Рефинансирование упирается не в ставку, а в бумаги: часть из них вы соберёте за вечер, а часть придётся заказывать в старом банке, и ждать её приходится дольше всего. Поэтому начинать стоит с документов, а не с подачи заявки. Ниже разобрано, что обычно просит новый банк, что выдаёт прежний и где чаще всего теряется время.

Сразу оговорка: единого списка нет. Перечень, формы справок и требования к ним у каждого банка свои, и они меняются. Всё, что ниже, это типовой набор. Точный перечень запросите у нового банка до подачи заявки.

Что такое рефинансирование с точки зрения бумаг

Рефинансирование — это новый кредит, которым гасят старый, а залог квартиры переходит к новому банку. Отсюда простая логика: новый банк проверяет вас заново, как нового заёмщика, и проверяет квартиру, как новый залог. Значит, понадобятся три группы документов: о вас, о вашем действующем кредите и о самой квартире. Общую логику выгоды мы разбирали в статье Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно, а когда нет, здесь только документы.

Документы о заёмщике

Эта группа знакома по первой ипотеке, и собрать её проще всего:

  • паспорт и СНИЛС;
  • документ, подтверждающий доход: справка по форме работодателя или банка, либо выписка о доходах из личного кабинета госуслуг. Какой формат принимают, зависит от банка;
  • подтверждение занятости: копия трудовой книжки или сведения о трудовой деятельности, трудовой договор;
  • свидетельство о браке, если созаёмщик супруг, и согласие супруга, если оно требуется по условиям сделки;

Если доход у вас нестандартный, например самозанятость или неофициальные поступления, готовьтесь к дополнительным вопросам. По самозанятым есть отдельный материал: Справка из «Мой налог» для ипотеки: как получить и что в ней. А если доход серый, то Ипотека с неофициальным доходом: почему сложно и что делать. Рефинансирование здесь не проще первичной ипотеки, а иногда сложнее.

Документы по действующему кредиту

Эту группу новый банк не может получить сам, её выдаёт прежний. И именно здесь возникают задержки. Обычно нужны:

  • копия кредитного договора со всеми дополнительными соглашениями;
  • справка об остатке основного долга и начисленных процентах на конкретную дату;
  • справка об отсутствии просрочек или выписка по счёту, которая их подтверждает;
  • актуальный график платежей;
  • реквизиты для погашения кредита.

Справка об остатке долга живёт недолго: долг меняется с каждым платежом, поэтому банки принимают её только свежей. Заказывать её слишком рано бессмысленно, придётся делать заново. Оптимальный порядок такой: сначала получите предварительное одобрение нового банка, узнайте, какую справку и на какую дату он хочет, и только потом идите за ней в старый банк.

Если вы не уверены, как читать свой график и где в договоре указана полная стоимость кредита, загляните в График платежей по ипотеке: как читать и что проверить и найти в нём полную стоимость кредита. Это поможет сравнить предложения честно, а не по одной цифре.

Документы на квартиру

Квартира для нового банка новый залог, поэтому её проверяют заново. Как правило, запрашивают:

  • выписку из ЕГРН о правах и обременениях;
  • документ-основание: договор купли-продажи, договор долевого участия или иной, по которому квартира у вас оказалась;
  • документы о составе зарегистрированных лиц, если банк их просит;
  • закладную, если она оформлялась (бывает бумажная и электронная).

Про закладную стоит прочитать отдельно: Закладная при рефинансировании: что происходит с документами. Коротко: это одна из бумаг, которая переходит от старого банка к новому, и вам важно понимать, кто и когда её передаёт, чтобы не остаться между двумя банками.

Если в ипотеку вложен маткапитал или есть дети-собственники

Это самый частый источник отказов и лишних недель. Обязательство выделить доли детям и супругу при рефинансировании сохраняется, а часть банков вообще считает квартиру с материнским капиталом сложным залогом и отказывает. Решение за банком. Если доли детям уже выделены, для передачи квартиры в залог новому банку может понадобиться согласие органа опеки.

Поэтому в такой ситуации собирайте дополнительно: документы по сертификату и направлению средств, нотариальное обязательство о выделении долей, свидетельства о рождении детей, а при выделенных долях ещё и запрос о том, нужно ли разрешение опеки. Про сами доли читайте в Доли детям по маткапиталу: когда и как выделить. Узнайте у нового банка о такой квартире до того, как платить за оценку, иначе можно потратить деньги на заведомо проигрышную заявку.

Порядок, который экономит время

Здравый порядок действий выглядит так:

  1. 1.Выберите два-три банка и спросите у каждого полный перечень документов и требования к справкам. Спросите и про сроки действия справок.
  1. 1.Предупредите прежний банк о досрочном погашении в срок, который установлен вашим договором. Право на досрочное погашение у заёмщика есть по закону о потребительском кредите, но предупредить нужно так, как написано в договоре.
  1. 1.Соберите документы о себе и о квартире, пока ждёте решения.
  1. 1.Справки об остатке долга заказывайте последними, под конкретную дату.
  1. 1.После одобрения ещё раз сверьте даты: срок действия одобрения, срок справок, дата сделки. О том, как работает срок одобрения, читайте в Ипотеку одобрили, а квартиры нет: сколько действует одобрение.

Что обычно идёт не так

  • Просроченная справка. Остаток долга изменился, банк просит новую, а прежний банк делает её не мгновенно.
  • Расхождения в данных. Другая площадь в разных документах, ошибка в фамилии, старый паспорт.
  • Расчёт на выгоду без учёта расходов. Оценка, страховка, нотариус, возможные доплаты по условиям банка съедают часть экономии. Считайте всё вместе.
  • Бывает, что в период между погашением и регистрацией нового залога условия меняются. Что именно прописано в договоре на этот случай, проверьте до подписания.

Когда агентство не нужно

Если ипотека обычная, без маткапитала, с официальным доходом, а квартира без перепланировок и спорных документов, справитесь сами: перечень вам выдаст сам банк. Помощь понадобится, когда в сделке есть доли детей, перепланировка, расхождения в документах или несколько собственников. Тогда лучше проверить бумаги до подачи заявки, а не после отказа. Если отказ уже случился, посмотрите Банк отказал в ипотеке: что делать дальше.

Частые вопросы

Можно ли собрать документы, пока не выбран банк?

Да, ту часть, которая не зависит от банка: паспорт, СНИЛС, кредитный договор, выписку из ЕГРН, документы на квартиру. А справки с короткой жизнью (остаток долга, справка о доходах) лучше заказывать под выбранный банк.

Нужна ли закладная для рефинансирования?

Не всегда: закладная оформляется не по каждой ипотеке, и бывает электронной. Что именно передаётся между банками в вашем случае, зависит от договора, это стоит уточнить у обоих банков. Подробности в статье про закладную при рефинансировании.

Нужно ли согласие супруга?

Если квартира куплена в браке или супруг участвует в кредите как созаёмщик, его документы или согласие обычно требуются. Точный перечень назовёт банк, но заранее спросите об этом у себя в семье, чтобы человек был доступен в день подписания.

Если не уверены, чего не хватает в вашей папке, оставьте заявку на сайте ЯРД: мы посмотрим документы по квартире и договору, подскажем, что стоит запросить у банков заранее, и честно скажем, если рефинансирование вам не нужно.