Завещательный отказ — это когда наследодатель в завещании обязал того, кто получает квартиру, пустить в неё другого человека жить: пожизненно или на какой-то срок. Для покупателя это самая неприятная находка: вы купили квартиру, а в ней остаётся жилец, которого нельзя выселить. По закону такое право сохраняется и после продажи квартиры (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК). Разберём, как это выглядит на практике, как заметить риск до сделки и что делать, если он обнаружился.

Что такое завещательный отказ простыми словами

Представим: бабушка завещала квартиру внуку, а в завещании написала, что её сестра вправе жить в квартире до конца жизни. Внук становится собственником, но обязан предоставить сестре это право пользования. Человека, в пользу которого сделан отказ, называют отказополучателем.

Важная деталь: отказополучатель не становится собственником и не получает долю. Он получает именно право жить. Но это право защищено: если внук продаст квартиру, оно не пропадёт. По закону при последующем переходе права собственности право пользования сохраняет силу. То есть новый владелец получает квартиру уже с жильцом.

Срок может быть разным: пожизненно или «на иной срок», как говорит закон. Поэтому первое, что нужно выяснить, — на что именно рассчитывал завещатель и что прямо записано в тексте завещания.

Почему покупатель может узнать об этом слишком поздно

Продавец-наследник нередко и сам не придаёт значения такой строчке или не хочет о ней говорить: жилец тихий, живёт в соседней комнате, «никому не мешает». В объявлении об этом, конечно, не пишут. В итоге покупатель выходит на сделку с выпиской ЕГРН, где всё выглядит чисто, и о чужом праве проживания узнаёт уже после заселения.

Полагаться только на выписку нельзя. Ограничение может не бросаться в глаза, а само завещание в Росреестр покупатель не видит. Поэтому проверка наследственной квартиры всегда строится шире, чем просто выписка. Общий порядок мы разбирали в статье Покупка наследственной квартиры: главные риски покупателя — завещательный отказ там один из нескольких подводных камней.

Как проверить, есть ли в квартире такой жилец

Список действий короткий, но каждый пункт важен:

  • Попросите у продавца копию завещания и прочитайте её целиком, а не только строку про квартиру. Если продавец отказывается показывать, это повод насторожиться, а не доверять на слово.
  • Запросите справку о зарегистрированных в квартире. Жилец по завещательному отказу может быть там прописан, а может и нет — отсутствие прописки ничего не гарантирует.
  • Посмотрите, кто физически живёт в квартире во время просмотра. Чужие вещи, отдельная комната, разговор с соседями многое подскажут.

Обратите внимание: ни одна из этих проверок сама по себе не даёт стопроцентной гарантии. Они складываются в общую картину, и чем больше совпадений, тем спокойнее можно идти на сделку.

Чем это похоже на другие «жильцы навсегда»

Завещательный отказ — не единственный случай, когда в проданной квартире остаётся человек с правом проживания. Похожая история бывает с отказником от приватизации, о нём подробно в статье Отказник от приватизации: почему опасен для покупателя. Другая ситуация — когда в квартире прописан ребёнок, см. В продаваемой квартире прописан ребёнок: риски для покупателя.

Общее у всех таких случаев одно: цена квартиры в объявлении не учитывает чужого права. Это и есть та самая переплата, которой стоит бояться. Квартира с пожизненным жильцом обычно хуже подходит и для собственного проживания, и для перепродажи, и для ипотеки.

Что делать, если жилец обнаружился

Вариантов три, и ни один не безболезненный.

Отказаться от покупки. Если вы покупаете для себя и хотите въехать сразу, это самый честный выход. Потерянное время обидно, но выселять человека с законным правом пользования вы не сможете, а споры могут затянуться.

Договориться с отказополучателем. Иногда человек согласен отказаться от своего права за разумную компенсацию или переехать в другое жильё. Такую договорённость нужно оформлять письменно, лучше с участием юриста или нотариуса, и до передачи денег продавцу. Устные обещания тут не работают.

Пересмотреть цену. Если вы готовы жить с соседом или сдавать вторую комнату, цена должна отражать это. Но подумайте, кому вы потом будете перепродавать такую квартиру: круг покупателей заметно сужается.

Чего делать не стоит — вносить задаток, пока не увидели завещание. Если задаток уже внесён, а риск вскрылся, возвращать его придётся по условиям соглашения, поэтому его формулировки стоит читать внимательно ещё до подписания.

Когда без агентства можно обойтись, а когда лучше нет

Если вы покупаете у собственника, который приобрёл квартиру по обычному договору купли-продажи много лет назад, завещательный отказ вам практически не грозит, и с базовой проверкой можно справиться самостоятельно. Агентство здесь не нужно.

Другое дело — недавно полученное наследство. Тут есть и вопрос отказа, и вопрос других наследников, и возможные споры. Мы в ЯРД при такой сделке всегда запрашиваем завещание и материалы наследственного дела, а не ограничиваемся выпиской. Если вы сами не готовы разбирать юридический текст, это та ситуация, где вторая пара глаз оправдывает себя. Если квартира получена по завещанию, полезно также понимать, как оно составляется и меняется — Завещание на квартиру: как составить и можно ли его изменить.

Если спор о сделке всё же возникнет, суд будет оценивать конкретные обстоятельства: что знал покупатель, какие документы ему показывали. Есть риск, что незнание не поможет. О сроках и логике таких споров — в статьях Сколько лет сделку с квартирой могут оспорить: сроки давности и Оспоримая и ничтожная сделка с квартирой: в чём разница.

Частые вопросы

Можно ли выписать жильца по завещательному отказу, если он не платит коммуналку? Само право проживания не исчезает из-за долгов, но платёжные вопросы решаются отдельно, и тут многое зависит от условий завещания и обстоятельств. Однозначного ответа без документов дать нельзя, нужна консультация юриста.

Если в завещании нет слова «отказ», но написано «пусть живёт», это то же самое? Суд оценивает смысл завещания в целом, а не только формулировки. Такую запись нельзя считать безобидной, лучше показать текст юристу до сделки.

Сохраняется ли право пользования, если квартиру купили в ипотеку? Закон говорит о сохранении права при переходе собственности. Банки оценивают такие обременения по-своему, поэтому о наличии жильца лучше сообщить кредитному специалисту заранее, а не ждать отказа.

Что дальше

Если вы присматриваете квартиру, полученную по наследству, и хотите понять, нет ли в ней скрытого жильца, пришлите нам объявление или документы продавца. Мы посмотрим завещание и выписку, подскажем, какие вопросы задать, и честно скажем, если квартиру лучше не брать. Оставьте заявку на сайте, и мы свяжемся с вами в удобное время.