Коротко: поднять плату жильцу в одностороннем порядке посреди срока договора нельзя. Размер платы за квартиру — условие самого договора, и менять его можно только так, как там записано, либо по соглашению с жильцом. Исключение — случаи, прямо предусмотренные законом или договором. Дальше разберём, что это значит на практике для собственника в Ростове или Таганроге, который сдал квартиру и увидел, что цены вокруг ушли вперёд.

Что говорит закон: статья 682 ГК

Плата за жилое помещение — условие договора найма (ст. 682 ГК). Односторонне менять её размер нельзя, кроме случаев, которые предусмотрены законом или самим договором. Это не придирка к арендодателю, а обычная логика любого договора: если вы подписали одну сумму на весь срок, то вторая сторона рассчитывала именно на неё.

Поэтому фраза в сообщении «с первого числа плата будет больше» сама по себе ничего не меняет. Если жилец не согласился, он обязан платить прежнюю сумму. Попытка выдавить его угрозами или отключением замков только создаст вам проблемы: о том, какие права есть у жильца, мы писали в статье Собственник просит съехать раньше срока: права жильца.

Конкретные цифры — на сколько и как часто можно поднимать — мы здесь не называем. Закон не даёт собственнику универсального процента, а всё остальное определяется текстом договора. Сверьте формулировки в вашем экземпляре, а если сомневаетесь, покажите его юристу.

Три законных пути

Если задача — получать больше, у собственника есть три нормальных способа.

  • Условие об изменении платы уже есть в договоре. Например, прописано, что с определённой даты размер платы пересматривается, или что стороны раз в какой-то период обсуждают новую сумму. Тогда вы действуете по этому условию и ничего не нарушаете.
  • Дополнительное соглашение. Вы объясняете жильцу, почему просите больше, и подписываете короткий документ: старая сумма, новая сумма, с какой даты. Подписи обеих сторон, дата, ссылка на основной договор.
  • Подождать конца срока. Когда договор истекает, вы вправе предложить новые условия, а жилец решает — соглашаться или нет.

Первый путь самый спокойный, но работает только если вы подумали заранее. Если договор уже подписан без такого условия, остаются второй и третий.

Что меняет срок договора: 11 месяцев и год

Многие собственники подписывают договор на 11 месяцев и считают, что за это время плату можно поправить «по рынку». Нет. Краткосрочный наём (до года) освобождён от ряда норм, но среди них нет правила об изменении платы: ст. 683 ГК перечисляет другие статьи — п. 2 ст. 677, ст. 680 и ст. 684–686. Ст. 682 в этом списке нет, поэтому условие о размере платы работает так же, как и в долгом договоре.

Зачем тогда вообще нужны 11 месяцев? Из-за обременения: договор найма на срок не менее года подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК), и многие собственники не хотят с этим возиться. Подробно о том, что даёт и забирает короткий срок, — в статье Договор найма на 11 месяцев: почему именно так и что это меняет.

Как договориться, а не поссориться

Хороший жилец, который платит вовремя и не портит квартиру, стоит дороже, чем лишняя тысяча в месяц. Поэтому прежде чем писать «повышаем», стоит честно прикинуть, что для вас дороже.

  • Начните с разговора, не с уведомления. Позвоните, объясните, что выросли расходы или что аналогичные квартиры в вашем районе сдаются дороже. Люди нормально реагируют, когда им не ставят ультиматум.
  • Принесите факты. Посмотрите несколько похожих объявлений в том же доме или на соседних улицах. Не называйте жильцу выдуманные цифры — он проверит за пять минут.
  • Предложите обмен. Новая плата в обмен на что-то: договор на более длинный срок, решение накопившегося вопроса вроде замены смесителя или бытовой техники.
  • Фиксируйте письменно. Устная договорённость «давай с декабря чуть больше» через полгода превращается в спор. Допсоглашение или хотя бы письменное подтверждение в мессенджере с чёткой суммой и датой спасают от этого.

Напомним также про смежные расходы: когда собственник считает, сколько реально зарабатывает на квартире, он часто забывает про налоги, ремонт и простои. Мы собрали это в статье Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть, а про налоговую сторону — в Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения. Иногда выясняется, что повышение платы не нужно, а нужно оптимизировать расходы.

Где собственник теряет деньги и нервы

Типичные ошибки, из-за которых повышение превращается в конфликт.

  • Отправили уведомление и считают вопрос закрытым. Если в договоре нет условия об изменении платы, уведомление — это просто просьба. Принудить к ней нельзя.
  • Взяли новую сумму «в конверте» без документа. Потом не доказать, что договорились именно о ней. Спор о платежах без бумаги — лотерея.
  • Повысили и тут же стали придираться. Жилец уезжает, а вам снова искать съёмщика, делать фотосъёмку, показывать квартиру. Простой на пару недель съедает выгоду от «повышенной» цены.

Отдельно о законности самой аренды. Если вы сдаёте без договора или без уплаты налога, любые споры о плате вам же дороже обойдутся. Что нужно сделать, чтобы сдавать открыто, читайте в статье Как легально сдавать квартиру: договор, налоги и что бывает за серую аренду.

Как написать договор, чтобы потом не спорить

Лучшее время для разговора о повышении — до подписания договора. Что можно заложить заранее:

  • чёткую сумму и срок оплаты, чтобы не было споров об «оговорённом»;
  • порядок пересмотра платы: когда, как стороны об этом сообщают, что делают, если не пришли к согласию;
  • что происходит, если одна из сторон не согласна с новой суммой: договор продолжается на прежних условиях или стороны вправе его не продлевать;
  • как оформляются изменения: только письменно, за подписью обеих сторон.

Конкретные формулировки подбирайте под себя. Общий список пунктов договора, которые обычно проверяет жилец, лежит в статье Что должно быть в договоре аренды квартиры: чек-лист жильца. Посмотрите на него глазами жильца: так проще понять, какие условия ему покажутся честными.

Когда можно обойтись без агентства

Честно: если жилец адекватный, договор у вас короткий и понятный, а повышение вы обсуждаете спокойно, агентство не нужно. Допсоглашение на полстраницы пишется за вечер. Другое дело, если договор составляли «на коленке», в нём нет условий о плате и порядке изменений, а жилец уже ответил отказом. Тогда стоит показать документ специалисту, прежде чем что-то предпринимать. Мы в ЯРД работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет и регулярно видим договоры, в которых одна неудачная строка стоит собственнику нескольких месяцев нервов.

Если квартиру вы сдаёте давно и подумываете о другом варианте, например о продаже, то помните: смена собственника не отменяет договор найма, и новый хозяин получает его вместе с квартирой (ст. 675 ГК). Это влияет и на цену, и на скорость сделки. А вот что до конца года стоит сделать собственнику в целом, собрано в Что собственнику квартиры сделать до конца года.

Частые вопросы

Можно ли поднять плату, если в договоре про это ничего не сказано?

Односторонне — нет. Остаётся предложить жильцу подписать допсоглашение или дождаться окончания срока и обсудить новые условия при продлении. Если жилец отказывается, действует прежняя сумма.

Договор на 11 месяцев — значит, плату можно менять свободнее?

Нет. Ст. 683 ГК исключает для краткосрочного найма другие нормы, но не ст. 682. Размер платы по-прежнему определяется договором, а менять его можно по правилам, которые там записаны, или по соглашению сторон.

Что делать, если жилец не согласен и платит по-старому?

Ничего противозаконного: он вправе платить ту сумму, которая прописана в договоре. Вы можете предложить продолжить на прежних условиях либо не продлевать договор после окончания срока. Угрозы и давление в таких спорах работают против собственника.

Что дальше

Если вы сдаёте квартиру в Ростове или Таганроге и не уверены, что ваш договор защищает вас в вопросе платы, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим документ, подскажем, где его стоит поправить, и честно скажем, если помощь агентства вам не нужна.