Квартиру часто называют самым надёжным вложением: стены не обесценятся за ночь, их не украдёт мошенник с биржи. Отчасти это правда. Но у недвижимости есть свои риски, и о них редко говорят те, кто продаёт квартиры «под инвестицию». Деньги в квартире долго достаются обратно, жильцы съезжают в самый неудобный момент, застройщик сдвигает сроки, а налоговая напоминает о себе при быстрой продаже. Разберём восемь рисков по порядку и для каждого — что реально можно сделать, чтобы его снизить. Без обещаний доходности: её здесь не будет, потому что честно пообещать её никто не может.

Если вы только прикидываете, стоит ли вообще заходить в недвижимость, начните с обзора Квартира как вложение денег: плюсы, минусы, риски. А здесь — то, что обычно остаётся за кадром.

Квартиру долго продавать

Главное отличие квартиры от вклада или акций — ликвидность. Деньги из неё нельзя достать за день. Даже хороший объект продаётся неделями, а неудачный может висеть в объявлениях месяцами. Если деньги понадобятся срочно, придётся уступать в цене — и это тот самый скрытый минус, который не виден в момент покупки.

На скорость продажи влияют район, дом, этаж, планировка, состояние, юридическая история и даже то, сколько похожих квартир продаётся рядом. Подробно про это — в статье Ликвидность квартиры: что влияет на скорость продажи.

Как снизить риск:

  • покупайте то, что легко объяснить следующему покупателю: понятная планировка, нормальный дом, без «особенностей»;
  • держите отдельный запас денег, чтобы не продавать квартиру в спешке;

Простой и проблемные жильцы

Если квартира куплена под сдачу, доход появляется только тогда, когда в ней кто-то живёт и платит. Между жильцами бывает простой: поиск, показы, мелкий ремонт после выезда. А иногда жильцы попадаются такие, что простой кажется меньшим злом: задержки оплаты, испорченная мебель, недовольные соседи, затопленная квартира снизу.

Как снизить риск:

  • берите залог и не торопитесь с выбором жильца — лучше неделя простоя, чем год нервов;
  • закладывайте в расчёт месяцы без дохода, а не считайте, что квартира будет занята круглый год.

Ремонт, который не планировали

Квартира стареет, даже если в ней аккуратно живут. Ломается сантехника, выходит из строя бойлер или кондиционер, после съезда жильцов приходится освежать стены. В старом доме добавляются общедомовые проблемы: трубы, кровля, подвал. Всё это — расходы собственника, и они приходят без предупреждения.

Как снизить риск: держите резерв на ремонт отдельно от личных денег, при покупке вторички смотрите не только на квартиру, но и на состояние дома, а технику выбирайте простую и ремонтопригодную. Полный список статей расходов — в материале Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть.

Застройщик переносит сроки

Покупка новостройки по ДДУ сегодня защищена эскроу-счётом: застройщик получает деньги только после ввода дома. Это серьёзная защита — если стройка встанет, деньги не пропадут. Но эскроу защищает деньги, а не сроки. Дом могут сдать позже, чем написано в договоре, и всё это время квартира не приносит дохода, не продаётся как готовое жильё, а если она в ипотеке — платежи уже идут.

Особенно это чувствительно для тех, кто покупает на раннем этапе ради перепродажи: план «продам к сдаче дома» зависит от даты, которую вы не контролируете. Подробнее — в статье Купить на котловане для перепродажи: на что смотреть.

Как снизить риск:

  • смотрите историю застройщика: сдавал ли он прошлые дома вовремя;
  • не стройте финансовый план на точной дате ввода — закладывайте запас по времени;

Налог при быстрой перепродаже

Частая ошибка — считать будущую прибыль без налога. Если продать жильё раньше минимального срока владения, придётся платить НДФЛ с дохода. Для инвестора, который покупает с прицелом на перепродажу, это не мелочь, а важная часть расчёта. Сдача тоже облагается: доход от аренды платят как НДФЛ 13% или как налог самозанятого — 4% при сдаче физлицам и 6% при сдаче юрлицам.

Как снизить риск: считайте налог заранее, ещё до покупки, и учитывайте его в решении о сроке продажи. Как устроены налоги на аренду и перепродажу, мы собрали в статье Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа.

Юридические риски вторички

У готовой квартиры есть прошлое. Наследники, которые объявятся через год, сделка по доверенности, жилец, выписанный «в никуда», долги продавца — любая такая история может закончиться спором о праве собственности. Для инвестора это вдвойне неприятно: квартира не только перестаёт приносить доход, но и становится почти непродаваемой, пока спор не решён.

Как снизить риск:

  • не соглашайтесь на «удобные» схемы с заниженной ценой в договоре: при споре они бьют прежде всего по покупателю.

Правила могут поменяться

Налоги, условия ипотеки, требования к сдаче жилья, правила посуточной аренды — всё это время от времени меняется. Мы не будем гадать, что и когда поменяют: прогнозы здесь — плохой помощник. Важнее другое: если весь ваш расчёт держится на одном условии, например на конкретной ставке или на возможности сдавать посуточно, любое изменение правил может его сломать.

Как снизить риск: проверяйте, будет ли вложение иметь смысл при нескольких сценариях, а не только при нынешних условиях. Если квартира подходит и для долгосрочной сдачи, и для продажи, и для жизни семьи — она устойчивее к переменам.

Все деньги в одном объекте

Самый тихий риск — концентрация. Когда все сбережения вложены в одну квартиру, любая из проблем выше бьёт по всему капиталу сразу. Сломался дом, сменился район, попались плохие жильцы — и у вас нет других источников, чтобы пережить этот период спокойно.

Как снизить риск: оставляйте подушку в деньгах, не вкладывайте последнее и не берите ипотеку, платёж по которой держится только на арендаторе. Это не персональный совет, а общий принцип: чем меньше зависимость от одного объекта, тем меньше стресса, когда что-то идёт не по плану.

Нужна ли здесь помощь агентства? Не всегда. Если вы покупаете новостройку у крупного застройщика, умеете читать документы и не спешите, многое можно сделать самостоятельно. Помощь полезна там, где риски выше: вторичка со сложной историей, переуступка, продажа в сжатые сроки. Когда риэлтор действительно нужен, а когда нет, — в статье Зачем нужен риэлтор и когда можно без него.

Частые вопросы

Эскроу полностью защищает покупателя новостройки? Он защищает деньги: застройщик получает их после ввода дома. Сроки сдачи эскроу не гарантирует, поэтому задержку стоит закладывать в план.

Какой риск самый недооценённый? Обычно ликвидность и налог при быстрой продаже. О них вспоминают, когда деньги уже нужны, а квартира продаётся дольше, чем хотелось, и часть дохода уходит в бюджет.

Можно ли застраховаться от всех рисков сразу? Нет. Страховка закрывает часть рисков — порчу имущества, иногда потерю права собственности. От простоя, переноса сроков и смены правил защищают запас денег, проверка объекта и трезвый расчёт.

ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Если хотите разобрать риски конкретной квартиры до покупки — юридические, ликвидность, сроки застройщика, — оставьте заявку. Посмотрим объект вместе и спокойно обсудим, что в нём может пойти не так.