На показе кухня стоит с духовкой и вытяжкой, в спальне шкаф от стены до стены, на балконе кондиционер. А в день передачи ключей выясняется, что продавец вывез всё, кроме голых стен, или наоборот: оставил старый диван, который вам вообще не нужен. Спор почти всегда возникает из-за одного: в договоре про мебель и технику не было ни слова, договорились «на словах». Разберём, как этого избежать и что записать.

Что по умолчанию уходит вместе с квартирой

В законе есть понятие принадлежности: это вещь, которая предназначена для обслуживания главной вещи и связана с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК). Проще говоря, то, что встроено в квартиру и служит ей, обычно считается частью квартиры: сантехника, радиаторы, межкомнатные двери, проводка.

А вот шкаф-купе, холодильник, диван и телевизор уже спорные. Где проходит граница, зависит от того, как вещь закреплена и для чего служит, и в споре каждый будет толковать это в свою пользу. Поэтому надеяться на «и так понятно» не стоит. Всё, что вас интересует, лучше назвать прямо.

Три категории вещей, которые стоит различать

Чтобы не запутаться, разделите всё, что видите в квартире, на три группы.

  • Остаётся однозначно. Сантехника, батареи, двери, окна, розетки и выключатели, встроенные светильники. Это часть квартиры, и если продавец собирается что-то снять, он должен сказать об этом заранее.
  • Спорное. Встроенная кухня, варочная панель и духовой шкаф, шкафы-купе, люстры, карнизы, кондиционер, водонагреватель. Именно по этой группе чаще всего и возникают претензии.
  • Мебель и бытовая техника свободного размещения. Диван, кровать, холодильник, стиральная машина, телевизор. Продавец вправе забрать это с собой, а вы вправе договориться, что что-то останется.

С людьми, которые слышат «заберу только своё», стоит спокойно пройтись по квартире с телефоном и вместе назвать по каждой вещи: остаётся или уезжает. Это занимает полчаса и экономит месяцы нервов.

Как записать перечень в договоре

Самая надёжная схема: в договор купли-продажи или в приложение к нему включается перечень имущества, которое остаётся покупателю. Не «вся мебель и техника», а список с конкретикой.

  • название вещи: «холодильник двухкамерный», «варочная панель»;
  • марка и модель, если известны, цвет или другой признак, по которому вещь не спутать;
  • комната, где находится вещь;
  • состояние: рабочее, есть сколы, не включается;
  • отдельно: что продавец вывозит и что демонтирует (например, люстру он снимает и оставляет лампочки на проводах).

Формулировка «оставляется покупателю безвозмездно в составе квартиры» или, наоборот, «передаётся по отдельному соглашению» должна быть понятна без устных комментариев. Если вы платите за мебель отдельной суммой, договоритесь об этом с юристом или нотариусом заранее: от оформления зависит, как будут выглядеть расчёты. Цифры и налоговые вопросы здесь не разбираем, это тема для отдельной консультации.

Про задаток и аванс, в том числе про то, что к моменту внесения денег уже должно быть оговорено, мы писали в статье Задаток или аванс: что брать продавцу: логика там полезна и покупателю.

Передаточный акт: проверяем всё глазами

Квартиру передают по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами, и только после этого обязательство продавца передать жильё считается исполненным (ст. 556 ГК). Если одна сторона уклоняется от подписания на условиях договора, это приравнивается к отказу от исполнения обязанности передать или принять. Поэтому акт подписывают не между делом на пороге, а после осмотра.

Для мебели и техники это значит следующее.

  • Берите перечень из договора и идите по списку: каждая позиция на месте, модель совпадает, состояние такое, как записано.
  • Включите технику, откройте ящики и дверцы, проверьте воду в кране. Холодильник без розетки ничего не покажет, но пятнадцать минут работы уже говорят о многом.
  • Если чего-то не хватает или вещь повреждена, не подписывайте «чистый» акт. Запишите замечание прямо в акте, с датой и подписями.
  • Сфотографируйте комнаты и серийные таблички на технике. Фото с датой лучше слов.

Ровно так же стоит поступать со счётчиками. Как это делается, показано в материале Показания счётчиков в день передачи: как зафиксировать. А как заранее оценить состояние жилья ещё до договора, есть в Осмотр квартиры на вторичке: чеклист на показ.

Где обычно прячутся проблемы

Из практики вторичного рынка Ростова и Таганрога несколько типичных ситуаций повторяются снова и снова.

  • Техника «в комплекте» оказывается нерабочей. На показе включали, в день передачи уже нет. Без отметки в акте доказать, что было раньше, трудно.
  • Забрали встроенное. Вместо кухонного гарнитура остались голые стены с торчащими трубами. Если гарнитур не оговорён, спор будет с обеих сторон.
  • Остался чужой хлам. Продавец «оставил, что осталось», и теперь вывоз мусора на вас. Если не хотите такого сюрприза, пропишите в договоре, что квартира передаётся свободной от вещей, за исключением перечисленных.
  • Вещи в залоге или в рассрочке. Редкий, но неприятный случай: холодильник или телевизор куплен в кредит и ещё не оплачен. Спросите у продавца, нет ли у оставляемых вещей обременений.
  • Не хватает документов. Гарантийные талоны, инструкции, чеки. Для дорогой техники это лишняя защита, пусть продавец передаст их вместе с вещами.

Когда мебель выгодна, а когда лучше отказаться

Честно говоря, не всегда нужно брать всё, что предлагает продавец. Мебель, которой по десять-пятнадцать лет, часто стоит меньше, чем вывоз и утилизация. Если вам предлагают «весь комплект» и просят за него надбавку, прикиньте, во что обойдётся замена: новая кухня и техника обычно подбираются под вас и под ваш ремонт.

Хорошо, когда остаётся качественная встроенная кухня, нормальный кондиционер, шкаф, который подходит по размерам. Если вещи вам не нужны, так и скажите продавцу и пропишите, что он вывозит их до передачи. Отказываться от лишнего не стыдно, а дальше вопрос договорённости, кто и когда освободит комнаты.

После подписания акта

Когда акт подписан и ключи у вас, начинаются бытовые вопросы. Первые шаги собраны в Купили квартиру: первые дела в первый месяц. Замки лучше сменить сразу, и о том, зачем и как, написано в статье Заменить замки после покупки: зачем и как. Лицевые счета на нового собственника подробно разобраны в материале Как переоформить лицевые счета на нового собственника, а счёт за электричество в Купили квартиру или дом: как переоформить счёт за свет. Если в квартире ещё кто-то прописан, посмотрите Как прописаться в купленной квартире: через Госуслуги или МФЦ. Акт, перечень имущества и фотографии стоит хранить вместе с остальными бумагами; что именно оставлять, подсказывает материал Какие документы на квартиру хранить и где.

FAQ

Если мебель не указана в договоре, она переходит покупателю? Не обязательно. То, что служит квартире и связано с ней, как правило, считается принадлежностью, а вещи свободного размещения продавец вправе вывезти. Лучше не гадать и записать каждую позицию.

Можно ли потом предъявить претензию к технике? Если в договоре или акте указано рабочее состояние, а вещь неисправна, у вас есть основание для разговора с продавцом и для обращения в суд. Если акт составлен в общих словах, доказывать будет сложнее. Поэтому замечания фиксируются до подписания.

Нужен ли отдельный документ на мебель? Возможны два варианта: перечень в самом договоре либо приложение к нему и к передаточному акту. Что удобнее в вашем случае, подскажет юрист или специалист, который ведёт сделку.

Если вы выбираете вторичку в Ростове или Таганроге и не хотите, чтобы споры о холодильнике испортили радость от покупки, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим договор и акт вместе с вами и поможем заранее перечислить всё, что должно остаться в квартире.