Коротко: задаток — это деньги, которые покупатель передаёт в счёт будущей оплаты и одновременно как гарантию, что сделка состоится. Аванс — просто часть оплаты вперёд, без всяких гарантий. Если сделка сорвётся, с задатком начинаются последствия для виновной стороны, а аванс просто возвращается. Продавцу выгоден задаток, но только оформленный правильно: на словах и «в расписке на коленке» он легко превращается в аванс.

Чем задаток отличается от аванса

Правила записаны в Гражданском кодексе, статьи 380 и 381. Суть такая.

  • Задаток выдаётся в счёт платежей по договору и в обеспечение его исполнения. Соглашение о нём должно быть письменным.
  • Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца.
  • Если по вине продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
  • Если сделка не состоялась ни по чьей вине (например, прекратили договор по обоюдному согласию), задаток возвращается без штрафа.
  • Аванс при срыве сделки возвращается в любом случае, кто бы ни был виноват.

Главная ловушка: если в документе не видно, что это именно задаток, закон считает сумму авансом. Слово «задаток» в заголовке расписки не спасает, если дальше написано просто «получил в счёт оплаты квартиры». Подробнее о третьем варианте, обеспечительном платеже, мы писали в статье «Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать».

Что выгоднее продавцу и почему

С точки зрения продавца порядок предпочтений обычно такой: задаток, потом аванс, потом «ничего». Задаток дисциплинирует покупателя: уйти от сделки ему дорого. Но у медали есть обратная сторона. Продавец тоже связан: передумаете продавать, нашли покупателя с более высокой ценой, запутались с документами — возвращать придётся вдвое больше.

Поэтому брать задаток стоит только тогда, когда вы действительно готовы к сделке: документы собраны, собственники согласны, нет сюрпризов с долгами и обременениями. Список бумаг лучше сверить заранее по статье «Документы для продажи квартиры: что собрать заранее». Типичный сценарий проблем: взяли задаток, а потом выяснилось, что супруг не давал согласия или в квартире остался прописанный человек. Вина здесь ваша, и двойной размер вы платите из своего кармана.

Когда аванс — разумный выбор

Аванс не так страшен, как кажется. Он подходит, когда:

  • сумма небольшая и нужна лишь чтобы покупатель «закрепил» квартиру на пару дней, пока собирает деньги или ждёт решения банка;
  • вы сами пока не уверены, что сможете выйти на сделку в срок;
  • покупатель не готов к обязательствам, но вы хотите увидеть серьёзность намерений.

Минус очевиден: покупатель может отказаться в любой момент, а вы вернёте деньги и потеряете время. Если в это время вы отказывали другим желающим, потери реальные. Поэтому не снимайте объявление с публикации, пока не получен именно задаток, а сделка не вышла на стадию подписания.

Как оформить задаток, чтобы он работал

Практика показывает, что споры возникают не из-за закона, а из-за плохо написанных бумаг. Что должно быть в соглашении:

  • Название документа — соглашение о задатке (или предварительный договор купли-продажи с условием о задатке).
  • Стороны с паспортными данными и адрес квартиры с кадастровым номером.
  • Сумма задатка цифрами и прописью и чёткая формулировка: «передаётся в качестве задатка, а не аванса, в счёт цены квартиры и в обеспечение исполнения договора».
  • Цена квартиры и срок, до которого стороны обязуются подписать основной договор.
  • Последствия срыва: ссылка на статью 381 ГК, чтобы не было двусмысленности.
  • Условия сделки: ипотека, снятие обременения, кто из собственников подписывает. Если банк покупателя откажет в кредите, лучше заранее прописать, что тогда происходит с деньгами.

Расписку о передаче денег составляйте отдельно или включайте её в соглашение. Как правильно написать такой документ, разобрано в статье «Расписка о получении денег за квартиру: как написать».

Риски для продавца, о которых редко говорят

Первый риск мы уже назвали: вы тоже отвечаете двойным размером. Второй — скрытые недостатки. Продавец отвечает за достоверность сведений о квартире, и если вы что-то скрыли (долги, перепланировку, прописанных, неисправные коммуникации), покупатель вправе предъявить претензии, а срыв сделки будет считаться вашей виной. Чтобы закрепить, что именно вы гарантируете, пригодится раздел о заверениях: «Заверения продавца в договоре: зачем они и что писать».

Третий риск — арест или запрет на регистрацию, который появляется после передачи денег. Такая ситуация разобрана со стороны покупателя в статье «Арест появился после задатка: что делать покупателю», но продавцу полезно её прочитать, чтобы понимать, чем это закончится для него. Перед задатком проверьте себя сами: нет ли долгов, исполнительных производств, споров.

Четвёртый риск — наличные. Деньги на руках не хранят, не передают в машине, не считают в подъезде. Как это делать безопасно, есть в материале «Деньги на сделке: как пересчитать, проверить и передать», а если покупатель настаивает на расчёте в обход банка, прочитайте про наличные расчёты с другой стороны стола.

Что делать, если сделка сорвалась

Сценарий первый: покупатель передумал. Если соглашение о задатке оформлено правильно, деньги остаются у вас. Не спешите радоваться: убедитесь, что вы не нарушили условия сами (например, не затянули подготовку документов). Сценарий второй: сорвалось по вашей вине — возвращаете двойную сумму, и лучше сделать это быстро и письменно, чтобы не доводить до суда. Сценарий третий: никто не виноват — банк не одобрил ипотеку, оценка оказалась ниже ожиданий. Если это не было вашей виной и не прописано иначе, задаток возвращается в одинарном размере.

Во всех случаях сохраняйте переписку, чеки, расписки и акты. Спорные ситуации чаще всего решаются на этом уровне, а не в зале суда.

Когда агентство не нужно, а когда оно экономит нервы

Если вы опытный продавец, знаете покупателя лично и документы в идеальном порядке, соглашение о задатке можно составить самостоятельно по образцу и проверить у юриста. Агентство здесь не обязательно.

Другое дело, если покупателей несколько, объект сложный (доли, дети, ипотека, прописанные), а вы живёте в другом городе. Тогда риэлтор помогает не только с формулировкой, но и с последовательностью шагов: когда брать задаток, когда снимать объявление, как быть с очередью желающих. Общий порядок действий описан в статье «Как продать квартиру: порядок действий от подготовки до расчёта», а про торг и показы — в «Показы и торг: как вести себя продавцу». Если задумались об эксклюзиве с агентством, посмотрите плюсы и минусы эксклюзивного договора. А чтобы к моменту задатка квартира была готова, загляните в «Предпродажная подготовка: что реально влияет, а что нет».

Частые вопросы

Можно ли взять задаток без письменного соглашения? Нет. Соглашение о задатке по закону должно быть в письменной форме, иначе сумма будет считаться авансом.

Что делать, если покупатель просит вернуть задаток, потому что передумал? Если вины продавца нет, он вправе оставить задаток себе. Но на практике многие стороны договариваются о частичном возврате: решать вам, и такую договорённость тоже лучше фиксировать письменно.

Можно ли взять и задаток, и аванс? Можно, но каждый платёж оформляется отдельно и с чёткой пометкой, что это за деньги. Смешивать их в одной расписке не стоит: потом сложно доказать, какая сумма что обеспечивала.

Если нужна помощь с договорённостями

Если вы готовите квартиру к продаже и не хотите разбираться в формулировках в одиночку, оставьте заявку. Мы посмотрим документы, подскажем, какую форму предоплаты выбрать именно в вашей ситуации, и проверим соглашение до подписания. Без давления и без обязательств.