Когда квартиру дарят сыну, дочери или родителям, налог не возникает. Но как только в деле появляется тётя, племянник или свекровь — один и тот же по структуре договор оборачивается обязанностью подать декларацию и заплатить НДФЛ. Разбираемся, где именно проходит граница и что делать, если вы на «неправильной» стороне.

Близкие родственники по налоговому кодексу — это не все родные

Пункт 18.1 статьи 217 НК устанавливает закрытый перечень: доходы от дарения недвижимости не облагаются НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу. Список исчерпывающий:

  • супруги;
  • родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых;
  • дедушки, бабушки и внуки;
  • полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Других вариантов в этой норме нет. Если человек не попадает ни в одну из этих категорий — освобождение не работает, сколько бы близкими вы себя ни считали.

О том, как сейчас оформляется сам договор дарения и почему нотариус стал обязателен для всех, читайте в статье Дарение квартиры в 2026: почему теперь без нотариуса не обойтись.

Кто в список не входит — и удивится

Вот кто по закону остаётся за рамками освобождения:

  • тёти и дяди, а для них — племянники и племянницы;
  • двоюродные братья и сёстры;
  • свёкор, свекровь (родители супруга), тесть, тёща;
  • отчим и мачеха, если не было усыновления;
  • невестки, зятья;
  • падчерицы и пасынки, которых не усыновляли.

Иными словами, «близкая родственная связь» в бытовом понимании и юридический список в НК — не одно и то же. Тётя может быть ближе родной матери, но налоговый кодекс этого не учитывает.

Если вы дарите квартиру ребёнку — ситуация другая, налога нет. Подробнее об этом в статье Подарить квартиру ребёнку: порядок и налоги.

Что ждёт того, кто получил квартиру в дар от «не-близкого»

Для одаряемого-налогового резидента РФ квартира, полученная в дар от дальнего родственника, — это доход в натуральной форме. Его нужно задекларировать самостоятельно: налогового агента здесь нет, инспекция сама не насчитает. Одаряемый несёт ответственность лично.

Два важных уточнения по базе, которые прямо в НК не расписаны:

  • от какой стоимости — рыночной или кадастровой — считать доход при дарении, кодекс применительно к этой ситуации не устанавливает с той же ясностью, что при продаже;
  • примеры расчёта в рублях мы не приводим принципиально: суммы в каждом случае разные, а ошибка в исчислении базы дорогая.

Если вы получили квартиру в дар от дальнего родственника, уточните базу и порядок расчёта в налоговой инспекции или у консультанта — до того, как заполнять декларацию.

Когда подавать 3-НДФЛ и платить налог

Сроки зафиксированы в НК:

  • декларация 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором перешло право собственности;
  • уплата налога — не позднее 15 июля того же года.

То есть если право собственности перешло в 2026 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2027-го, а налог уплатить до 15 июля 2027-го. Не ждите уведомления из налоговой — срок идёт вне зависимости от того, пришло оно или нет.

При продаже квартиры порядок тот же, сроки идентичные. Об этом подробно в статье Продали квартиру в 2026 году: когда декларация и налог.

Ставки: 13% и 15%

Для дарения недвижимости применяется прогрессивная шкала из подп. 1 п. 6 ст. 210 и п. 1.1 ст. 224 НК:

  • 13% — с суммы дохода в пределах 2,4 млн рублей;
  • 15% — с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.

Ставка применяется к превышению, а не ко всей базе. Сколько именно выходит в рублях в конкретной ситуации — не пишем: точная налоговая база при дарении требует согласования с инспекцией.

Иногда упоминают возможное освобождение от НДФЛ для семей с двумя и более детьми. У этой нормы много условий, и применять её к дарению можно только после консультации в налоговой — не каждый случай подпадёт.

Нотариус нужен всем — независимо от родства

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между физлицами подлежит нотариальному удостоверению без исключений — это п. 3 ст. 574 ГК в редакции Федерального закона № 459-ФЗ от 13.12.2024. Близкое или дальнее родство не освобождает от этого требования.

Нотариус проверяет документы и сам направляет их на регистрацию в Росреестр. Нотариальные тарифы и госпошлину мы не называем: суммы меняются, лучше уточнить в конторе накануне сделки.

Дарить или лучше продать? А может, завещать?

Когда квартиру передают «не-близкому» родственнику, дарение оказывается дороже, чем кажется: одаряемый заплатит НДФЛ. При продаже налог платит продавец — но только если не прошёл минимальный срок владения. При завещании НДФЛ при получении наследства не возникает вообще, но наследник получает квартиру только после смерти наследодателя.

Развёрнутое сравнение вариантов — в статье Завещание, дарение или продажа родственнику: что выбрать и во что обойдётся. Если вопрос стоит со стороны пожилого человека, у которого есть квартира и несколько возможных получателей, — смотрите Рента, дарение или завещание: как пожилому человеку распорядиться квартирой.

Если речь идёт не о целой квартире, а о доле — правила по дарению доли, налог и нотариальное удостоверение разобраны в статье Подарить долю в квартире родственнику: нотариус, налог и согласие совладельцев.

А если хотите не дарить, а обменяться — это отдельная сделка со своей механикой: Обмен квартирами с родственником: мена, дарение или продажа.

Когда стоит остановиться и пересмотреть

Дарение дальнему родственнику — не всегда плохая идея, но несколько вещей стоит проверить заранее:

Частые вопросы

Тётя дарит квартиру племяннице — платится ли налог? Да. Тётя и племянница не входят в перечень п. 18.1 ст. 217 НК. Племянница как одаряемый-резидент обязана подать 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля следующего года.

Если свекровь дарит квартиру невестке — есть ли освобождение? Нет. Ни свекровь, ни невестка не упомянуты в закрытом перечне близких родственников Налогового кодекса. Освобождение не применяется.

Можно ли не платить НДФЛ, если отказаться от подарка? При отказе от дара до его передачи дохода не возникает. Если право уже зарегистрировано на одаряемого, налоговая обязанность, по общему правилу, уже наступила. Отказаться до регистрации проще — порядок описывает ст. 573 ГК.

Если не уверены, входите ли в число «близких» по НК, или хотите прикинуть, какой способ передачи квартиры разумнее в вашей ситуации — приходите на консультацию. ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Расскажем, что подготовить до визита к нотариусу и как не получить неожиданный налог.