Если вы продаёте сданную квартиру, договор найма сам по себе не исчезает. По статье 675 Гражданского кодекса переход права собственности не расторгает и не меняет договор найма: новый собственник становится наймодателем на условиях, которые вы подписали с жильцом. Значит, покупатель получает квартиру вместе с жильцом, сроком, размером платы и всеми пунктами. Всё остальное в продаже такой квартиры вытекает из этого правила.
Что именно переходит к покупателю
Покупатель не просто получает ключи, он входит в ваш договор на вашем месте. К нему переходят права и обязанности наймодателя: принимать плату, содержать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, не мешать жильцу пользоваться жильём.
Из этого следуют вещи, о которых собственники часто забывают:
- жилец не обязан съезжать только потому, что квартира продана;
- плата и срок остаются прежними, если стороны не договорятся об ином;
- покупатель не вправе в одностороннем порядке переписать условия. Плата по статье 682 ГК определяется договором, а менять её в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев, предусмотренных законом или договором;
- вы сами после сделки уже не наймодатель, и принимать платёж за следующий месяц на свою карту нельзя.
Отдельно стоит договориться, кто получает плату за месяц, в который прошла сделка, и что происходит с залогом, если он был. Про залог мы не будем писать цифры: это целиком вопрос вашего договора. Главное, чтобы в договоре купли-продажи или в отдельном соглашении было прямо сказано, кто возвращает его жильцу.
Короткий договор и длинный: есть ли разница
Многие считают, что если договор заключён на 11 месяцев, то после продажи он якобы «не работает». Это не так: правило статьи 675 в проверенном нами тексте не делит договоры на короткие и длинные.
Разница есть в другом. Статья 683 ГК относит к краткосрочным договоры найма на срок до одного года. К ним по общему правилу не применяются пункт 2 статьи 677, статья 680 и статьи 684–686, если сам договор не предусматривает иное. Подробнее о временных жильцах и поднайме можно почитать в самих статьях 680 и 685, сверьте текст и свой договор, мы не пересказываем детали.
Для длинного договора есть ещё один нюанс. Обременение права собственности, которое возникает из договора найма на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (статья 674 ГК). Если вы регистрировали такое обременение, оно будет видно в выписке из ЕГРН, и покупатель его заметит. Сроки и порядок регистрации лучше уточнять в Росреестре или у юриста, мы тут ничего не обещаем.
Что скажет покупатель и почему цена может просесть
Честно: квартира с жильцом продаётся хуже пустой. Причины простые.
- Покупатель не может заехать сам. Для тех, кто берёт жильё для семьи, это почти всегда минус.
- Нельзя нормально показать квартиру: осмотры зависят от настроения жильца и его графика.
- Ипотечные покупатели и банки привыкли оценивать квартиру глазами, а в жилой квартире это сложнее.
- Покупатель опасается, что жилец окажется конфликтным или что в квартире что-то переделано.
Зато есть покупатели-инвесторы, для которых готовый арендный поток, наоборот, плюс. Если ваша цель продать быстро именно им, подчеркните это в объявлении. Общие принципы того, что влияет на скорость продажи, разобраны в статье Ликвидность квартиры: что влияет на скорость продажи.
Два сценария: продать с жильцом или освободить квартиру
Сценарий первый: продаёте с договором. Плюсы: вы не теряете месяцы дохода, не спорите с жильцом о выезде, а покупатель видит живую аренду. Минусы: круг покупателей уже, возможно, придётся уступить в цене, и нужен жилец, который согласен пускать людей на показы.
Сценарий второй: освобождаете квартиру до сделки. Плюсы: квартира показывается как обычная, покупателей больше. Минусы: придётся дождаться окончания договора или договориться с жильцом о расторжении по соглашению. Односторонне выселить человека посреди срока нельзя, условия расторжения смотрите в договоре и в законе, а при споре лучше идти к юристу.
Оба варианта законны. Выбирайте по сроку договора: если до его конца осталось два-три месяца, чаще разумнее подождать. Если он только подписан, обычно проще искать покупателя, готового взять жильца.
Как говорить с жильцом
Жилец узнаёт о продаже не из объявления, а от вас. Скажите ему сами и заранее, лучше письменно или в мессенджере, чтобы остался след. Объясните главное: договор сохраняется, платить он будет новому собственнику, а выезжать никто не требует.
Заранее обсудите режим показов: в какие дни и часы, с каким предупреждением. Если в договоре про это ничего нет, зафиксируйте договорённость отдельной запиской, подписанной обоими.
Если жилец вообще не пускает людей, проверьте договор. Во многих договорах есть пункт о доступе наймодателя, и по нему вы вправе приходить. Но портить отношения перед сделкой невыгодно.
Что приготовить для покупателя
Покупатель будет спрашивать, поэтому соберите папку заранее:
- копия договора найма со всеми дополнениями;
- акт приёма-передачи квартиры и описи имущества, если они были;
- сведения о том, как жилец платит: даты и порядок, чтобы у покупателя не было сюрпризов;
- данные о залоге и о том, где он лежит;
- показания счётчиков на день сделки. Как это зафиксировать, подробно описано в статье Показания счётчиков в день передачи: как зафиксировать;
- список мебели и техники, которая остаётся. Для этого пригодится материал Квартира с мебелью и техникой: как зафиксировать, что остаётся покупателю.
Отдельно проверьте, кто указан в договоре как проживающий. Статья 677 ГК говорит, что в договоре найма перечисляются граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Покупатель наверняка захочет знать, сколько человек реально живёт в квартире. Про смежный вопрос про права на пользование квартирой при купле-продаже есть статья Список лиц с правом пользования в договоре купли-продажи: зачем он нужен.
Как оформить сделку без споров
Договор купли-продажи лучше сразу составить так, чтобы в нём было прямо написано: квартира продаётся с действующим договором найма, договор приложен, покупатель с ним ознакомлен и принимает его условия. Это снимает будущие претензии вида «мне не сказали».
Если вы берёте аванс или задаток, пропишите это в предварительном договоре. Что в нём должно быть, описано в материале Предварительный договор на вторичку: что в нём должно быть.
При передаче квартиры подписывается передаточный акт. Здесь есть особенность: физически жилец остаётся, поэтому в акте стоит записать, что квартира передана с жильцом и ключи у него. Общий порядок разобран в статье Передаточный акт на вторичке: что записать и когда подписывать.
Налоги и сроки
Продажа квартиры влечёт налоговые последствия, которые зависят от срока владения и от того, получали ли вы доход от аренды. Ставки и вычеты не меняются от того, что в квартире живёт жилец. Разбор есть в материалах Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа и Продали квартиру в 2026 году: когда декларация и налог. Если на сроке сделки сказываются изменения правил, смотрите НДФЛ с продажи квартиры: что предлагает Минфин на 2027 год.
Частые вопросы
Может ли покупатель сразу выселить жильца?
Сам факт покупки такого права не даёт: по статье 675 ГК договор найма сохраняется, а новый собственник становится наймодателем. Расторгнуть договор можно только по основаниям, которые есть в самом договоре или в законе, и по предусмотренной процедуре. Для конкретного случая лучше показать договор юристу.
Нужно ли получать согласие жильца на продажу?
Закон, который мы здесь разбираем, такого согласия не требует: собственник вправе распорядиться квартирой. Но предупредить жильца нужно по-человечески, иначе он может усложнить показы, а вам нужны договорённости о доступе. Если в вашем договоре есть особые условия, например, преимущественное право, их надо исполнять.
Выгоднее ли подождать окончания договора?
Универсального ответа нет. Если срок почти вышел и жилец готов съехать, пустая квартира обычно продаётся шире. Если договор свежий, а вы не хотите терять арендный доход, можно продавать как есть. Сравните оба сценария по срокам, а не по ощущениям.
Что делать дальше
Если вы думаете о продаже сданной квартиры и не уверены, как показывать её покупателям и что написать в договоре, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге уже 13 лет, посмотрим ваш договор найма и подскажем, какой сценарий подойдёт, без давления и обязательств. Если оставите в договоре всё как есть, а продадите спокойно, это тоже нормальный результат.