Рефинансирование с допсуммой выглядит заманчиво: один кредит, один платёж и деньги на ремонт в придачу. Но вы не получаете «бонус» от банка, а берёте больше долга под залог той же квартиры. Ниже разбираем, что именно меняется и где прячутся риски.
Что такое допсумма на самом деле
Рефинансирование — это новый кредит, которым гасят старый, а залог квартиры переходит к новому банку. Если банк согласен выдать сумму больше остатка долга, разницу вы получаете на руки. Её и называют допсуммой. Юридически это не отдельная услуга, а часть нового ипотечного кредита, обеспеченного квартирой.
Важно понимать: условия на всю сумму будут одни. Деньги «на ремонт» не станут дешевле потребительского кредита сами по себе, а вот срок и ограничения у них будут ипотечные. Какие именно условия предложит банк для суммы с допсуммой, зависит от программы, и заранее их знать нельзя: смотрите расчёт в предложении, а не в рекламе.
Кому такой вариант подходит
Допсумма имеет смысл, когда выполняются сразу несколько условий:
- вы всё равно собирались рефинансировать ипотеку и новая ставка действительно ниже (как это проверить, мы писали в статье Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно, а когда нет);
- цель понятна и не растворится в быту: ремонт по смете, закрытие дорогого кредита, лечение, обучение;
- платёж после увеличения долга для семейного бюджета комфортен, даже если доход просядет;
- квартира по оценке стоит достаточно, чтобы банк выдал больше текущего остатка.
Если хотя бы один пункт под вопросом, лучше подумать о других источниках: накопления, отдельный небольшой кредит или рассрочка на материалы.
Чем вы рискуете
Растёт переплата. Вы увеличиваете тело долга и обычно растягиваете его на годы. Даже при невысокой ставке проценты на допсумму будут капать долго. Короткий кредит на ремонт и ипотечные «длинные деньги» — это разная арифметика, и сравнивать нужно полную стоимость, а не только ставку. О том, где её искать в договоре, читайте в статье Полная стоимость кредита по ипотеке: где найти в договоре и что в неё входит.
Квартира отвечает за всю сумму. Если не получится платить, банк взыщет долг за счёт залога, и ремонт, оплаченный допсуммой, вы потеряете вместе с жильём. Для небольшой суммы это слишком серьёзный залог, и это главный аргумент против.
Страхование и комиссии. Новый кредит — новая страховка, оценка, регистрация залога. Что делать с действующим полисом, подробно описано в статье Рефинансировали ипотеку: что делать со старой страховкой. Отказ от страхования, как правило, влияет на ставку, поэтому считать надо сразу в пакете.
Маткапитал и доли детей. Если в ипотеку вкладывался материнский капитал, обязательство выделить доли детям и супругу сохраняется. Пока квартира в залоге, доли обычно не выделяют, а часть банков считает такую квартиру сложным залогом и может отказать. Решение за банком, поэтому спрашивайте до подачи заявки.
Оценка квартиры решает размер допсуммы
Банк не даст больше, чем позволяет оценка квартиры и ваш доход. Оценщик, как правило, из списка банка, а отчёт оплачивает заёмщик. Если квартира в плохом состоянии или нестандартная, оценка может оказаться ниже ожиданий, и допсумма окажется маленькой либо её не будет совсем. Как устроена оценка, мы разбирали в статье Оценка квартиры для ипотеки: зачем она банку и кто платит.
Отдельно посмотрите, что у вас с перепланировкой. Если в квартире есть неузаконенные изменения, банк может это заметить, а ремонт с переносом стен без согласования создаст проблему уже после сделки. Что спросить у банка, есть в статье Перепланировка в ипотечной квартире: что спросить у банка.
Как не потратить допсумму впустую
Если вы всё же решили брать деньги на ремонт, дисциплина здесь важнее ставки:
- составьте смету до обращения в банк и закладывайте запас, но не «на всякий случай» вдвое;
- проверьте, как читать документ: в статье Смета на ремонт: как читать и что проверять есть типичные ловушки;
- заключайте с бригадой договор, а не договорённость на словах: Договор на ремонт квартиры: что обязательно прописать;
- не переводите всю сумму вперёд: оплата по этапам защищает вас, если работы встанут.
Деньги по допсумме выдают разово, а ремонт растянется. Поэтому остаток лучше держать на отдельном счёте и тратить по плану, чтобы не обнаружить через полгода, что смета давно съедена мелочами.
Когда лучше не рефинансировать
Есть ситуации, где допсумма — плохая идея:
- до конца ипотеки осталось немного: выигрыш по ставке не покроет расходы на оформление;
- нынешняя ставка уже ниже рыночной, а старый кредит выгодный, и терять его ради нескольких сотен тысяч на ремонт нет смысла;
- ипотека льготная или семейная. Сохранится ли льгота при рефинансировании, зависит от условий программы, и это нужно уточнять в банке до подачи заявки;
- доход нестабилен, а резерва нет.
В такой ситуации проще увеличить срок ремонта и делать его по частям из накоплений. Скучно, зато квартира остаётся ровно в том залоге, в каком была, а долг не растёт ради вещей, без которых можно прожить ещё сезон. Честный вопрос к себе звучит так: если бы допсумму не предлагали, стали бы вы брать этот кредит отдельно? Если нет, значит, вас привлекает удобство, а не выгода.
Что проверить перед подписанием
Перед тем как соглашаться на рефинансирование с допсуммой, пройдите по короткому списку:
- итоговая переплата за весь срок по новому графику против старого (как читать график, см. График платежей по ипотеке: как читать и что проверить);
- есть ли условия, при которых ставка вырастет, например до регистрации залога: бывает, проверьте в договоре;
- какие документы получит новый банк и что произойдёт с закладной: Закладная при рефинансировании: что происходит с документами;
- как повлияет рефинансирование на налоговый вычет: Вычет по процентам после рефинансирования ипотеки: сохраняется ли.
Если расчёты сходятся неочевидно, прикиньте платёж на ипотечном калькуляторе и сравните несколько сценариев, в том числе без допсуммы. Не спешите: предложение банка обычно можно забрать домой и посчитать спокойно, без подписи на месте. Попросите расчёт отдельно для варианта с допсуммой и без неё, а ещё лучше покажите договор человеку, который не заинтересован в сделке. Разница между «одобрено» и «выгодно» бывает очень большой, и заметить её проще до подписи, чем после.
Частые вопросы
Можно ли получить допсумму, если квартира с маткапиталом? Решение за банком. Часть банков считает такую квартиру сложным залогом и отказывает, поэтому уточняйте условия до подачи заявки, а не после оценки.
Обязан ли банк выдать больше остатка долга? Нет. Допсумма — это возможность, а не право. Размер зависит от оценки квартиры, дохода и политики банка, и отказ в допсумме не мешает просто рефинансировать остаток.
Если отказали, стоит ли подавать повторно? Сначала выясните причину. Отказ по допсумме и отказ по самой квартире — разные вещи. Что делать после отказа банка, мы описали в статье Банк отказал в ипотеке: что делать дальше.
Если вы сомневаетесь, брать ли допсумму или обойтись накоплениями, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге уже 13 лет и спокойно разберём вашу ситуацию: без давления и без обещаний, которых нельзя выполнить.
