Большинство проблем в работе с риэлтором начинается не с его ошибок, а с решений клиента: что он не подписал, о чём умолчал, какой документ пролистал не глядя. Ниже — шесть типовых промахов, которые делают и покупатели, и продавцы, и что сделать вместо них. Без страшилок: просто порядок действий, который снимает большую часть рисков.

Работать «на словах», без договора

Самая частая ошибка — договориться с агентом по телефону и начать показы без бумаг. Пока всё идёт гладко, это кажется удобным. Но как только возникает спор — кто нашёл покупателя, что входило в услугу, когда и за что платить, — выясняется, что обе стороны помнят разговор по-разному.

Договор защищает не только агента, но и вас. В нём фиксируется, какие именно услуги вы получаете, какой результат считается выполненной работой, в какой момент наступает оплата и как расторгнуть соглашение, если что-то не устраивает. Разбор пунктов — в статье «Договор с риэлтором: что должно быть прописано».

Честная оговорка: если агент отказывается что-либо подписывать или предлагает документ из одной строки, это повод задуматься, а не спешить. О том, как проверить специалиста заранее, — в материале «Как выбрать риэлтора: что проверить».

Отдать объект нескольким агентам и никого не предупредить

Продавцу кажется логичным: чем больше агентов, тем быстрее найдётся покупатель. На практике это часто работает наоборот. Одна и та же квартира появляется в объявлениях с разными фото и разными ценами, покупатели путаются и начинают подозревать подвох. А когда сделка всё-таки случается, два агента могут претендовать на оплату за одного и того же клиента.

Работать с несколькими специалистами можно, но договорённости должны быть явными: кто за что отвечает, какую цену публикуют, как делится результат. Другой вариант — выбрать одного агента и дать ему исключительное право на продажу. У этого решения есть и плюсы, и минусы, они подробно разобраны в статье «Эксклюзивный договор с агентством: плюсы и минусы для продавца».

Скрывать обременения и проблемы объекта

Ипотека, арест, зарегистрированные жильцы, неузаконенная перепланировка, спор с родственниками о наследстве — продавцы нередко надеются, что это «как-нибудь не всплывёт». Всплывает почти всегда: на проверке выписки, у юриста покупателя, в банке или при регистрации. Только происходит это уже тогда, когда покупатель внёс задаток, а у вас подобран вариант на покупку.

Риэлтор работает с той информацией, которую получил. Если он знает о проблеме заранее, её можно решить до выхода на рынок или честно заложить в цену и схему сделки. Если узнаёт в последний момент — сделка обычно разваливается или сдвигается на недели. Что считается обременением и как его снимают, — в статье «Обременение на квартире: какие бывают, как проверить и можно ли покупать». Покупателю, в свою очередь, не стоит полагаться только на слова продавца: пригодится «Как проверить квартиру перед покупкой: чеклист 2026».

Передавать деньги наличными из рук в руки

Даже когда стороны друг другу доверяют, расчёт наличными «на месте» — лишний риск для обеих сторон. Покупатель отдаёт деньги до того, как право собственности перешло к нему. Продавец получает пачку купюр, которую нужно пересчитать, проверить и довезти до банка. А если регистрацию приостановят, начинается неприятный разговор о возврате.

Для этого давно есть безопасные способы расчётов:

  • аккредитив — банк держит деньги и перечисляет их продавцу после регистрации перехода права;
  • эскроу-счёт — похожая логика, деньги хранятся у банка до выполнения условий;
  • банковская ячейка — наличные закладываются в ячейку, доступ к ней продавец получает по заранее оговорённым документам;
  • депозит нотариуса — нотариус принимает деньги и передаёт их продавцу, когда условия сделки выполнены.

Какой вариант выбрать в вашей ситуации, разобрано в статье «Аккредитив, эскроу или ячейка: как безопасно получить деньги за квартиру». Отдельная тема — предоплата до основной сделки: чем задаток отличается от аванса и что при этом подписывать, смотрите в материале «Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать».

Подписывать документы, не читая

«Риэлтор же проверил» — фраза, после которой люди подписывают договоры, не открыв вторую страницу. Проблема не в недоверии к агенту: он тоже человек и может пропустить опечатку в паспортных данных, неверную площадь или неудобное условие о сроках. А подпись под документом ставите вы, и отвечать по нему тоже вам.

Что стоит прочитать самому, даже если всё сопровождает специалист:

  • стороны сделки и их данные — сверьте с паспортами и выпиской;
  • цену и порядок расчётов — сумма в договоре должна совпадать с реальной;
  • сроки: выхода на сделку, освобождения квартиры, снятия с регистрационного учёта;
  • что происходит с задатком или авансом, если сделка не состоится;
  • в договоре с агентством — перечень услуг и момент, когда наступает оплата.

Если документ пришёл за час до подписания и прочитать его спокойно не получается, попросите время. Нормальный агент к этому готов.

Не задавать вопросов, чтобы не выглядеть неуверенно

Многие клиенты стесняются уточнять: кажется, что вопрос выдаст неопытность. В итоге человек не понимает, что именно проверил агент, кто будет на сделке, чьи интересы представляет специалист и за какую работу он получит оплату.

Вопросы — это нормально, и ответы на них многое говорят о самом риэлторе. Если он уходит от конкретики, это сигнал. Готовый список есть в статье «10 вопросов риэлтору: если уходит от ответа — ищите другого». Отдельно стоит выяснить, на чьей стороне агент, — об этом материал «Риэлтор покупателя или продавца: чьи интересы он защищает».

Когда риэлтор не нужен и где можно переплатить

Честно: не каждой сделке нужен агент. Если вы покупаете квартиру у родственника, продавец и покупатель уже нашли друг друга, документы простые, а расчёт идёт через банк, — часто достаточно разовой юридической проверки. Переплата начинается там, где вы платите за полный цикл услуг, а используете только часть: например, покупатель уже найден, а в договоре с агентством по-прежнему заложены реклама и показы.

Поэтому до подписания стоит разобраться, из чего складывается работа агента и что из этого вам действительно нужно. Помогут статьи «За что вы платите риэлтору: разбор услуг» и «Зачем нужен риэлтор и когда можно без него». Размер оплаты зависит от агентства и объёма услуг — договоритесь о нём до начала работы, а не после.

FAQ

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором, если он не устраивает? — Да, если порядок расторжения прописан в договоре. Поэтому этот пункт стоит прочитать до подписания, а не когда возник конфликт.

Обязательно ли говорить агенту о долгах или проблемах с квартирой? — Лучше сказать сразу. Большинство проблем решаются, если о них известно заранее, и почти любая срывает сделку, если всплывает в последний момент.

Можно ли рассчитаться наличными, если продавец настаивает? — Можно, но безопаснее использовать ячейку, аккредитив, эскроу или депозит нотариуса. Настойчивый отказ от любого из этих вариантов — повод насторожиться.

Если вы готовитесь к покупке или продаже и хотите заранее понять, где в вашей ситуации возможны подводные камни, можно оставить заявку и обсудить её без обязательств. ЯРД работает 13 лет в Ростове-на-Дону и Таганроге, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. И если окажется, что риэлтор вам не нужен, мы так и скажем.