Нет, автоматически долю совладельца не продадут и вашу долю не тронут: по закону взыскание обращают только на долю самого должника, и только при условии, что другого имущества ему не хватает. При этом у вас есть право выкупить его долю по рыночной цене, прежде чем она уйдёт с торгов. В Ростове и Таганроге правила те же, они федеральные. Ниже разбираем, как устроены три ступени статьи 255 Гражданского кодекса и что делать вам как соседу по собственности.
Когда вообще можно добираться до доли
Долг совладельца сам по себе не делает квартиру «арестованной» целиком. Кредитор не может прийти и потребовать продать всё жильё: речь идёт только о доле должника. Но и просто так до неё не доберутся. Статья 255 ГК РФ ставит условие: у должника не хватает другого имущества, чтобы погасить долг. Пока у должника есть другое имущество, закон до его доли не допускает.
Если же другого имущества недостаточно, кредитор вправе требовать выдела доли должника, чтобы обратить на неё взыскание. Дальше начинаются три ступени, и они идут именно в таком порядке.
Ступень первая: выдел доли в натуре
Первое, что предусматривает закон, это выдел доли должника в натуре, то есть выделение ему отдельной части жилья. Не любую квартиру можно разделить так, чтобы получились самостоятельные части. Подробнее о том, когда выдел возможен, мы писали в статье Выдел доли в натуре: когда квартиру или дом можно разделить, а когда нет.
Поэтому на практике первая ступень чаще всего упирается в слова из закона: выдел в натуре невозможен, либо остальные участники против него. Тогда включается вторая ступень.
Ступень вторая: вам предлагают выкупить долю
Если выдел невозможен или совладельцы возражают, кредитор может требовать, чтобы должник продал свою долю остальным участникам. Цена при этом должна быть соразмерна рыночной стоимости доли. Это важная гарантия: закон не предполагает, что долю отдадут вам за бесценок, но и вы не обязаны переплачивать.
Для вас это шанс, а не обязанность. Вы можете купить долю, и тогда в квартире не появится посторонний человек. Можете отказаться. Решение принимаете вы, и тут стоит спокойно посчитать, потянете ли вы выкуп. Про сам выкуп чужой доли мы подробно писали в статье Купить долю в квартире: зачем это делают и чем заканчивается.
Если совладельцев несколько, обсудите заранее, кто из вас готов выкупать долю. Так вы не потеряете время и не окажетесь перед торгами без договорённости.
Ступень третья: публичные торги
Если остальные участники отказываются покупать долю, кредитор вправе потребовать обратить взыскание на неё через суд, и доля будет продана с публичных торгов. Это последний вариант. Покупателем может стать любой человек, который выиграет торги, и по сути он окажется вашим новым совладельцем.
Отсюда главный практический вывод: если вы не хотите соседа по собственности, которого не выбирали, предложение выкупить долю на второй ступени стоит рассматривать всерьёз.
Что будет с вашей долей
Хорошая новость в том, что вашу долю никто не заберёт за чужой долг, и вам не нужно доказывать, что вы к долгу непричастны. Закон исходит из простого принципа: каждый отвечает своим имуществом, а общее жильё делится на доли именно для того, чтобы у каждого была своя часть.
Ваша доля остаётся вашей. Долг не переходит на вас, и взыскивать его с вашей части кредитор не вправе: он требует только выдела и продажи доли должника. Вы по-прежнему владеете, пользуетесь и распоряжаетесь своей долей, как и раньше.
Но изменения всё же возможны, и о них честно стоит сказать:
- в квартире может появиться новый сособственник, если долю купят на торгах;
- договариваться с ним придётся заново: о порядке пользования (Порядок пользования квартирой между собственниками: как определить), о коммунальных счетах (Совладелец не платит за коммуналку: как разделить счета);
- продать квартиру целиком без согласия совладельцев будет так же сложно, как и раньше: подробнее в статье Совладелец против продажи квартиры: какие есть варианты.
Если совладелец банкрот или на квартиру наложен арест
Статья 255 описывает общий порядок взыскания по долгам. Если речь идёт о банкротстве совладельца, правила другие, и их мы разобрали отдельно: Банкротство и доля в квартире: что будет. Если вы узнали о запрете или аресте, начните со статьи Арест на квартиру: что это значит.
Мы не будем здесь гадать о сроках и о том, как поведёт себя суд в вашем конкретном споре. Общих гарантий здесь дать нельзя. Скажем только то, что подтверждает закон: обращение взыскания на долю возможно, но у остальных участников есть возможность выкупить её раньше.
Что делать вам как соседу по собственности
Практические шаги, которые не противоречат закону:
- узнайте у совладельца, действительно ли есть долг и по каким документам его взыскивают;
- проверьте, что известно о судебных делах: способ описан в статье Судебные споры продавца: как проверить на сайтах судов;
- заранее решите, нужен ли вам выкуп доли, и подготовьте деньги, пока дело не дошло до торгов;
- если доля небольшая, посмотрите, какие у вас есть возможности: Незначительная доля: можно ли выкупить её без согласия владельца;
- не обещайте совладельцу погасить долг за него, не разобравшись в документах: его долг остаётся его долгом.
Минусы, о которых лучше знать заранее
Ещё один момент: три ступени идут по порядку, и пропустить вторую не получится. Пока вам не предложили выкупить долю по цене, соразмерной рыночной, к торгам переходить рано. Если же предложение поступило, не откладывайте решение на потом: от вашего ответа зависит, останется ли жильё в кругу прежних сособственников. Спросите, как определена цена, и сверьте её с рыночной стоимостью доли, а не с суммой долга. Это разные величины, и закон опирается именно на рыночную.
Выкуп доли по рыночной цене означает, что вы тратите свои деньги, хотя долг не ваш. Отказ от выкупа может привести к появлению постороннего человека в квартире. Совладелец, у которого долги, может не идти на контакт, и тогда все переговоры придётся вести через кредитора или суд. Закон даёт вам право выкупить долю, но не гарантирует, что это будет выгодно и удобно.
Если вы сами решили продать свою долю, учтите: продавать её постороннему можно только с соблюдением преимущественного права других участников. Как это работает, описано в статье Продажа доли в квартире: преимущественное право сособственников.
Частые вопросы
Могут ли продать всю квартиру из-за долга одного совладельца?
Нет. Взыскание по статье 255 ГК РФ обращают на долю должника, а не на всё жильё. Условие: у должника недостаточно другого имущества.
Обязан ли я выкупать долю должника?
Нет, это ваше право. Если вы и остальные участники откажетесь, кредитор вправе просить суд продать долю с публичных торгов.
Перейдёт ли долг совладельца на меня?
Нет. Долг остаётся долгом должника. Взыскание обращают на его долю, ваша часть квартиры остаётся вашей.
Нужна помощь с долей в квартире
Если у вашего совладельца долги и вы не понимаете, что делать с выкупом, торгами или собственной долей, напишите нам или оставьте заявку: разберём документы и обсудим варианты без спешки.
