Если застройщик согласился устранить дефекты, это ещё не конец истории. Важно, что вы запишете и что подпишете в день визита мастеров. Именно эти бумаги потом решают, получите вы результат или придётся начинать спор заново. Разберём по порядку: что сделать до прихода, что фиксировать на месте и какие подписи лучше не ставить сразу.

Сначала письменное требование, а не звонок

Закон (ч. 6 ст. 7 214-ФЗ) исходит из письменного требования дольщика. Устный разговор с менеджером или сообщение в мессенджере можно потом оспорить: «ничего не получали». Поэтому до любого визита у вас должна быть претензия с перечнем недостатков и отметкой о получении. Как её составить, подробно разобрано в статье Претензия застройщику по качеству: как составить.

Если застройщик пишет, что готов прислать бригаду, отвечайте тоже письменно: подтвердите, что принимаете предложение, и попросите назвать дату и время. Срок устранения закон не называет, он должен быть согласован с вами. Поэтому дату окончания работ стоит зафиксировать в переписке или в акте, а не надеяться на «в ближайшее время».

Что сделать до прихода мастеров

За день-два до визита потратьте час на подготовку. Это самая недорогая часть процесса, а пользы от неё больше всего.

  • Снимите дефекты на фото и видео с датой. Общий план комнаты, потом крупно сам недостаток, рядом для масштаба положите рулетку или линейку.
  • Сверьте список с вашей претензией: каждому пункту должен соответствовать конкретный участок работ.
  • Освободите доступ к окнам, стенам и розеткам, которые будут чинить. Если мастер скажет «не смог подойти к стене», это даст застройщику повод отложить работы.
  • Подготовьте копии договора, акта приёма-передачи и инструкции по эксплуатации, которую застройщик обязан вам передать (ч. 1.1 ст. 7).
  • Поставьте вторую пару глаз. Хорошо, если на визите будет второй человек: один говорит с мастерами, второй снимает.

Если дефекты спорные, например, трещины, плесень или промерзание, сначала подумайте об Строительная экспертиза квартиры: когда она нужна. Устранение до экспертизы может уничтожить следы причины, и доказывать станет сложнее.

Что фиксировать во время визита

Приходят не всегда те, кто принимал решение. Часто это обычная бригада с поручением «заделать, закрасить, уйти». Поэтому записывайте всё.

  • Кто пришёл: фамилии, организация, от чьего имени работают. Если это подрядчик застройщика, пусть покажет документ или наряд.
  • Что именно делали по каждому пункту вашей претензии: заменили элемент, отрегулировали, зашпаклевали. Слова «подкрутили» и «заделали» мало что значат, просите писать в акте конкретнее.
  • Чем и как: если меняют оконную фурнитуру, спросите, что поставили. Если шпаклюют стену, ответ «просто закрасим» означает, что причина не устранена, а только спрятана.
  • Результат на месте. Не отпускайте бригаду, пока не проверили работу при вас: закрыть-открыть окно, провести рукой по стене, включить воду.

После ухода снимите всё ещё раз, уже с результатом. Фото «до» и «после» одного и того же места, снятые с одной точки, самое наглядное доказательство.

Что подписывать, а что нет

К концу визита вам, скорее всего, предложат акт. Читайте его целиком, прежде чем ставить подпись. Обычная ловушка не в самом акте, а в одной фразе, которая закрывает вам дорогу к дальнейшим требованиям.

Подписывать можно:

  • акт, где перечислены выполненные работы по каждому пункту вашей претензии;
  • акт с вашими замечаниями, если что-то осталось недоделанным: так и напишите «не устранено» и перечислите, что именно.

Подождите с подписью, если:

  • в акте стоит «претензий к качеству не имею», но вы не успели проверить результат;
  • перечень работ короче вашей претензии, а остальные пункты просто пропали;
  • вместо конкретных действий записано что-то общее вроде «выполнены ремонтные работы»;
  • акт предлагают подписать «потом, по почте», задним числом или без указания даты.

Никто не заставляет подписывать документ на месте. Можно сфотографировать, внимательно прочитать и вернуть с замечаниями. Если на месте давят «подпишите, нам ещё на другой объект», это повод насторожиться, а не торопиться.

Где обычно кроются минусы

Будем честными: даже при добросовестном застройщике процесс идёт небыстро. Вот что чаще всего пойдёт не так.

Устранили частично. Окно отрегулировали, а откос так и остался с трещиной. Если вы подписали акт «всё сделано», вам придётся доказывать, что это не так. Поэтому лучше отмечать недоделанное сразу.

Устранили поверхностно. Если причина дефекта глубже, например, в нарушении технологии монтажа, косметика продержится недолго. В такой ситуации помогают независимые заключения. О типичных жалобах читайте в статьях Окна продувают в новостройке: как добиться ремонта и Плесень и промерзание в новостройке: кто виноват.

Повредили ваше. Мастера могут испачкать пол или задеть отделку. Заранее закройте полы и мебель, а повреждения от работ тоже фиксируйте и вносите в акт.

Всё прошло, а через сезон дефект вернулся. Это нормально для некоторых вопросов, связанных со сменой погоды: например, с трещинами. Подробнее в Трещины в стенах новостройки: когда это нормально, а когда нет. Вернувшийся дефект можно предъявлять снова, если гарантия идёт, а у вас сохранились прошлые документы.

Что дальше, если работы не сделали

Бывает и так: мастера не пришли, пришли и ничего не сделали или сделали не то. Тогда у вас остаётся стопка бумаг: претензия, переписка, акты, фото. Это основа для следующего шага. По закону при неустранении недостатков в согласованный срок можно обратиться в суд, а до этого сам выбор способа защиты за вами: устранение, соразмерное уменьшение цены или возмещение ваших расходов на исправление (ч. 2 ст. 7), если договор не предусматривает иного. Пошаговый порядок описан в материале Застройщик не устраняет недостатки: следующие шаги.

И ещё одна деталь: гарантийный срок идёт всё это время. Сколько он длится именно у вас, смотрите в договоре и передаточном акте. Как это работает, объясняет статья Гарантия застройщика: что входит и почему важна дата ДДУ. Если вы только готовитесь к приёмке, загляните ещё в Приёмка новостройки зимой: на что смотреть, а если дефект нашли уже после заселения, пригодится Нашли дефект после заселения в новостройку: что делать.

Частые вопросы

Можно ли не пускать мастеров, если мне не нравится их подход? Можно потребовать другое время или другую бригаду, но делайте это письменно. Отказ без объяснения застройщик может использовать как довод, что вы сами мешали устранению.

Если мастера что-то сделали, а потом дефект вернулся, гарантия закончилась? Нет. Гарантия действует в пределах срока по договору. Сохраните акты и фото, повторное требование предъявляется так же, письменно.

Нужно ли мне при этом нанимать юриста или эксперта? Для простых случаев вроде отрегулированной створки нет. Если спор серьёзный, причина неясна или застройщик отрицает вину, независимое заключение и консультация юриста обычно оправданны.

Если нужна помощь

Мы в ЯРД работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге уже 13 лет, и вопросы по новостройкам разбираем регулярно. Если вы не уверены, что записать в акте или как оформить требование, оставьте заявку, и мы спокойно посмотрим вашу ситуацию и подскажем следующий шаг без давления.