Доля умершего совладельца не пропадает и не переходит автоматически к вам как к оставшемуся собственнику. Она входит в наследство и достаётся его наследникам — по завещанию или по закону. Есть важное исключение в вашу пользу: если вы сами наследник, то при разделе наследства вы имеете преимущественное право получить квартиру в счёт своей наследственной доли. Ниже — как это работает и в каких случаях преимущества у вас нет. В Ростове и Таганроге правила те же, что и по всей стране.
Чья теперь доля и кто будет вашим соседом
Совладелец умер, и вопрос «кому достанется его доля» решается как любое наследство. Если есть завещание, действует оно, но от него могут быть исключения: например, право на обязательную долю. Как это устроено, мы разбирали в статье «Обязательная доля в наследстве: кто получит квартиру вопреки завещанию». Если завещания нет, наследуют по очередям, об этом — в статье «Наследники по закону: кто получит квартиру, если нет завещания». А если наследников нет совсем, читайте «Нет наследников: кому достанется квартира».
Если умерший оставил завещание на квартиру, полезно понимать, как такие документы составляют и можно ли их менять: «Завещание на квартиру: как составить и можно ли его изменить».
Поэтому первый шаг для вас — выяснить, есть ли завещание и кто в круге наследников. От этого зависит, кто станет вашим новым совладельцем: близкий родственник, с которым легко договориться, или человек, которого вы почти не знаете.
Шесть месяцев на принятие наследства
Срок принятия наследства — шесть месяцев. Это общее правило для всех наследников, включая вас, если вы входите в их число. Если срок пропущен, всё не потеряно, но придётся действовать иначе: порядок описан в статье «Пропустили срок принятия наследства: как восстановить». Лучше не тянуть: пока наследство не принято и не разделено, договариваться о судьбе квартиры сложнее.
Вы тоже наследник: преимущество по статье 1168
Самый выгодный для вас случай — когда вы одновременно и совладелец, и наследник умершего. Пункт 1 статьи 1168 Гражданского кодекса даёт такому наследнику преимущественное право: если он вместе с наследодателем был участником общей собственности на неделимую вещь, то при разделе наследства он может получить эту вещь в счёт своей наследственной доли. Квартира как раз относится к таким вещам, когда её нельзя разделить в натуре. О том, когда это возможно, а когда нет, мы писали в статье «Выдел доли в натуре: когда квартиру или дом можно разделить, а когда нет».
На практике это значит, что вы можете претендовать на всю квартиру целиком, а не остаться один на один с чужим человеком в соседней комнате. Но «в счёт своей наследственной доли» — не значит «бесплатно»: если ваша наследственная доля меньше стоимости получаемой доли, вопрос о компенсации остальным наследникам придётся решать. Размер её и порядок мы здесь называть не будем, это зависит от конкретного наследства.
Если вы не наследник, но живёте в квартире
Есть и второй приоритет. Статья 1168 (пункты 2 и 3) отдаёт предпочтение наследникам, которые постоянно пользовались вещью, а также наследникам, которые проживали в жилом помещении и не имеют другого жилья. Если вы входите в круг наследников, это усиливает вашу позицию при разделе. Если же вы не наследник, преимущества по этой статье у вас нет: она касается только наследников.
Три года на раздел наследства
Нормы статей 1168–1170 применяются при разделе наследства в течение трёх лет со дня открытия наследства. Это упоминается, в частности, в определении Конституционного суда от 18.07.2019 № 1980-О. Поэтому если вы наследник и хотите получить квартиру целиком, не откладывайте разговор с остальными наследниками. Если договориться не удаётся, спор решает суд, а сроки и исход таких дел заранее предсказать нельзя.
Если вы не наследник: что делать, когда появился новый совладелец
Допустим, доля перешла наследнику, а вы к наследству отношения не имеете. Теперь вы живёте с новым собственником, и у вас те же права и обязанности, что и между любыми совладельцами. Вот что обычно нужно:
- договориться о порядке пользования, как в статье «Порядок пользования квартирой между собственниками: как определить»;
- если нужно, предложить выкупить его долю или продать свою; продавая долю постороннему, собственник обязан письменно известить остальных и дать им месяц на покупку по той же цене, подробности в статье «Продажа доли в квартире: преимущественное право сособственников»;
- если новый совладелец против продажи, смотрите «Совладелец против продажи квартиры: какие есть варианты».
Если доля у наследника совсем небольшая, возможен отдельный разговор о выкупе, о нём мы писали в статье «Незначительная доля: можно ли выкупить её без согласия владельца».
Когда доли ещё не определены
Бывает, что квартира принадлежала совладельцам в общей совместной собственности, а не в долях. Если речь о жилье, приватизированном до 31 мая 2001 года, и один из участников умер, по статье 3.1 закона о приватизации определяются доли всех участников, включая умершего, и они признаются равными. Для других случаев работают общие правила статей 254 и 245 Гражданского кодекса: доли считаются равными, если закон или соглашение не предусматривают иного. Что именно будет с долей умершего при приватизации после 31 мая 2001 года, по статье 3.1 определить нельзя, это нужно разбирать по документам.
Если умерший был вашим супругом, учитывайте ещё и супружескую долю, она работает отдельно от наследственной. Об этом — в статье «Супружеская доля в наследстве: что остаётся вдове или вдовцу».
Что может не получиться
Честно о минусах. Преимущественное право по статье 1168 не гарантирует, что вы получите квартиру без доплат и споров. Другие наследники тоже имеют права, а наследника могут отстранить только по закону, например, как описано в статье «Недостойный наследник: кого могут отстранить от наследства». Пропущенные сроки и отсутствие документов на долю сильно усложняют жизнь. А если вы не наследник, влиять на то, кто станет вашим соседом, вы не можете, и остаётся только договариваться или выкупать.
Частые вопросы
Достаётся ли доля умершего автоматически мне как оставшемуся собственнику? Нет. Доля переходит к наследникам по завещанию или по закону. Вы получаете её, только если вы наследник или выкупите её у наследников.
Сколько времени есть на принятие наследства? Шесть месяцев. Если срок пропущен, нужно действовать по порядку восстановления срока, статья о нём приведена выше.
Есть ли у меня преимущество, если я совладелец и наследник? Да. По пункту 1 статьи 1168 ГК РФ наследник, который был участником общей собственности с наследодателем, при разделе наследства имеет преимущественное право получить неделимую вещь в счёт своей доли. Положения статей 1168–1170 применяются при разделе наследства в течение трёх лет со дня открытия наследства.
ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Если у вас умер совладелец и вы не уверены, как действовать с его долей, оставьте заявку: спокойно разберём вашу ситуацию и подскажем следующий шаг.