Договор найма закончился, а жилец живёт в квартире и съезжать не собирается. Первое, что хочется сделать, — поменять замок или выставить вещи. Не делайте этого: выселить человека без его согласия собственник может только по решению суда, самостоятельное выселение закон не предусматривает. Прежде чем думать о суде, стоит выяснить другое: а закончился ли договор на самом деле. Чаще всего ответ зависит от срока, на который он заключён.
Сначала проверьте, на какой срок заключён договор
От срока зависит почти всё. Закон делит найм на два случая, и правила у них разные.
- Договор на год и более. Здесь у жильца есть преимущественное право на новый срок, и собственнику нужно действовать заранее (ст. 684 ГК).
- Краткосрочный найм. Правила о продлении из ст. 684 к нему не применяются (ст. 683 ГК). Договор на 11 месяцев, который так любят в Ростове и Таганроге, обычно относится сюда. Почему выбирают именно такой срок и что он меняет, разобрано в статье Договор найма на 11 месяцев: почему именно так и что это меняет.
Поэтому первым делом достаньте свой экземпляр договора и посмотрите дату начала, дату окончания и то, как прописано продление. Если срок в договоре не определён, ситуация вообще другая, и тут лучше показать документ юристу.
Автопродление: как договор «продлевается» сам
Это самая частая причина, по которой собственник узнаёт, что жилец имеет право оставаться. По договору на год и более собственник не позднее чем за три месяца до его окончания должен сделать одно из двух: предложить заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить жильца, что не будет сдавать жильё внаём не менее года.
Если собственник промолчал, а жилец не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК). То есть вы не заметили дату, прошли три месяца, и с точки зрения закона договор уже снова действует. Звонок «съезжайте к первому числу» за неделю до конца срока тут ничего не меняет.
Отдельно обратите внимание на причину отказа. Предупредить об отказе в продлении можно в связи с решением не сдавать жильё внаём не менее года. Если вы предупредили жильца, а через месяц сдали ту же квартиру другим людям, это серьёзный повод для спора, и жилец может им воспользоваться.
Краткосрочный найм: проще, но не без нюансов
Если договор заключён на срок до года, обязанности предлагать продление у собственника нет. Договор закончился, и по сути у жильца нет основания оставаться. Но это не значит, что можно действовать силой. Жильё неприкосновенно: никто не вправе проникать в него против воли проживающих, кроме случаев, которые установлены федеральным законом, или по решению суда (ст. 25 Конституции РФ). Пока человек в квартире, ваш ключ от неё не даёт права входить без его согласия.
Есть и бытовой риск. Если вы приняли оплату за следующий месяц, молча разрешили жить дальше или переписывались про «ещё пару недель», потом сложно будет доказывать, что вы были против. Любое продление и любое «поживите до» лучше фиксировать письменно.
Что делать по шагам
Порядок действий, который не навредит вам в споре:
- Перечитайте договор: срок, порядок продления, уведомления, способ связи.
- Напишите жильцу и сохраните переписку. Укажите, что договор заканчивается, и назовите дату, когда нужно освободить квартиру и вернуть ключи.
- Направьте письменное уведомление так, чтобы вы могли доказать отправку: письмом с описью вложения или лично под подпись. Какой срок на ответ указать, решайте по договору: если в нём прописан порядок и сроки уведомлений, держитесь их.
- Договоритесь о конкретной дате выезда. Составьте короткое письменное соглашение: дата, передача ключей, показания счётчиков, отсутствие взаимных претензий либо их перечень.
- Осмотрите квартиру при выезде и сверьтесь с актом, который подписывали при заезде. Как его оформлять, мы писали в статье Акт приёма-передачи при аренде: что записать в день заезда.
- Рассчитайтесь по залогу. Как это обычно делают и чего ждёт жилец, смотрите в материале Депозит при аренде квартиры: как оформить и как вернуть.
Чего собственнику делать нельзя
Это раздел для тех, кто устал от ситуации и готов решать её руками. Не стоит:
- менять замки, пока жильца нет дома, и не пускать его обратно;
- выносить его вещи, отключать свет, воду или интернет, чтобы «выжить»;
- приходить без согласия и открывать квартиру своим ключом;
- угрожать или давить через родственников и знакомых.
За самоуправство и нарушение неприкосновенности жилища может быть ответственность, поэтому уточните у юриста, какая именно в вашем случае. Кроме того, любое такое действие испортит вашу позицию в суде: вместо спора «жилец не выехал» получится спор «собственник действовал в обход закона». Зеркальная ситуация, когда выселяют самого жильца, разобрана в статье Собственник просит съехать раньше срока: права жильца, и полезно посмотреть на неё глазами другой стороны.
Если договориться не удалось: суд
Когда жилец не выезжает и разговор не помогает, остаётся иск о выселении. Что именно просить и как сформулировать, зависит от ваших документов: договора, переписки, уведомлений, акта. Сроки рассмотрения и расходы заранее назвать нельзя, а исход зависит от обстоятельств, поэтому гарантий здесь не даст никто. Соберите папку: договор, подтверждение права собственности, уведомления с доказательствами отправки, переписку, платёжные документы, акты. Чем аккуратнее она собрана, тем меньше вопросов у суда.
Тут же полезно подумать, не проще ли договориться. Иногда жильцу действительно нужно две-три недели, чтобы найти другую квартиру, и компромисс с письменной датой выезда быстрее и спокойнее, чем разбирательство. Права и обязанности обеих сторон мы собрали в материале Кто что может: права нанимателя и собственника съёмной квартиры.
Как не попасть в такую историю
Большинство конфликтов решается не в момент выезда, а при заключении договора. Что стоит сделать заранее:
- Поставить в календарь дату за четыре месяца до конца срока, если договор на год и более. С запасом к трём месяцам.
- Прописать в договоре порядок уведомления и способ связи: адрес электронной почты, мессенджер, почтовый адрес.
- Проверить, что договор составлен по существу, а не скачан без правок. Список пунктов есть в статье Что должно быть в договоре аренды квартиры: чек-лист жильца, он пригодится и собственнику.
- Сдавать легально и с договором. О том, чем грозит серая аренда, написано в материале Как легально сдавать квартиру: договор, налоги и что бывает за серую аренду.
Ещё один честный момент. Если вы сдаёте одну квартиру в Ростове или Таганроге и у вас хороший договор, агентство для оформления продления или выезда, как правило, не нужно: достаточно письма и акта. Помощь пригодится, когда договора нет, жилец ведёт себя агрессивно или вы сдаёте несколько объектов. Если вы только начинаете, ознакомьтесь со статьёй Сдать квартиру в Таганроге: с чего начать.
FAQ
Можно ли поменять замки, если срок договора закончился? Нет, пока жилец там живёт. Выселить его без согласия можно только по решению суда, а самовольные действия могут повлечь ответственность. Что именно грозит, уточните у юриста.
Я забыл предупредить о неоформлении продления, договор продлился? Если договор заключён на год и более и вы не предупредили жильца за три месяца, а он не отказался, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК). Для краткосрочного найма это правило не действует (ст. 683 ГК).
Жилец платит дальше и говорит, что остаётся. Что делать? Не принимайте деньги молча: письменно укажите, что договор закончился и в каком качестве вы получаете платёж. Дальше договариваетесь о дате выезда или готовите документы для суда. Страховку на случай ущерба обсуждали в статье Страховка для сдаваемой квартиры: от чего защищает арендодателя.
Если ситуация с вашим жильцом уже запуталась или вы хотите заранее выстроить договор так, чтобы не пришлось выяснять отношения, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим документы, подскажем, как действовать спокойно и по закону, и честно скажем, где хватит вашего собственного письма, а где нужен юрист.
