Если квартира досталась продавцу в дар, сама по себе сделка не запрещена и не «плохая». Но у такой квартиры есть особенности, которых нет у обычной купли-продажи: бесплатное основание перехода права, возможные споры вокруг дарителя и вопрос, не пытались ли подарком обойти кого-то из родственников. Разберём, что проверить покупателю до задатка.

Чем квартира из дарения отличается для покупателя

Когда продавец покупал квартиру, в истории есть деньги, расписки, иногда банк. Когда ему её подарили, денег в цепочке нет, и на первый план выходят вопросы: кто такой даритель, почему он отдал жильё безвозмездно, жив ли он и согласны ли с этим его близкие. Для вас это не повод отказываться, а повод посмотреть внимательнее.

Главный риск не в самом слове «дарение», а в том, что договор дарения могут оспорить по разным основаниям, а следом может пострадать и ваша покупка. Поэтому проверка строится вокруг двух вещей: законно ли продавец получил квартиру и нет ли людей, у которых есть причины претендовать на неё.

Шаг первый: выписка о переходе прав

Начните с выписки о переходе прав из ЕГРН. Она показывает историю сделок и смен собственников: когда квартира перешла к продавцу, на каком основании и кто был владельцем до него. С 1 марта 2023 года сведения с персональными данными (ФИО, дата рождения правообладателя) выдают самому правообладателю, а другим лицам только с его согласия, внесённого в ЕГРН, или по установленным законом основаниям. Поэтому на практике покупатель просит заказать выписки самого продавца.

Что искать в выписке:

  • основание перехода права: именно договор дарения, а не купля-продажа или наследство, как могли сказать в объявлении;
  • кто даритель: близкий родственник, знакомый, посторонний человек;
  • как давно оформлено дарение и сколько собственников сменилось после него;
  • не было ли в цепочке «быстрых» переходов за короткое время, когда квартира переходила от одного к другому без видимой причины.

Если даритель и продавец не родственники, а цена в договоре смотрится странно или квартира сразу выставлена на продажу, это сигнал присмотреться. Бывает, что дарение используют как способ уйти от проблем, например от долгов дарителя или от претензий наследников.

Основания, по которым дарение можно отменить

Закон прямо называет случаи, когда даритель вправе отменить дарение. По статье 578 Гражданского кодекса это покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких и умышленное причинение им телесных повреждений дарителю. Есть ещё одно основание: даритель может отменить дарение, если переживёт одаряемого, но только если такое право прямо прописано в договоре.

Для покупателя это означает одно: нужно прочитать сам договор дарения и убедиться, нет ли в нём оговорки о праве дарителя вернуть квартиру. Если оговорка есть, риск реальный, и лучше обсудить его с юристом до сделки. Подробно все основания мы разобрали в статье Можно ли отменить дарение квартиры: все основания по закону.

Про форму и порядок оформления самого дарения мы здесь специально не пишем: за требованиями к договору смотрите актуальные нормы и консультацию нотариуса или юриста, а общий порядок разобран в материале Подарить квартиру ребёнку: порядок и налоги.

Когда дарение могут оспорить как сделку

Отмена по воле дарителя это одна история. Другая история: дарение признают недействительным по общим правилам о сделках. Возможные причины разные: даритель не понимал значения своих действий, его обманули или принудили, сделка прикрывала другую. Хороший пример скрытой подмены описан в статье Дарение доли вместо продажи: почему такую сделку могут оспорить, а различие между видами недействительных сделок собрано в материале Оспоримая и ничтожная сделка с квартирой: в чём разница.

Отдельно стоит учесть случаи, когда пожилой даритель мог действовать под давлением. Как это выглядит для покупателя, мы описывали в статье Продавец заявил, что продал квартиру под влиянием мошенников: что грозит покупателю. Предсказать исход такого спора заранее нельзя: суд оценивает обстоятельства каждого дела, и мы не обещаем, что ваша покупка окажется защищена или, наоборот, будет потеряна. Можно лишь снизить вероятность спора.

Кто может быть недоволен дарением

Практическая проверка здесь больше о людях, чем о бумагах. Спросите у продавца и проверьте по документам:

  • жив ли даритель и в каком он состоянии. Если даритель пожилой, есть ли у него другие дети и внуки, которые могли остаться без жилья;

Если даритель не лично, а через доверенность подписывал договор, это тоже стоит уточнить: кто подписывал, когда и жив ли был доверитель на момент регистрации.

Чем рискует покупатель и что делать с этим риском

Сроки, в течение которых сделку могут оспорить, зависят от основания, и сводить их к одной цифре неправильно. Общий обзор есть в статье Сколько лет сделку с квартирой могут оспорить: сроки давности. Если же сделку признают недействительной, последствия для денег и квартиры разбираются в материале Сделку с квартирой признали недействительной: что будет с деньгами и квартирой. А в некоторых ситуациях добросовестному приобретателю положена компенсация от государства, см. Квартиру истребовали у добросовестного покупателя: компенсация от государства. Но компенсация не гарантирована и не заменяет квартиру, поэтому надеяться на неё как на план нельзя.

Что разумно сделать на практике:

  • запросить у продавца полный комплект: договор дарения, выписки из ЕГРН, документ о регистрации права;
  • попросить выписку о переходе прав и сверить её с рассказом продавца;
  • уточнить, как давно оформлено дарение и не появлялись ли споры вокруг квартиры. Дела продавца, дарителя и других участников можно поискать на сайтах судов;
  • рассчитать цену с учётом риска: если дарение свежее и дарителя трудно найти, есть смысл подумать над более безопасными условиями расчётов, а не над скидкой.

Когда агентство не нужно

Если дарение давнее, даритель близкий родственник продавца, все документы на руках, в квартире никого не прописано, а в договоре нет оговорок, достаточно спокойной самостоятельной проверки и нотариуса. Агентство нужно там, где картина неполная: даритель неизвестен, документы противоречат друг другу, цена подозрительно низкая, а продавец торопит. Тогда проверка занимает больше времени, и опытный глаз помогает не пропустить мелочь.

Частые вопросы

Можно ли покупать квартиру, которую продавцу подарили? Закон такую сделку не запрещает. Но нужно проверить договор дарения, историю перехода прав и нет ли людей, которые могут оспорить дарение. Гарантировать исход возможного спора никто не может: суд оценивает обстоятельства.

Может ли даритель потом забрать квартиру у нового собственника? Основания отмены дарения перечислены в статье 578 ГК: покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких, умышленные телесные повреждения, а также право отменить дарение, если даритель переживёт одаряемого, при условии что оно прописано в договоре. Что именно произойдёт с вашей покупкой в такой ситуации, зависит от обстоятельств дела, и это решает суд.

Нужна ли выписка о переходе прав, если я смотрю обычную выписку? Обычная выписка показывает текущего собственника. Именно выписка о переходе прав показывает историю: на каком основании и от кого квартира попала к продавцу. Для квартир из дарения она особенно важна.

Если нужна помощь с проверкой

Если квартира, которую вы смотрите, досталась продавцу по дарению, и вы не уверены в документах, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге уже 13 лет, посмотрим договор и выписки и честно скажем, где риск реальный, а где его нет.