Хотите подарить дом, но земля под ним оформлена отдельно — или наоборот? По закону это невозможно. Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса прямо запрещает отчуждать здание без участка под ним, если оба объекта принадлежат одному лицу. Дарение — это отчуждение, и исключений для него нет. Разберём, почему так устроено и что нужно проверить в документах, прежде чем вести стороны к нотариусу.

Почему дом и участок дарятся только вместе

Земельный кодекс исходит из принципа единства судьбы земли и расположенных на ней объектов. Если здание и участок принадлежат одному человеку, они должны переходить к новому собственнику одновременно — и одним договором. Нельзя подарить дом другу, а землю под ним оставить себе: такой договор нотариус не удостоверит, Росреестр откажет в регистрации.

То же правило работает в обратную сторону: нельзя подарить только участок, сохранив за собой дом. Исключения из п. 4 ст. 35 ЗК существуют (например, когда у здания и участка разные собственники), но мы их не разбираем — это отдельная история со своими рисками.

Практически это означает: один договор дарения должен содержать два предмета — здание и земельный участок. В договоре указываются кадастровые номера и основные характеристики обоих объектов.

Нотариус — обязательное условие с 2025 года

С 13 января 2025 года договор дарения любой недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению — это требование п. 3 ст. 574 ГК в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ. В действующем тексте нет исключений для близких родственников, супругов или иных категорий: нотариус нужен всем.

Нотариус не просто заверяет подписи — он проверяет дееспособность сторон, отсутствие обременений, убеждается, что даритель понимает безвозмездность и необратимость сделки. После удостоверения нотариус сам направляет документы на регистрацию в Росреестр. Идти туда отдельно не нужно.

Подробнее об обязательном нотариусе при дарении: Дарение квартиры в 2026: почему теперь без нотариуса не обойтись.

Что проверить в выписке ЕГРН на дом

Перед походом к нотариусу нужно убедиться, что дом вообще стоит на кадастровом учёте и право собственности на него зарегистрировано. Если дом построен, но в ЕГРН не внесён — подарить его невозможно. Это частая проблема со старыми домами, построенными до массовой регистрации. О последствиях такого положения — подробнее в статье Дом на участке не оформлен: чем рискует владелец и покупатель.

Если выписка ещё не получена, закажите её заранее — о том, что в ней содержится: Выписка ЕГРН на квартиру в 2026 году: сколько стоит и что в ней видно (логика та же, что и для дома).

В выписке ЕГРН на дом смотрите:

  • Кадастровый номер — он должен быть, иначе объект не поставлен на учёт.
  • Площадь и назначение — жилой дом или нежилое строение, от этого зависит ряд правовых последствий.
  • Правообладатель — совпадает ли с дарителем; если ранее сменялся собственник через суд или наследство, стоит изучить историю.
  • Обременения и ограничения — ипотека, арест, сервитут. Заложенную недвижимость можно подарить только с согласия банка (ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ); без этого согласия нотариус сделку не удостоверит.

Что проверить в выписке ЕГРН на участок

Участок под домом должен принадлежать тому же лицу, что и дом. Это базовое требование для применения п. 4 ст. 35 ЗК. Если участок в аренде или принадлежит другому человеку — ситуация принципиально иная, и выход из неё нестандартный.

В выписке ЕГРН на участок проверяйте:

  • Категорию и вид разрешённого использования — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т. д. Это важно одаряемому: например, строить капитальный дом разрешено не на всех категориях.
  • Площадь и границы — уточнены ли границы (есть ли координаты в ЕГРН). Если межевание не проводилось, стоит сделать его до сделки: споры с соседями о границах потом перейдут к одаряемому.
  • Обременения — те же, что и по дому: ипотека, арест, охранные зоны.
  • Совпадение правообладателя с дарителем и с правообладателем дома.

Подробнее о том, что смотреть в выписке на участок: Выписка ЕГРН на участок: что в ней смотреть.

Если дом в совместной собственности супругов

Когда дом куплен в браке, он может быть в общей совместной собственности, даже если в ЕГРН числится только один супруг. Для дарения такого имущества нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга — это требование п. 3 ст. 35 Семейного кодекса. Нотариус запросит его сам; если согласия нет, сделка не состоится.

Если хотите подарить долю в совместно нажитом доме мужу или жене — это отдельный сценарий со своей логикой. Начните с Подарить долю в квартире родственнику: нотариус, налог и согласие совладельцев.

Когда у дарителя нет полного пакета документов

Иногда выясняется, что дом оформлен по старым документам (свидетельство о праве на землю 1990-х), без кадастрового учёта, или технический план никогда не заказывался. В таком случае перед дарением нужно:

  1. 1.Поставить дом на кадастровый учёт (заказать технический план у кадастрового инженера).
  1. 1.Пройти регистрацию права в Росреестре.
  1. 1.Убедиться, что участок тоже на учёте и права зарегистрированы.

Только после этого нотариус сможет удостоверить договор дарения. Иного пути нет.

Налоги после дарения

Если даритель и одаряемый — близкие родственники (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сёстры), НДФЛ не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК). Тёти, дяди, племянники, двоюродные, свёкры и другие «не близкие» в этот перечень не входят — им придётся заплатить налог.

О налоге на сам дом и участок как объекты после того, как дарение состоялось, читайте: Дом и участок: какие налоги платит владелец.

О сравнении дарения, завещания и продажи с точки зрения затрат: Завещание, дарение или продажа родственнику: что выбрать и во что обойдётся.

Когда стоит задуматься об альтернативе

Дарение — безвозмездная и, как правило, необратимая сделка. Если даритель хочет сохранить право проживать в доме после его передачи, дарение — не лучший инструмент. Есть варианты: рента с пожизненным содержанием, наследственный договор. Подробнее: Рента, дарение или завещание: как пожилому человеку распорядиться квартирой.

FAQ

Можно ли подарить дом, а земля останется у меня? Нет, если дом и участок принадлежат одному человеку. П. 4 ст. 35 ЗК требует отчуждать их вместе. Нотариус не удостоверит, Росреестр не зарегистрирует.

Нужен ли нотариус при дарении дома близкому родственнику? Да. С 13 января 2025 года нотариус обязателен для всех договоров дарения недвижимости между гражданами без исключений (п. 3 ст. 574 ГК в ред. Федерального закона № 459-ФЗ). Освобождение для родственников в законе не предусмотрено.

Участок не размежёван — можно ли дарить? Технически можно, если участок стоит на кадастровом учёте и право зарегистрировано, даже без координат границ. Но одаряемый получит участок с неуточнёнными границами и возможными спорами с соседями. Лучше сначала провести межевание.

Если у вас есть вопросы по конкретной ситуации — документам, составу объектов, статусу участка — агентство ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге. Расскажите о своём случае: поможем разобраться, чего не хватает до нотариуса.