Если передаточный акт подписан, а выписки из ЕГРН на квартиру всё нет, заявление в Росреестр должен подать застройщик. Это его обязанность по закону, а не любезность. Срок такой: не позднее 30 рабочих дней со дня подписания акта. Ниже разбираем, как это устроено, что делать, пока выписки нет, и какие у ситуации подводные камни.

Кто подаёт на регистрацию и в какой срок

По части 6 статьи 16 закона 214-ФЗ после передачи объекта застройщик сам направляет в Росреестр заявление о регистрации права собственности дольщика. Заявление подаётся в электронной форме, не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта. Доверенность от вас для этого не нужна, а платы за перевод акта в электронный вид с дольщика брать нельзя.

После регистрации застройщик передаёт вам выписку ЕГРН. То есть цепочка выглядит так:

  • вы подписали передаточный акт;
  • застройщик в электронном виде отправил заявление в Росреестр;
  • право собственности зарегистрировано;
  • вам выдали выписку ЕГРН.

Эта схема избавляет от походов в МФЦ и очередей. Но у неё есть оборотная сторона: вы зависите от того, насколько добросовестно и быстро застройщик выполнит свою часть. Поэтому не стоит расслабляться после подписания акта.

Что вы получаете на руки и зачем это нужно

Передаточный акт подтверждает, что квартира вам передана. Но собственником вы становитесь после государственной регистрации права. Свидетельства на бумаге сейчас не выдают: подтверждением служит выписка из реестра. Подробнее об этом мы писали в статье Свидетельство о собственности или выписка ЕГРН: что сейчас подтверждает право.

Пока записи в ЕГРН нет, у вас будут сложности с любыми действиями, где нужно право собственности: продажа, дарение, залог, оформление ипотечного рефинансирования, а также прописка по месту жительства в некоторых ситуациях. Кроме того, выписка нужна для налоговых вопросов. От даты регистрации и даты акта зависят и вычет, и налог на имущество, об этом В каком году заявлять вычет за квартиру: регистрация, акт, оплата и Налог на новостройку: с какого месяца платить.

Как проверить, что заявление действительно подано

Не ждите молча. Через неделю-другую после подписания акта стоит выяснить у застройщика, ушло ли заявление, и попросить подтверждение. Что можно сделать самому:

  • записать дату подписания акта и посчитать 30 рабочих дней: праздничные и выходные в них не входят, так что календарных дней будет больше;
  • спросить у менеджера по сдаче дома, когда направлено заявление и каким способом;
  • сохранить переписку: письма и сообщения пригодятся, если дело дойдёт до претензии.

Если запись уже есть, а выписку вам не передали, это отдельный повод напомнить застройщику об обязанности: по закону после регистрации выписку передаёт именно он.

Что делать, если 30 рабочих дней прошли, а записи нет

Начните с письменного обращения к застройщику. В претензии укажите дату подписания передаточного акта, номер ДДУ, ссылку на часть 6 статьи 16 закона 214-ФЗ и просьбу в разумный срок подать заявление и сообщить, когда это сделано. Отправляйте так, чтобы остался след: заказным письмом с описью или через личный кабинет, если он есть. Устные обещания менеджера доказательством не станут.

Бывает, что причина не в лени. Заявление могли приостановить из-за ошибки в документах, расхождения в площади или технической заминки. В таком случае полезно узнать, что именно указал Росреестр. Если застройщик отмалчивается, следующий шаг — жалоба в Росреестр и в надзорные органы, а при необходимости обращение в суд. Сроки и исход таких споров заранее никто обещать не может: всё зависит от обстоятельств, и юристу стоит посмотреть ваши документы.

Подводные камни, о которых редко говорят

Первый риск — акт подписан, а недостатки в квартире вскрылись позже. Это не отменяет регистрацию, но портит нервы. Поэтому до подписания акта читайте чек-лист в статье Приёмка квартиры у застройщика: чек-лист и что нельзя подписывать сразу. Если недостатки есть, вы вправе потребовать акт с перечнем несоответствий и не подписывать передаточный акт до их устранения. Если подписали с замечаниями, ссылку на них стоит зафиксировать письменно, а не только на словах. Что делать дальше, разобрано в материале Застройщик не устраняет недостатки: следующие шаги.

Второй риск — вы переоцениваете скорость. Многие планируют продажу или обмен сразу после сдачи дома, а без записи в ЕГРН сделка невозможна. Закладывайте запас по времени на 30 рабочих дней плюс срок самой регистрации.

Третий — путаница с односторонним актом. Если застройщик составил его без вашего участия, это не значит, что регистрация пойдёт сама собой. Принципиально проверьте, на каком основании составлен акт и получали ли вы уведомление о готовности. Эта тема заслуживает отдельного разбора, но общий принцип такой: односторонний акт допустим только при соблюдении условий закона.

Когда можно обойтись без агента и юриста

Честно: если дом сдан в срок, квартира принята без замечаний, застройщик крупный и отвечает на сообщения, вам почти ничего делать не нужно. Дождитесь выписки, проверьте в ней данные: ФИО, площадь, кадастровый номер, и убедитесь, что нет лишних обременений. Платить за сопровождение в такой ситуации незачем.

Помощь нужна, когда сроки сорваны, застройщик не выходит на связь, в акте остались спорные пункты или квартира покупалась по переуступке. Про этот сценарий читайте в материале Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть. Если дом сдают с задержкой, пригодится Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ.

Что проверить в выписке, когда она наконец пришла

Когда выписка в руках, сверьте её с договором и актом. Обратите внимание на тип объекта, площадь, адрес, номер квартиры и этаж, а также на правообладателя. Если квартира оформлялась на нескольких человек, проверьте доли. Если часть денег внесена по ипотеке, в выписке должно быть обременение в пользу банка: это нормально до погашения кредита. Любое расхождение лучше выявить сразу, пока застройщик ещё на связи и исправление не требует судебных процедур.

Выписку и все документы о квартире храните в одном месте. Что именно держать, перечислено в статье Какие документы на квартиру хранить и где. После этого можно переходить к бытовым хлопотам: Купили квартиру: первые дела в первый месяц.

Частые вопросы

Нужна ли доверенность, чтобы застройщик подал заявление? Нет. По закону застройщик направляет заявление в электронной форме без доверенности от дольщика.

Можно ли заставить меня платить за перевод акта в электронный вид? Нет. Закон прямо говорит, что плата с дольщика за это не взимается.

Что считать началом 30-дневного срока? День подписания передаточного акта. Срок считается в рабочих днях, поэтому сверяйте дату по календарю.

Что дальше

Если у вас подписан акт, а срок регистрации поджимает или застройщик не отвечает, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим документы, объясним, на каком вы этапе, и скажем честно, нужна ли вам вообще помощь или достаточно подождать выписку. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге уже 13 лет.