Если вы сдаёте квартиру как обычный собственник, без статуса ИП и самозанятого, то налог с аренды вам никто не посчитает и не заплатит за вас. Нужно самому подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог заплатить до 15 июля того же года. За 2026 год это 30 апреля 2027 и 15 июля 2027. Дальше разберём, как это устроено по шагам и где люди чаще всего ошибаются.
Почему вообще нужна декларация
Доход физлица от сдачи в наём жилья в России облагается НДФЛ (статьи 208 и 209 Налогового кодекса). Если жилец платит вам деньги напрямую, на карту или наличными, никакого налогового агента в цепочке нет. Банк, куда приходят переводы, налог не удерживает. Значит, обязанность посчитать доход и отчитаться лежит на вас.
Есть важное исключение: если квартиру снимает организация, она становится налоговым агентом и сама удерживает НДФЛ. Тогда декларацию за эти деньги обычно подавать не нужно. Здесь мы говорим про классический случай «сдаю знакомым или по объявлению».
Два срока, которые не стоит путать
Здесь главная путаница: срок подачи и срок уплаты разные.
- До 30 апреля следующего года — подать декларацию 3-НДФЛ за прошлый год.
- До 15 июля того же года — заплатить налог по этой декларации.
Это позиция ФНС, на неё и стоит ориентироваться. Получается, что между подачей и оплатой есть пара месяцев, но откладывать декларацию «на после оплаты» нельзя: срок подачи у неё свой. Если доход был в 2026 году, ставьте в календарь 30 апреля 2027 и 15 июля 2027, лучше с запасом в неделю.
Какая ставка и при чём тут прогрессивная шкала
С 2025 года НДФЛ считают по прогрессивной шкале (статья 224 НК): 13% с годового дохода до 2,4 млн рублей, 15% с части от 2,4 до 5 млн, дальше ставки 18%, 20% и 22%. Доход от аренды входит в общую налоговую базу вместе с зарплатой и прочими доходами. Поэтому у человека с хорошей зарплатой и двумя сдаваемыми квартирами ставка на часть дохода может оказаться выше 13%. Для большинства владельцев одной квартиры при обычной зарплате это не критично, но порог знать полезно.
Расчётов в рублях мы здесь не даём: они зависят от суммы вашей аренды, срока и других ваших доходов за год. Для точной цифры лучше сесть с калькулятором или спросить в налоговой.
Как подать декларацию по шагам
- 1.Определите, за какой год подаёте. Налоговый год — календарный, с 1 января по 31 декабря, а не срок вашего договора.
- 1.Соберите данные: договор найма, сведения о получении денег (даты и суммы), свои паспортные и налоговые данные.
- 1.Заполните 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или на бумаге в инспекции.
- 1.Укажите доход от сдачи имущества в наём, проверьте расчёт налога.
- 1.Подайте до 30 апреля.
- 1.Заплатите до 15 июля.
Если вы никогда не подавали декларацию, не бойтесь: форма для арендодателя одна из самых простых. Сложнее бывает собрать цифры, особенно если деньги шли разными способами, и именно поэтому мы советуем с первого месяца вести простую таблицу поступлений.
Что делать с расходами на ремонт и мебель
Тут чаще всего ошибаются в обе стороны. Важно помнить: у физлица на НДФЛ налог считают с дохода. Учёт расходов возможен на УСН «доходы минус расходы» у ИП. Если вы платите налог как обычный собственник, не надейтесь автоматически списать мебель и ремонт. Поэтому решайте про режим до того, как вложитесь в ремонт. Текущие траты на содержание мы собрали в материале Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть.
Что будет, если не подавать
Сдавать квартиру без налога многие продолжают годами, потому что «никто не спрашивал». Но риск реален. За непредставление декларации предусмотрена ответственность по статье 119 НК, за неуплату налога по статье 122 НК, плюс начисляются пени. Конкретные размеры мы сознательно не приводим: проверяйте их в действующей редакции кодекса на день, когда будете принимать решение. Главное, что пени растут, пока долг не закрыт, а сама ситуация со временем не исчезает. Если вы уже сдавали без налога, самое разумное — не тянуть и подать декларации за прошлые периоды, а не ждать, пока вопрос задаст инспекция.
Подробнее о том, что вообще входит в «легальную» сдачу, рассказывает статья Как легально сдавать квартиру: договор, налоги и что бывает за серую аренду. А если вы выбираете формат договора, посмотрите Договор найма на 11 месяцев: почему именно так и что это меняет: срок договора не отменяет налог, но влияет на то, как вы фиксируете доход.
Когда декларация не нужна, а что взять вместо неё
Есть режимы, при которых вы не подаёте 3-НДФЛ как обычный собственник:
- Самозанятость. Налог считается и платится по чекам. Условия и ограничения расписаны в статье Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения. Ставки и лимиты мы тут не повторяем, чтобы не дать устаревшую цифру.
- ИП. Подойдёт патент или УСН: на УСН ставка 6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов (базовые ставки, регион может снижать). Патент на сдачу собственных помещений предусмотрен подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 НК, а его цену задаёт региональный закон.
- Сдача организации. НДФЛ удерживает агент.
Честно скажем и о минусах. ИП даёт больше возможностей, но добавляет отчётность и взносы, поэтому для одной квартиры это не всегда выгодно. Самозанятость удобна, но у неё есть ограничения, и не каждая схема сдачи под неё подходит. Выбор зависит от числа квартир, ваших доходов и планов, и универсального ответа нет.
Когда агентство не нужно
Хотим быть честными: чтобы подать 3-НДФЛ, агентство не нужно. Если у вас одна квартира, один жилец и понятный договор, справитесь сами в личном кабинете налогоплательщика за вечер. Агент нужен там, где другие задачи: найти жильца, проверить его документы, составить договор и акт приёма-передачи, решить, сдавать ли вообще. Про выбор квартиры под аренду читайте в статье Квартира под сдачу: как выбрать, а если сомневаетесь, держать ли жильё в аренде или продать, откройте Сдавать или продать квартиру: как считать, а не гадать.
Если сдаёте посуточно, правила другие: смотрите Налог с посуточной аренды: НДФЛ или самозанятость. А налоги инвестора в целом собраны в статье Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа. Если же вы в этом году ещё и продали квартиру, декларация будет отдельной, см. Продали квартиру в 2026 году: когда декларация и налог.
Частые вопросы
Нужно ли подавать декларацию, если жилец платит наличными и в договоре сумма не указана? Обязанность возникает от получения дохода, а не от способа оплаты. Договор лучше составлять письменно: так проще подтвердить сумму и срок и вам, и жильцу.
Можно ли заплатить налог до подачи декларации? Срок уплаты наступает 15 июля, а подать декларацию нужно до 30 апреля. Подача и уплата — два отдельных действия, и подать декларацию нужно в любом случае в срок.
Я пенсионер, меня это касается? Да. Льгот по доходу от аренды для пенсионеров Налоговый кодекс не предусматривает, возраст от НДФЛ не освобождает.
Что дальше
Если вы только думаете о сдаче или уже сдаёте и хотите понять, как лучше оформить договор, подобрать жильца и не запутаться в режимах, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, спокойно разберём вашу ситуацию и скажем честно, где нужна наша помощь, а где вы справитесь сами.