Реструктуризация — это не рефинансирование и не ипотечные каникулы, хотя в разговорах их постоянно путают. Реструктуризация означает, что вы остаётесь в своём банке, а условия действующего кредита меняете по соглашению с ним: например, растягиваете срок или временно уменьшаете платёж. Ниже разберём, чем она отличается от двух соседних механизмов, когда о ней просить и какие подводные камни стоит проверить до подписи.
Три механизма, которые путают
Коротко разница выглядит так.
| Механизм | Что происходит | На чём основан |
|---|---|---|
| Реструктуризация | Меняются условия действующего кредита в том же банке | Соглашение с банком |
| Рефинансирование | Новый кредит, которым гасят старый; залог переходит к новому банку | Новый кредитный договор |
| Ипотечные каникулы | Временная отсрочка или снижение платежа | Закон, при выполнении условий |
Главное отличие: каникулы определены законом, и если вы подходите под условия, банк обязан их предоставить. Реструктуризация такого права не даёт. Это договорённость, и банк вправе отказать или предложить другие условия. О каникулах мы писали отдельно: Ипотечные каникулы: кому дают и как оформить. Если ваша ситуация под них подходит, начинайте с них, а не с переговоров.
Когда вообще стоит просить реструктуризацию
Обычно к ней приходят, когда платёж стал неподъёмным, а ждать улучшения придётся долго. Типичные поводы:
- потеря работы или заметное падение дохода;
- болезнь заёмщика или близкого человека;
- рождение ребёнка и уход одного из супругов из рабочего графика;
- развод, после которого платить приходится одному.
Ключевой совет: идти в банк нужно до просрочки, а не после. Заёмщика, который пришёл сам, пока платежи идут, банк слышит охотнее. Что бывает после пропущенных платежей, подробно описано здесь: Пропустили платёж по ипотеке: что будет и что делать.
Как выглядит реструктуризация на практике
Форм много, и какая из них доступна, решает банк. Чаще всего обсуждают такие варианты:
- увеличение срока кредита. Платёж падает, но переплата по процентам растёт;
- временное снижение платежа с последующим возвратом к прежнему графику или пересчётом остатка;
- отсрочка основного долга, когда какое-то время вы платите только проценты;
- изменение даты платежа, если доход приходит нерегулярно.
Конкретные условия банк назовёт сам, и обещать здесь нечего: подход у разных банков разный, а в разные периоды он может меняться. Поэтому не стоит рассчитывать на сценарий из чужого рассказа. Просите письменное предложение и сравнивайте с тем, что есть сейчас.
Цена вопроса: что можно потерять
Реструктуризация выглядит спасением, но у неё есть оборотная сторона, о которой честно стоит сказать заранее.
- Переплата. Чем дольше срок и чем дольше вы платите только проценты, тем больше в итоге уйдёт банку. Платёж стал меньше, а общая стоимость кредита выросла.
- Допсоглашение может менять условия. В нём бывают пункты про страхование, штрафы, порядок пересчёта графика. Читайте целиком и сверяйте новую полную стоимость кредита. Где её искать, написано в статье Полная стоимость кредита по ипотеке: где найти в договоре и что в неё входит.
- Запись в кредитной истории. Банк может отразить, что условия кредита менялись. Как это скажется на будущих заявках, зависит от того, как банк оформил изменения, и заранее это не угадать. Если планируете новый кредит, лучше спросить у банка, как будет отражена реструктуризация.
- Страховка и залог остаются. Сама по себе реструктуризация залог не снимает, квартира по-прежнему обеспечивает долг.
Перед подписью попросите новый график платежей и разберитесь, как его читать: График платежей по ипотеке: как читать и что проверить.
Реструктуризация или рефинансирование
Если проблема не в нехватке денег, а в невыгодных условиях, возможно, вам нужно именно рефинансирование. Это новый кредит в другом банке, и он даёт смысл, когда условия там заметно лучше. Однако у него свои ограничения: залог придётся переоформлять, и не каждый банк возьмёт квартиру, например, с вложенным маткапиталом. Как считать выгоду, разобрано в статье Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно, а когда нет. А что происходит с документами, смотрите в материале Закладная при рефинансировании: что происходит с документами.
Важная деталь: рефинансирование обычно рассчитано на заёмщика, у которого с платежами порядок. Если вы уже просрочили платежи или доход упал, новый банк может отказать. Тогда реструктуризация в своём банке становится единственным реальным ходом. И наоборот: если платёж посильный, а хочется лишь меньше переплачивать, сначала стоит прикинуть, что даст досрочное погашение. Вариантов там два, и они подробно описаны здесь: Досрочное погашение ипотеки: сокращать срок или платёж.
Как подготовиться к разговору с банком
Банку нужно понять две вещи: почему вы не можете платить по-старому и сможете ли платить по-новому. Соберите заранее:
- документы, подтверждающие причину: справку о сокращении, больничные листы, свидетельство о рождении ребёнка и другие бумаги по ситуации;
- справки о текущем доходе, если он изменился;
- кредитный договор и действующий график платежей;
- свой расчёт: какой платёж вы реально потянете.
Подайте заявление письменно и сохраните копию с отметкой о приёме. Устные обещания менеджера ничего не стоят. Если условия вам не подходят, не соглашайтесь с первого раза: можно попросить другой вариант или сравнить с тем, что даст отказ от реструктуризации и платёж по прежнему графику.
Отдельный случай: если ипотека оформлена на двоих и один из созаёмщиков выбыл из платежей, уместнее обсуждать не реструктуризацию, а смену состава заёмщиков: Как вывести созаёмщика из ипотеки: варианты.
Когда лучше не оттягивать другие шаги
Реструктуризация — способ выиграть время, а не решение проблемы. Если дохода не хватает надолго, имеет смысл параллельно подумать о продаже квартиры: в ипотеке это возможно, и есть несколько рабочих схем. Мы описали их в статье Можно ли продать квартиру в ипотеке: три рабочие схемы. Продажа, пока вы платите без просрочек, обычно проходит спокойнее и выгоднее, чем в режиме долга. А агентство вам для реструктуризации не нужно: это разговор между вами и банком. Помощь юриста или агента понадобится позже, если дойдёт до продажи.
Частые вопросы
Банк обязан провести реструктуризацию?
Нет. Это соглашение, и банк вправе отказать. Исключение — ипотечные каникулы: они предусмотрены законом для тех, кто подходит под условия.
Реструктуризация испортит кредитную историю?
Заранее однозначно сказать нельзя: многое зависит от того, как банк оформит изменения. Лучше задать этот вопрос банку письменно до подписания допсоглашения.
Можно ли сделать реструктуризацию и потом рефинансировать кредит?
Теоретически да, но новый банк будет оценивать историю платежей и ваш нынешний доход. Если условия менялись из-за трудностей, он может отнестись осторожнее. Решение остаётся за банком.
Что дальше
Если вы пока только прикидываете, что делать с ипотекой: просить банк о новых условиях, переходить в другой банк или продавать квартиру, — напишите нам. Мы поможем спокойно сравнить варианты и оценить, сколько реально можно получить за вашу квартиру в Ростове или Таганроге. Без обязательств и давления.
