Раньше выписка из ЕГРН на любую квартиру показывала имя владельца — этим пользовались все, кто хотел проверить продавца перед сделкой или просто узнать, кто живёт по соседству. С 1 марта 2023 года это закрыли: в выписках, которые заказывают третьи лица, больше нет ни ФИО, ни даты рождения собственника. Осталась только формулировка вроде «физическое лицо». Разберём, что с этим делать, если вам действительно нужно понять, кто владеет квартирой.

Почему ФИО собственника закрыли

Решение о закрытии персональных данных в открытых выписках связано с ростом мошенничества: имея имя и адрес объекта, аферисты подделывали документы, оформляли фиктивные сделки и просто использовали данные для давления на собственников. Государство пошло по пути защиты владельцев жилья, а не покупателей — и с точки зрения безопасности это логично. Но для тех, кто добросовестно проверяет квартиру перед покупкой, это добавило неудобства: теперь стандартная выписка ЕГРН на квартиру не отвечает на главный вопрос — тот ли человек продаёт квартиру, за кого себя выдаёт.

Что всё же видно в закрытой выписке

Несмотря на закрытие ФИО, выписка остаётся полезной. Из неё видно кадастровый номер и точный адрес объекта, площадь и этаж, дату регистрации права собственности, наличие обременений — ипотеки, ареста, запрета на регистрационные действия. Всё это критично: если в выписке указан арест или квартира числится в залоге у банка, а продавец об этом не сказал — это уже повод насторожиться независимо от того, узнали вы его имя или нет. Подробнее, какие виды обременений встречаются и как их читать, мы разбирали в статье Обременение на квартире: какие бывают, как проверить и можно ли покупать.

Как собственник может сам открыть свои данные

Закон предусмотрел выход: собственник вправе подать в Росреестр отдельное заявление о том, что его персональные данные можно показывать в выписках всем желающим. Подать такое заявление можно лично в МФЦ или через сайт Росреестра, а раскрываются сведения в течение трёх дней после подачи. Смысл в том, что решение — открывать данные или нет — остаётся за самим владельцем, а не за тем, кто заказывает выписку. Если продавец действительно настроен на сделку, попросить его открыть эти сведения — совершенно нормальная просьба, и добросовестный собственник обычно соглашается без возражений.

Единственный надёжный способ — попросить продавца заказать выписку самому

Раз третьим лицам ФИО не показывают, а собственнику для этого нужно отдельно открывать доступ, проще пойти другим путём: попросить продавца самого заказать выписку на свою квартиру и показать её вам. Себе самому Росреестр выдаёт полную информацию без ограничений — с именем, датой рождения, всей историей права. Это быстрее, чем ждать три дня после подачи заявления об открытии данных, и не требует от продавца никаких дополнительных походов, кроме заказа обычной выписки через Госуслуги или МФЦ. Если человек продаёт квартиру всерьёз, а не морочит голову, показать такую выписку для него не проблема — заказ занимает не больше трёх рабочих дней.

Что должно насторожить, если продавец отказывается

Отказ показать выписку на собственное имя — не доказательство мошенничества, но сигнал притормозить. Причины бывают разные: человек стесняется показывать сумму задолженностей или историю переходов права, банально не хочет тратить время, либо — и это тот случай, которого стоит опасаться — вообще не является настоящим собственником или действует по поддельной доверенности. По статистике мошеннических схем, о которых мы писали в материале Мошенники при покупке квартиры: 6 схем, которые ещё работают, фигура «продавца» — самое частое слабое место сделки. Если человек тянет с показом документов, ссылается на занятость или предлагает решить всё через доверенное лицо без личной встречи с владельцем — это повод пригласить юриста или агентство для проверки, а не двигаться дальше на доверии.

Как сверить личность продавца с документами

Кроме выписки, попросите паспорт продавца и сверьте ФИО и год рождения с правоустанавливающими документами — договором купли-продажи, дарения, свидетельством о наследстве, на основании которых он стал собственником. Если квартира куплена в браке, потребуется согласие супруга — это отдельная тема, которую мы подробно разбирали в статье Квартира в браке: совместная собственность, согласие супруга и брачный договор. Если от имени собственника действует представитель по доверенности, доверенность стоит проверить особенно тщательно: срок действия, полномочия, не отозвана ли она — это одна из самых частых лазеек в схемах с квартирами по доверенности.

Когда без имени собственника можно обойтись

На практике для большинства решений по сделке точное имя собственника не так критично, как кажется. Гораздо важнее убедиться, что нет обременений, что квартира не в залоге и не под арестом, что у продавца нет исполнительных производств, из-за которых имущество могут взыскать уже после сделки. Про эту сторону проверки — в материале Долги продавца: как проверить исполнительные производства, а если продавец продаёт квартиру в состоянии, близком к банкротству, стоит заранее прочитать Банкротство продавца: как не потерять купленную квартиру — там разобраны сроки, в течение которых сделку могут оспорить.

Когда стоит подключать агентство, а когда справитесь сами

Если сделка простая — один собственник без долгов, без брака, без несовершеннолетних в числе владельцев, — самостоятельной проверки через выписку и паспорт обычно достаточно. Но если в цепочке продавцов несколько собственников, квартира недавно перешла по наследству или в договоре фигурирует доверенность, риски растут быстрее, чем кажется на первый взгляд. В таких случаях агентство или юрист по недвижимости проверяют не только личность продавца, но и всю историю переходов права, супружеские согласия и возможные основания для будущего оспаривания сделки. Список конкретных вопросов, которые стоит задать любому специалисту перед тем, как доверить ему сделку, есть в статье 10 вопросов риэлтору: если уходит от ответа — ищите другого.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли вообще законно узнать ФИО собственника квартиры без его согласия? Нет, с 1 марта 2023 года эти данные закрыты для третьих лиц. Узнать их можно только если сам собственник откроет доступ отдельным заявлением или покажет вам выписку, заказанную на своё имя.

Сколько ждать, если попросить собственника открыть свои данные через Росреестр? После подачи заявления сведения раскрываются в течение трёх дней. Обычно быстрее попросить продавца заказать обычную выписку на себя — там имя и так указано без ограничений.

Отказ продавца показать паспорт или выписку — всегда повод отказаться от сделки? Не всегда, но это весомый повод притормозить и разобраться в причине, прежде чем вносить задаток или подписывать какие-либо документы. Лучше потратить пару дней на проверку, чем потом оспаривать сделку в суде.

Проверка личности продавца — только часть того, что нужно закрыть до сделки: важны ещё обременения, семейное положение собственника и чистота цепочки предыдущих владельцев. Если сомневаетесь, что справитесь с этим самостоятельно, оставьте заявку — посмотрим документы конкретно по вашей квартире и скажем, где реально есть риск, а где можно спокойно двигаться дальше.