Договор с риэлтором — единственное, что потом покажет, о чём вы на самом деле договорились. Пока всё идёт гладко, его никто не открывает. Открывают, когда покупатель сорвался, сроки уехали, а агент говорит, что «работа выполнена» и её надо оплатить. Ниже — пункты, которые стоит прочитать до подписи, и формулировки, после которых лучше взять паузу.

Какой это вообще договор

Чаще всего это договор возмездного оказания услуг: одна сторона оказывает услуги, другая их оплачивает. Название может быть любым — «агентский», «на оказание риэлторских услуг», «соглашение о сотрудничестве». Смотрите не на шапку, а на содержание: кто стороны, что именно делает исполнитель и за что вы платите.

Проверьте, с кем заключаете договор. Исполнителем должна быть организация или ИП с реквизитами, а не просто фамилия агента без статуса. Отдельного федерального закона о риэлторской деятельности сейчас нет, лицензии тоже нет — что обсуждается, разобрано в статье «Закон о риэлторах: что обсуждается и что изменится». Поэтому защищает вас в основном сам текст договора и общие нормы Гражданского кодекса.

Перечень услуг: чем конкретнее, тем лучше

Фраза «риэлторские услуги» или «содействие в продаже» не значит ничего. Хороший договор перечисляет действия, которые можно проверить:

  • для продавца — оценка цены, подготовка объявления и фото, размещение на площадках, показы, переговоры с покупателями, проверка покупателя и его денег, подготовка документов, сопровождение расчётов и регистрации;
  • для покупателя — подбор вариантов по вашим параметрам, показы, проверка юридической чистоты, переговоры о цене, работа с банком при ипотеке, сопровождение сделки.

Отдельно уточните, что в перечень не входит. Юридическая проверка, заказ выписок, нотариус, госпошлина, услуги банка — часто это отдельные расходы. Лучше узнать об этом сейчас, а не на сделке. Подробный разбор, что может стоять за каждой услугой, — в статье «За что вы платите риэлтору: разбор услуг».

Что считается результатом

Самый спорный пункт, и его чаще всего пишут размыто. Вариантов обычно три:

  • подписан предварительный договор или внесён задаток;
  • подписан основной договор купли-продажи;
  • зарегистрирован переход права собственности.

Для вас надёжнее последний вариант: сделка действительно состоялась. Если результатом считается «показ объекта» или «предоставление информации о покупателе», вы можете оказаться должны деньги за сделку, которая так и не случилась. Разница между задатком и авансом, от которой тоже зависит, что будет при срыве, — в статье «Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать».

Посмотрите и обратную сторону: как в договоре подтверждается, что услуга оказана. Обычно это акт. Подписывайте его, только когда результат действительно есть.

Когда и как платить

Размер вознаграждения мы здесь не называем: он зависит от агентства и объёма услуг. Важнее другое — договор должен однозначно отвечать на три вопроса:

  • сколько — конкретная сумма или понятный способ расчёта, без «по договорённости»;
  • когда — в какой момент возникает обязанность платить: при подписании основного договора, после регистрации, в день расчётов;
  • как — на расчётный счёт, через кассу с чеком, другим способом, который оставляет след.

Предоплата за всю работу до какого-либо результата — повод задать вопросы. Небольшой платёж за конкретный этап, например за юридическую проверку, может быть нормальным, если он прямо прописан. А вот сумма «за вход» без описания, за что она, — нет. Деньги за саму квартиру не должны проходить через агента: для расчётов между сторонами есть аккредитив, эскроу, ячейка или депозит нотариуса — сравнение в статье «Аккредитив, эскроу или ячейка: как безопасно получить деньги за квартиру».

Срок действия и эксклюзив

У договора должен быть конкретный срок. Бессрочный договор или автоматическое продление без вашего согласия — плохой знак.

Если договор эксклюзивный, срок особенно важен: всё это время вы работаете только с одним агентством. У такого формата есть плюсы — агенту выгоднее вкладываться в продажу, — но есть и минусы, о них подробно в статье «Эксклюзивный договор с агентством: плюсы и минусы для продавца». Отдельно проверьте, что будет, если вы найдёте покупателя сами: в части договоров вознаграждение положено и в этом случае.

Расторжение: как выйти без скандала

По общему правилу Гражданского кодекса заказчик может отказаться от договора оказания услуг в любой момент, оплатив исполнителю фактически понесённые расходы. На практике договор часто уточняет порядок: письменное уведомление, срок, перечень расходов.

Что проверить:

  • можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке и как уведомить исполнителя;
  • что именно считается «фактическими расходами» — реклама, выписки, выезды — и чем они подтверждаются;
  • нет ли «штрафа за расторжение» в размере полного вознаграждения;
  • нет ли пункта, по которому вы должны заплатить, если в течение долгого срока после расторжения купите или продадите квартиру клиенту, которого показывал агент.

Последний пункт встречается и сам по себе не криминален, но срок и условия должны быть разумными и понятными.

Ответственность сторон

Ответственность в договорах часто прописана только для клиента: штраф за отказ, неустойка за просрочку оплаты. Посмотрите, что обещает исполнитель. Например, что он делает, если после проверки документов на объекте нашлось обременение, которое он должен был увидеть. Или что происходит, если агент пропадает на недели и не выполняет перечень работ.

Честно о границах: риэлтор не может гарантировать, что сделку никогда не оспорят, и не отвечает за решения банка или покупателя. Если в договоре обещаны «100% гарантии» — это скорее маркетинг, чем юридическое обязательство. Нормальный договор описывает, что агент делает и за что отвечает, без громких слов.

Красные флаги в договоре

Поводы остановиться и перечитать:

  • вознаграждение привязано к «показу» или «предоставлению информации», а не к сделке;
  • нет перечня услуг, только общие слова;
  • штраф за отказ равен полной комиссии;
  • срок не указан или продлевается автоматически;
  • от вас требуют оригиналы документов на квартиру «на хранение»;
  • предлагают доверенность с широкими полномочиями, включая получение денег;
  • просят подписать сегодня, «пока объект не ушёл», и не дают забрать договор домой.

Нормальный агент спокойно отдаёт договор почитать и отвечает на вопросы по пунктам. Если на вопросы по тексту вы получаете раздражение — это тоже ответ. Какие вопросы задать заранее, собрано в статье «10 вопросов риэлтору: если уходит от ответа — ищите другого», а типичные промахи клиентов — в статье «Ошибки при работе с риэлтором: что не стоит делать».

И честно: договор с риэлтором нужен не всегда. Если покупатель уже найден, объект простой и вам нужна только проверка документов и сопровождение расчётов, полный пакет услуг может оказаться переплатой. Когда агент действительно нужен, а когда нет, — в статье «Зачем нужен риэлтор и когда можно без него». Как выбрать исполнителя до договора — в статье «Как выбрать риэлтора: что проверить», а чьи интересы он представляет — в статье «Риэлтор покупателя или продавца: чьи интересы он защищает».

FAQ

Можно ли работать с риэлтором без договора? — Можно, но тогда спорить о результате, сроках и оплате придётся по памяти. Письменный договор защищает обе стороны, и отказ его заключать — повод насторожиться.

Можно ли изменить пункты стандартного договора? — Да. «Типовая форма» — это предложение, а не закон. Нормальное агентство обсуждает правки по результату, сроку и расторжению.

Нужно ли платить, если сделка сорвалась не по моей вине? — Зависит от того, что в договоре названо результатом. Если это регистрация перехода права, а её не было, основания требовать полное вознаграждение обычно нет.

ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Если хотите, чтобы кто-то спокойно прошёлся с вами по договору — нашему или чужому, — оставьте заявку на сайте: разберём пункты и скажем, где стоит попросить правки.