Подарить долю в квартире можно, но сделка устроена иначе, чем обычная продажа: её удостоверяет нотариус, налог зависит от того, кем вам приходится одаряемый, а преимущественное право совладельцев, о котором много говорят при продаже, на дарение не распространяется. Ниже разбираем по порядку, что именно проверить до визита к нотариусу. В Ростове и Таганроге правила те же: они федеральные.

Зачем вообще дарят долю

Чаще всего доля в квартире — это часть общей собственности, и владелец хочет передать её близкому человеку: ребёнку, родителю, брату или сестре. Дарение удобно тем, что не нужно искать покупателя и согласовывать цену. Но у такой передачи есть свои правила и свои ограничения, и их лучше знать заранее, чтобы не получить отказ в Росреестре или спор с родственниками через несколько лет.

Если вы раздумываете, дарить или продавать, полезно заглянуть в статью Завещание, дарение или продажа родственнику: что выбрать и во что обойдётся. А про дарение квартиры целиком, а не доли, читайте в материале Подарить квартиру ребёнку: порядок и налоги.

Нужен ли нотариус

Да. Сделки по отчуждению долей в праве на недвижимость удостоверяются нотариально (часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ). Дарение доли — это как раз отчуждение, поэтому договор нужно заверять у нотариуса, обычной письменной формы недостаточно.

Есть исключение: нотариус не обязателен, если все участники общей собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Росреестр уточняет и обратное: если по одному договору доли отчуждают не все участники, нотариус нужен, даже когда в итоге у одаряемого окажется вся квартира. На практике при дарении одной доли из нескольких вы почти наверняка попадаете в случай «нотариус нужен».

Сколько это стоит у нотариуса и какова госпошлина за регистрацию, мы здесь не пишем: такие суммы меняются, их лучше уточнить прямо в нотариальной конторе перед визитом.

Преимущественное право совладельцев: при дарении его нет

При продаже доли постороннему человеку действует статья 250 Гражданского кодекса. Продавец обязан письменно известить остальных собственников о цене и условиях, у них есть месяц, чтобы купить долю на тех же условиях, а при нарушении любой из них в течение трёх месяцев может через суд потребовать перевода на себя прав покупателя. Это право нельзя уступить другому человеку, а правила действуют и при мене.

На дарение статья 250 не распространяется. То есть то самое преимущественное право купить долю, из-за которого продавцы месяц ждут ответа соседей по квартире, при дарении не возникает. Подробнее о том, как оно работает при продаже, написано в статье Продажа доли в квартире: преимущественное право сособственников.

Но у этого есть оборотная сторона, и мы о ней говорим прямо: из-за отсутствия преимущественного права дарение иногда используют как способ обойти его при фактической продаже. Если за «подарком» стоит оплата, суд может увидеть в сделке прикрытие продажи. Об этом отдельная статья: Дарение доли вместо продажи: почему такую сделку могут оспорить. Честно оформленный подарок и замаскированная продажа — разные вещи, и риски у них разные.

Других вопросов о том, должны ли вы как-то извещать совладельцев или получать от них согласие именно при дарении, эта статья не разбирает. Если в вашей квартире несколько собственников и отношения с ними непростые, обсудите это с нотариусом до подписания договора.

Налог при дарении доли

Доходы, полученные в порядке дарения недвижимости, освобождены от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу (пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса). К ним относятся:

  • супруги;
  • родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых;
  • дедушки, бабушки и внуки;
  • полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Есть исключение: льгота не действует, если получатель имеет статус иноагента в налоговом периоде. Тётя, дядя, двоюродные братья и сёстры, друзья в этот перечень не входят. Как считается налог в таких случаях, мы в этой статье не разбираем: не будем называть ставки и суммы, которых здесь нельзя проверить. Уточните порядок в налоговой или у нотариуса.

Отдельно важна судьба самой доли после дарения. Освобождение от налога касается дохода одаряемого в момент подарка, но когда он потом захочет продать эту долю, придётся разбираться с налогом при продаже. Как считается срок владения, читайте в статье Срок владения квартирой: с какой даты считают для налога.

Если квартира куплена в браке

Для распоряжения недвижимостью из общего имущества супругов нужно нотариальное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса). Без него сделку можно оспорить в течение года. Поэтому если доля появилась в браке на общие деньги, нотариус, скорее всего, попросит согласие супруга, и лучше получить его заранее, а не искать потом.

Как делятся доли у супругов и когда имущество считается общим, мы уже разбирали в статье Выкупить долю бывшего супруга: как договориться и оформить. А если речь идёт о бывшем супруге, посмотрите ещё Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры.

Если квартира в ипотеке

Заложенное по ипотеке имущество отчуждается только с согласия залогодержателя, то есть банка, если договор об ипотеке не предусматривает иного (пункт 1 статьи 37 закона № 102-ФЗ). Доля в ипотечной квартире — это тоже заложенное имущество, поэтому перед дарением нужно изучить договор и выяснить позицию банка. Как банки смотрят на такие просьбы и в какие сроки отвечают, мы не пишем: у каждого банка свои условия, и обещать вам исход нельзя.

Подарок можно отменить или оспорить

Дарение необратимо не всегда. Сделку можно оспорить, если она прикрывает продажу, о чём мы писали выше, а в некоторых ситуациях подаренное имущество может быть возвращено. Все основания для отмены собраны в статье Можно ли отменить дарение квартиры: все основания по закону. Прочитайте её до сделки: дарящему важно понимать, что вернуть подарок по собственному желанию, как правило, нельзя.

Для одаряемого есть обратная сторона: если вы потом захотите продать полученную долю, покупатель будет смотреть на историю права. Что он при этом проверяет, описано в статье Квартира досталась продавцу в дар: что проверить покупателю.

Когда дарение не лучший выбор

Дарение не подходит, если вы хотите получить за долю деньги. Подарок означает безвозмездную передачу, и попытка оформить продажу под видом дарения рискованна. В этом случае честнее продавать долю по правилам статьи 250, пусть и с ожиданием ответа от совладельцев. О том, как это обычно заканчивается, есть статья Купить долю в квартире: зачем это делают и чем заканчивается.

Если совладельцы против любых сделок и вы пытаетесь понять, что делать с долей вообще, пригодится материал Совладелец против продажи квартиры: какие есть варианты. А когда стороны хотят обменяться, а не подарить, смотрите Обмен квартирами с родственником: мена, дарение или продажа.

Частые вопросы

Нужно ли нотариально оформлять дарение доли? Да. Сделки по отчуждению долей удостоверяются нотариально. Исключение — когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке, но при дарении одной доли из нескольких так обычно не бывает.

Нужно ли платить налог, если дарю долю сыну или брату? Родители, дети, братья и сёстры входят в круг близких родственников, для которых доход в виде подаренной недвижимости освобождён от НДФЛ (пункт 18.1 статьи 217 НК). Исключение — получатель со статусом иноагента.

Распространяется ли на дарение преимущественное право совладельцев? Нет. Статья 250 ГК РФ на дарение не распространяется, это право возникает только при продаже. Но маскировать продажу под подарок опасно: такую сделку могут оспорить.

Если вы решили подарить долю, но не уверены, какой у вас случай: куплена ли она в браке, есть ли ипотека, как лучше договориться с родственниками, — оставьте заявку. ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Мы спокойно разберём вашу ситуацию и подскажем, что подготовить до визита к нотариусу.