Коротко: собственник не может сам выгнать жильца, сменить замки или вынести вещи, даже если тот не платит. Расторгнуть договор найма и выселить человека без его согласия можно только через суд. Всё остальное, от напоминаний до претензии, нужно, чтобы прийти в суд с документами, а не с эмоциями. Ниже разберём, что именно разрешает закон, как себя вести в первые недели долга и где собственники чаще всего ошибаются.

Что говорит закон о неплатеже

Основное правило записано в п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса. Наймодатель, то есть собственник, может расторгнуть договор найма только в судебном порядке. Основание для этого такое:

  • если договор долгосрочный, нужно, чтобы жилец не вносил плату за шесть месяцев (договором может быть установлен и более длительный срок);
  • если найм краткосрочный, достаточно, чтобы жилец не платил более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Разница существенная. Договор на 11 месяцев, по которому сдаётся большинство квартир в Ростове и Таганроге, как раз краткосрочный, поэтому просрочки считают платежами, а не полугодиями. Подробнее о том, чем такой договор отличается от годового, мы писали в статье Договор найма на 11 месяцев: почему именно так и что это меняет.

Важная оговорка: закон даёт право обратиться в суд, но не обещает результат. Решение зависит от материалов дела, и гарантировать его не может ни один юрист.

Чего собственнику делать нельзя

Когда жилец третий месяц переводит деньги с опозданием, а потом пропадает из чата, хочется действовать быстро. Самые частые «быстрые» шаги, которые только вредят:

  • Сменить замки, пока жильца нет дома. Жилище неприкосновенно: по ст. 25 Конституции РФ никто не вправе проникать в него против воли проживающих, кроме случаев, установленных федеральным законом, или по решению суда. Даже если квартира ваша.
  • Вынести вещи жильца. Они остаются его имуществом. За самоуправные действия может наступить ответственность, какая именно, лучше уточнить у юриста по вашей ситуации.
  • Отключить свет, воду или интернет. Это тоже способ давления, который потом обернётся против вас в споре.
  • Прийти с «грузчиками» и мужем сестры. Угрозы и давление портят позицию собственника сильнее любой просрочки.

Самостоятельное выселение закон не предусматривает. Единственный законный путь к освобождению квартиры без согласия жильца идёт через суд. Зеркальная ситуация, когда собственник сам пытается выставить жильца, разобрана в статье Собственник просит съехать раньше срока: права жильца.

Первые две недели просрочки: что делать

Пока долг небольшой, ваша цель не суд, а выход на разговор и бумажный след. Порядок такой:

  1. 1.Напишите в мессенджере спокойно и по делу. Дата платежа, сумма, просьба подтвердить, когда оплатит. Сообщение с вопросом лучше, чем звонок: останется переписка.
  1. 1.Сверьтесь с договором. Какой срок платежа там указан, есть ли условия о неустойке, как уведомлять жильца. Если договор составлен небрежно, это станет проблемой, о чём мы говорили в чек-листе жильца по договору аренды: те же пункты важны и собственнику.
  1. 1.Проверьте, не вычитается ли просрочка из залога. Условие о залоге и порядке его зачёта должно быть в договоре. Как это обычно устроено, смотрите в материале Депозит при аренде квартиры: как оформить и как вернуть. Но зачёт залога в счёт долга не отменяет вашего права требовать платы дальше.
  1. 1.Фиксируйте каждый платёж и каждое обещание. Скриншоты, выписки, расписки. Для суда важна не память, а документы.

Часто на этом всё и заканчивается: человек задержал зарплату, доплатил и вернулся в график. Не стоит сразу превращать это в конфликт.

Когда пора писать претензию

Если разговор не помог, следующий шаг — письменная претензия. Она показывает суду, что вы пытались решить вопрос без него, и даёт жильцу последний шанс. В претензии указывают: реквизиты договора, период и сумму долга, требование оплатить и, если вы готовы дать срок, конкретную дату. Какие сроки на ответ ставить, определяют условия договора и ваше решение, универсального числа дней в законе для этого случая мы не называем.

Передавайте претензию так, чтобы можно было подтвердить получение: лично под подпись, с описью вложения, через мессенджер, если договор допускает такое общение. Копию оставьте себе.

Суд: на что рассчитывать и что учесть

Если неплатёж подпадает под п. 2 ст. 687, собственник подаёт иск о расторжении договора и выселении. К иску обычно прикладывают договор, акт приёма-передачи, подтверждение долга и претензию с доказательством вручения. Хороший акт в день заезда экономит много нервов; про него у нас есть отдельная статья Акт приёма-передачи при аренде: что записать в день заезда.

Есть нюанс, который собственники часто упускают. По п. 4 ст. 687 суд вправе предоставить жильцу срок не более года на устранение нарушений. Если нарушения не устранены, наймодатель может обратиться повторно, и тогда суд расторгает договор. То есть вполне возможна ситуация, когда первое обращение не приведёт к немедленному выселению. К этому лучше быть готовым заранее.

Сроки рассмотрения дел и размер госпошлины зависят от суда и суммы иска. Узнавайте их в суде вашего района или у юриста, мы не будем называть цифры, чтобы не вводить вас в заблуждение.

Какие ошибки делают чаще всего

За время работы с арендой в двух городах мы видим повторяющиеся сюжеты:

  • Договор без акта и описи. Потом непонятно, что было в квартире и в каком состоянии.
  • Платежи «на карту другого человека» без записи. В суде такие переводы приходится объяснять.
  • Устная договорённость об отсрочке. Жилец говорит: «Вы же разрешили», собственник отрицает. Договорились о переносе платежа, подтвердите это сообщением.
  • Затянули. Полгода терпели, надеялись, что жилец «выправится», а доказательств собрали мало.

Когда агентство не нужно, а когда оно экономит нервы

Скажем честно: если у вас один жилец, договор грамотный и платёж задержан на несколько дней, агентство вам не нужно. Достаточно сообщения и терпения.

Помощь имеет смысл в двух случаях: до сдачи, когда нужно проверить жильца, составить договор и акт, и в запущенной ситуации, когда долг копится и нужен юрист по иску. Исковую работу агентство за вас не ведёт, это задача юриста, но мы подскажем, какие документы стоит подготовить заранее. Если собственник сдаёт жильё впервые, полезно прочитать и про расходы владельца сдаваемой квартиры, чтобы заранее заложить запас на пустой месяц или два.

Страховка тоже может быть частью защиты, но не стоит ждать от неё чудес: что именно она покрывает, смотрите в условиях полиса, подробности есть в статье Страховка для сдаваемой квартиры: от чего защищает арендодателя.

Как снизить риск неплатежа заранее

Полностью исключить проблему нельзя, но снизить вероятность можно:

  • проверьте документы жильца и поговорите с ним лично до подписания;
  • пропишите в договоре срок платежа и порядок зачёта залога;
  • сделайте акт с фотографиями в день заезда;
  • договоритесь, как вы общаетесь (мессенджер, почта) и по какому адресу направляете уведомления;

Вопросы и ответы

Можно ли сменить замки, если жилец задолжал за два месяца?

Нет. Жилище неприкосновенно, а выселить жильца без его согласия можно только по решению суда. Смена замков без решения только усложнит ваше положение.

Через сколько просрочек можно идти в суд?

По краткосрочному найму закон называет неплатёж более двух раз по истечении срока платежа, по долгосрочному — неплатёж за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (п. 2 ст. 687 ГК). Но результат суда никто не гарантирует.

Нужен ли юрист, чтобы написать претензию?

Не обязательно: претензию можно составить самому, главное указать договор, период, сумму и требование. Если сумма значительная или жилец не отвечает, консультация юриста окупится.

Что дальше

Если вы только собираетесь сдавать квартиру в Ростове или Таганроге и хотите заранее разобраться с договором, актом и проверкой жильца, оставьте заявку. Мы спокойно обсудим вашу ситуацию и подскажем, на что обратить внимание, без обещаний, которых нельзя выполнить. Можно начать и с материала Сдать квартиру в Таганроге: с чего начать.