно разумный порядок такой:

  • вспомнить, за какие годы и сколько месяцев квартира сдавалась;
  • собрать договоры и сведения о том, какие суммы вы получали;
  • подать декларации за прошлые периоды и заплатить налог;
  • сменить схему на будущее: самозанятость, ИП или регулярная подача декларации.

Отдельная статья на эту тему будет в той же серии. Здесь важно запомнить главное: исправлять проще, чем ждать, пока вопросы появятся сами.

Если квартира в долях или сдаётся вместе с родственниками

Пенсионеры часто сдают квартиру, которая принадлежит нескольким людям. Тут есть два момента: нужно согласие остальных собственников (подробности в материале Сдать квартиру в долевой собственности: нужно ли согласие всех), и каждый собственник отвечает за налог со своего дохода. Как делят доход, зависит от договора и того, кому платит арендатор.

Когда агентство не нужно

Разберёмся без рекламы. Если у вас одна понятная квартира, один знакомый арендатор и вы готовы раз в год подать декларацию, агентство вам не требуется. Налоговую часть можно решить самостоятельно.

Агентство полезно в другом: проверить арендатора, составить договор без дыр, определить, за сколько реально сдать, и посчитать, что останется после расходов. Об этом хорошо написано в материале Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть. А если вы только думаете, какую квартиру выбрать под сдачу, пригодится Квартира под сдачу: как выбрать.

Если же вы сдаёте квартиру посуточно, налоговая логика другая, и там есть свои нюансы выбора между НДФЛ и самозанятостью: Налог с посуточной аренды: НДФЛ или самозанятость.

Вопросы и ответы

Я пенсионер, а квартиру сдаю родственнице. Налог всё равно нужен?

Ответить нужно по фактам: если есть оплата за наём, это доход. Если деньги не платятся, дохода нет. Но договор лучше оформлять письменно и сохранять подтверждение того, как вы расплачиваетесь, чтобы потом не доказывать обратное.

Пенсию тоже включат в налоговую базу?

Доход от аренды входит в общую налоговую базу, поэтому ставка может зависеть от общей суммы ваших доходов за год. Как учитывать саму пенсию, лучше уточнить в налоговой по своей ситуации.

Можно ли вообще не платить, если я редко сдаю?

Нет. Любой доход от сдачи жилья в наём облагается налогом, даже если квартира сдавалась недолго. Другое дело, что при редкой сдаче вам может подойти самозанятость, а не обычная декларация, но это нужно проверять по условиям режима.

Что делать дальше

Если вы пенсионер и сдаёте квартиру, самый спокойный шаг — разобраться с налогами до того, как они превратятся в проблему. Если хотите обсудить, как оформить аренду, найти надёжного арендатора или выбрать режим под вашу ситуацию, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет и подскажем, с чего начать, без давления и лишних услуг.