Нет, по Жилищному кодексу терраса в общую площадь квартиры не входит. Статья 15 прямо исключает из неё балконы, лоджии, веранды и террасы. Но в договоре с застройщиком вы можете увидеть цифру больше той, что потом окажется в выписке ЕГРН, и цену за метр, посчитанную от этой большей цифры. Разберёмся, откуда берётся разница, как она влияет на цену, ипотеку, налоги и перепродажу и что сверить до подписи.

Что говорит закон: общая площадь без террасы

Общая площадь квартиры — это сумма площадей всех её частей: комнат, кухни, коридоров, санузлов, кладовых, встроенных шкафов. Всё, что относится к летним помещениям, — балконы, лоджии, веранды, террасы — в эту сумму не попадает. Именно общую площадь потом указывают в выписке ЕГРН, от неё начисляют взносы на капремонт и считают коммунальные платежи по площади.

Отсюда первое практическое следствие. Если в объявлении написано «квартира с террасой» и одна большая цифра площади, нужно понимать, из чего она сложена. Иногда в неё уже включили террасу, иногда нет, а иногда включили частично. Подробно о том, кому вообще принадлежит открытое пространство над соседями, мы писали в статье Квартира с террасой: кому принадлежит терраса и что проверить.

Приведённая площадь в ДДУ: откуда берётся вторая цифра

В договоре долевого участия застройщики часто указывают не только общую площадь, но и так называемую приведённую. Это общая площадь плюс площадь летних помещений, умноженная на понижающий коэффициент. Логика простая: метр террасы не равен метру жилой комнаты, поэтому его учитывают с понижением. Конкретные коэффициенты зависят от вида помещения и от того, какой подход выбрал застройщик, поэтому смотреть их нужно в самом договоре, а не верить пересказу менеджера.

Важно другое: приведённая площадь — это инструмент расчёта цены, а не будущая площадь вашей квартиры в документах. В ЕГРН после сдачи дома попадёт общая площадь без террасы, а терраса, если она относится к квартире, будет отражена отдельно в техническом описании и поэтажном плане.

Почему цена за метр может считаться по-разному

Когда в рекламе пишут цену за квадратный метр, почти никогда не уточняют, о каком метре речь. Вариантов как минимум три:

  • цена делится на общую площадь без террасы — метр выглядит дороже;
  • цена делится на приведённую площадь с коэффициентом — метр выглядит дешевле;
  • терраса продаётся отдельной строкой или как бонус, а метр считается только по квартире.

Сравнивать две квартиры по цене за метр можно, только если метры посчитаны одинаково. Самый надёжный способ — взять полную стоимость из договора и разделить на общую площадь из проекта. Это и будет честная цена за жилой метр, а терраса — то, что вы получаете сверху и за что фактически доплачиваете. Обратная сторона: если разделить на большую цифру, вариант с террасой покажется выгоднее соседних, хотя в пересчёте на жилые метры он может быть дороже. О том, что ещё закладывается в стоимость таких квартир, — в статье Пентхаус: что это на самом деле и за что платит покупатель.

Что сверить в ДДУ, выписке и плане

Перед подписанием договора и при приёмке квартиры пройдитесь по короткому списку:

  • ДДУ. Какая площадь указана как основа для цены — общая или приведённая. Есть ли в договоре площадь террасы отдельно и с каким коэффициентом она учтена. Как пересчитывается цена, если после обмеров площадь изменится: в какую сторону, с какого отклонения и по какой ставке.
  • План квартиры — приложение к ДДУ. Терраса должна быть отмечена как часть именно вашего объекта, а не как кровля или общее пространство. Если на плане терраса не выделена, это повод задать вопрос до подписи.
  • Проектная декларация. Сверьте, что указанные там характеристики совпадают с договором.

На этапе приёмки сравните площадь из обмеров с договорной и посмотрите, не изменилась ли терраса физически. Чек-лист — в статье Приёмка квартиры у застройщика: чек-лист и что нельзя подписывать сразу. Если покупаете по переуступке, все эти вопросы касаются и исходного договора: Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть.

Как терраса влияет на ипотеку и налоги

Ипотека. Банк выдаёт кредит под залог квартиры и опирается на её оценку. Оценщик работает с документами и рынком: общую площадь он видит в документах, а вот стоимость террасы оценивает по своей методике, и она не обязательно совпадёт с тем, сколько за неё заложил застройщик. Если оценка окажется ниже цены договора, разницу может понадобиться закрыть увеличенным первоначальным взносом. Это стоит обсудить с банком заранее, а не за неделю до сделки.

Налог на имущество. Его считают от кадастровой стоимости квартиры, а не от того, сколько вы заплатили за террасу. Чем кадастровая отличается от рыночной, мы объясняли в статье Кадастровая и рыночная стоимость: в чём разница и на что влияет.

Имущественный вычет. Его оформляют на основании расходов по договору и платёжных документов. Если терраса входит в объект и оплачена в общей цене договора, отдельно её выделять не нужно. Порядок оформления — в материале Налоговый вычет при покупке квартиры: пошагово для жителей Ростова.

Терраса и перепродажа

При продаже на вторичном рынке покупатель и его банк снова будут смотреть на общую площадь из ЕГРН. В объявлении вы сможете рассказать про террасу, но цену за метр покупатели всё равно начнут сравнивать с соседними квартирами по документальной площади. Поэтому доплату за террасу не всегда удаётся вернуть полностью: кому-то она нужна, а кто-то видит в ней лишнюю уборку, гидроизоляцию и вопросы с ограждениями.

Ещё один риск — самовольное остекление или пристройка на террасе. Если её превратили в зимний сад без согласования, это уже переустройство, которое придётся узаконивать или убирать перед продажей. Что можно делать, а что нет, мы описали в статьях Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя и как узаконить и Квартира с выходом на крышу: что можно, а что нельзя. О том, насколько быстро продаются нестандартные квартиры, — в материале Необычная планировка и перепродажа: насколько сложно продать.

Когда агентство не нужно

Если вы покупаете у крупного застройщика, договор типовой, площадь и коэффициенты прописаны понятно, а терраса чётко отмечена на плане как часть вашей квартиры, разобраться можно самостоятельно. Достаточно спокойно прочитать ДДУ, сверить план и задать застройщику вопросы письменно. Помощь имеет смысл, когда в документах путаница: терраса не отмечена на плане, цифры в рекламе и договоре не сходятся, квартира покупается по переуступке или на вторичке после чужого ремонта. Если всё же решите обратиться к специалисту, вот Как выбрать риэлтора: что проверить.

Частые вопросы

Будет ли терраса указана в выписке ЕГРН?

В общую площадь квартиры она не войдёт. Но если терраса относится к квартире, она отражается в техническом описании объекта и на поэтажном плане. Если на плане её нет, выясните, не относится ли она к общему имуществу дома.

Можно ли платить за коммуналку меньше, раз терраса не в площади?

Платежи, которые считаются по площади, начисляют от общей площади из документов. Терраса в неё не входит, поэтому в этой части она счёт не увеличивает.

Застройщик пересчитал цену после обмеров — это законно?

Да, если условия пересчёта прописаны в ДДУ. Поэтому их нужно читать до подписи: от какой площади считается доплата или возврат, с какого отклонения и по какой ставке за метр.

Итог

Терраса — приятное дополнение, но в документах она живёт отдельно от квадратных метров квартиры. Посчитайте цену за жилой метр сами, сверьте ДДУ с планом и после сдачи проверьте выписку. Агентство ЯРД 13 лет работает в Ростове-на-Дону и Таганроге, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Если хотите, чтобы кто-то второй посмотрел договор и план вашей квартиры с террасой, оставьте заявку — разберём документы и скажем, где стоит задать вопросы застройщику.