Сдать нежилое помещение физлицом можно, но «просто по-соседски» не получится: у такой аренды есть жёсткие требования к договору, к регистрации и к налогу. Ниже — что собственнику офиса, магазина или склада стоит решить до того, как арендатор получит ключи.

Сначала проверьте, что вы вообще вправе сдавать

Начните с выписки из ЕГРН. Помещение должно быть нежилым по документам, а не «по факту». Если вы переделали квартиру под салон или студию, но перевод не оформлен, арендатор получит проблемы с вывеской, проверками и страховкой, а вы — претензии. О том, как устроен перевод, читайте в статьях Перевод квартиры в нежилое: условия и порядок и Нежилое помещение или апартаменты: в чём разница.

Если помещение в долевой собственности, одного вашего слова мало. Принцип тот же, что описан в статье Сдать квартиру в долевой собственности: нужно ли согласие всех: сначала договоритесь с сособственниками, потом подписывайте договор. Если помещение в ипотеке, загляните в кредитный договор: банки часто требуют согласовать сдачу.

Отдельно проверьте вход и назначение. Магазину на первом этаже жилого дома нужен собственный вход, а соседи могут быть недовольны. Подробности есть в материалах Отдельный вход в помещение: чьё согласие нужно и Помещение на первом этаже новостройки: что проверить.

Договор: что без него не работает

Закон здесь строгий, и у него два требования, которые чаще всего нарушают «по доверию».

  • Форма. Договор аренды здания или сооружения заключается письменно, в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК). Переписка в мессенджере и расписка о получении денег его не заменят. Несоблюдение формы влечёт недействительность договора.
  • Размер арендной платы. Это обязательное условие. Если размер письменно не согласован, договор считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК).

Это значит, что устная договорённость «пока поработаем, потом оформим» оставляет вас без защиты. Если арендатор перестанет платить, взыскивать деньги по несуществующему договору будет тяжело. Если он выедет, не оплатив последние месяцы, у вас на руках не будет бумаги, на которую можно сослаться.

Кроме обязательного минимума, имеет смысл прописать:

  • точный адрес, площадь и приложение с описанием помещения (план, фото, состояние на дату передачи);
  • срок аренды и порядок продления;
  • кто оплачивает коммунальные услуги, электричество, интернет, вывоз мусора и как фиксируются показания счётчиков;
  • кто отвечает за текущий ремонт и кто за крупный; распределите это в договоре, а не надейтесь на «и так понятно»;
  • можно ли делать перепланировку, ставить вывеску, сдавать помещение в субаренду;
  • порядок передачи и возврата помещения по акту.

Про общие принципы нежилого рынка для частного собственника есть отдельная статья: Нежилое помещение для частного покупателя: что нужно знать. Её полезно прочитать и тем, кто помещение уже купил, но ещё не сдавал.

Договор на год и больше: регистрация

Здесь подводный камень, о котором часто узнают постфактум. Договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК, информационное письмо Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53). Подписали на год, а в Росреестр не пошли — формально договор может оказаться незаключённым.

Обычный практический выход — либо сразу регистрировать, либо заключать на срок меньше года и продлевать. Но у короткого срока есть цена: каждое продление нужно не пропустить, а арендатору труднее вкладываться в ремонт под себя. Решайте по ситуации. Размер госпошлины и сроки регистрации смотрите на сайте Росреестра на день подачи: они меняются, и называть цифры по памяти не стоит.

Налоги: два пути для собственника

Доход от аренды облагается налогом, и на практике вариантов два.

Вы остаётесь физлицом. Тогда доход от аренды вы декларируете сами и платите НДФЛ. Ставку и порядок уточняйте в налоговой или на сайте ФНС на текущий год: они зависят от вашего статуса и общего дохода, и в статье мы цифры называть не будем. Важно понимать другое: если вы промолчите, налоговая рано или поздно увидит аренду, например по данным самого арендатора, из регистрации договора или из публичных источников.

Вы оформляете ИП. ИП может применять патент на сдачу в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК). Стоимость патента определяет регион, поэтому считать нужно по региональным правилам, а не по чужим примерам. Для помещения, которое вам не принадлежит на праве собственности (например, арендуете сами и сдаёте дальше), этот вариант не подходит.

Обязан ли физлицо регистрироваться ИП, если сдаёт нежилое помещение постоянно, — вопрос, по которому есть и разъяснения, и судебная практика. Единого простого ответа «да» или «нет» для каждого случая дать нельзя. Если у вас несколько помещений, договоры с юрлицами и сдача идёт регулярно, лучше один раз получить консультацию юриста или налоговой, чем потом доказывать позицию.

Не путайте это с налогом на само помещение. Налог на имущество платит собственник независимо от того, сдаёте вы его или нет. Как он считается, разобрано в статье Налог на нежилое помещение: как считают. А общую картину по налогам на аренду и перепродажу даёт материал Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа.

Где собственник чаще всего теряет деньги

Честный список типичных ошибок:

  • Устный договор или «договор на салфетке». Выше разобрали: без письменной формы и размера арендной платы он может не считаться заключённым.
  • Нет акта приёма-передачи. Через год невозможно доказать, в каком состоянии было помещение и что было сломано до арендатора.
  • Расчёты наличными без бумаг. Нет платёжных документов — нет доказательств получения дохода и спорных сумм.
  • Ставка «по знакомству». Слишком низкая арендная плата не делает вас добрее в глазах налоговой, а слишком высокая приводит к пустому помещению.

Когда агентство не нужно

Если у вас один арендатор, которого вы знаете, договор простой, а вы готовы сами съездить в Росреестр и разобраться с налогом, агентство может и не понадобиться. Типовой договор плюс консультация юриста закроют большую часть рисков.

Помощь имеет смысл, когда нужно найти арендатора на нужный формат (магазин, офис, склад), правильно описать помещение, проверить документы собственника и юрлица-арендатора, составить договор и сопроводить регистрацию. В ЯРД мы работаем 13 лет в Ростове-на-Дону и Таганроге. Но ответственность за налоги и статус в любом случае остаётся на собственнике, и мы честно об этом говорим на первой консультации. За изменениями правил полезно следить по первоисточникам, как мы разбирали в статье Как проверять новости о законах о недвижимости: где первоисточник.

Частые вопросы

Можно ли сдать нежилое помещение без договора, по расписке? Для здания, сооружения и нежилого помещения закон требует письменный договор в виде одного подписанного документа (ст. 651 ГК). Расписки и переписка его не заменяют, а без письменно согласованного размера платы договор считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК).

Нужно ли регистрировать договор на 11 месяцев? Обязательная государственная регистрация относится к договорам на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК). Договор на меньший срок регистрации не требует, но условия продления нужно прописать заранее.

Что выгоднее: платить НДФЛ как физлицо или оформить ИП с патентом? Универсального ответа нет. Патент возможен для помещений в собственности ИП, его стоимость определяет регион, а НДФЛ зависит от ваших доходов. Посчитайте оба варианта с бухгалтером или в налоговой на ваших данных.

С чего начать

Если вы собираетесь сдать офис или магазин в Ростове или Таганроге и хотите заранее понять, какой договор нужен, как оформить регистрацию и что делать с налогом, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим документы на помещение, честно скажем, нужна ли вам наша помощь, и без спешки подскажем порядок действий.