Если вы снимаете или сдаёте нежилое помещение на год и больше, договор придётся регистрировать в Росреестре. Это не формальность: по закону такой договор считается заключённым только с момента регистрации. Подписанная бумага без неё может оказаться слабее, чем кажется обеим сторонам.
Что говорит закон
Правило записано в пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента этой регистрации. К нежилым помещениям это правило применяют так же, это разъяснил Президиум ВАС в информационном письме от 01.06.2000 № 53.
Важная деталь: речь о сроке «не менее года». Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно, а договор ровно на год уже нужно. Отсюда и пошла популярная схема «11 месяцев» с автоматическим продлением. Но у неё есть свои подводные камни, о них ниже.
Отдельно помните про форму. Договор аренды здания или сооружения заключается письменно, одним документом, подписанным сторонами (статья 651). Переписка в мессенджере и обмен сканами вместо общего договора форму не заменяют.
Что будет, если не зарегистрировать
Без регистрации договор на год и больше формально не считается заключённым. На практике это значит несколько неприятных вещей:
- арендатор не может уверенно требовать от собственника передать помещение и не вмешиваться в пользование;
- собственник не может спокойно взыскивать плату по договору, который суд вправе назвать незаключённым;
- при продаже помещения новый владелец не обязан считаться с договором, о котором нет записи в реестре;
- банк, страховая или налоговая могут не принять такой договор как основание для расходов.
Не стоит строить на этом хитрые расчёты. Перечисленное — риски, а не гарантированный исход: как поступит конкретный суд, предсказать нельзя. Но проблема очевидна: вы вкладываетесь в ремонт и вывеску, а юридической опоры под этим нет.
Кому регистрация выгодна больше
Арендатору. Он вкладывает деньги в ремонт, оборудование, вывеску, выстраивает клиентский поток. Зарегистрированный договор защищает его при смене собственника и при попытке выселить раньше срока без оснований. Если помещение на первом этаже нужно именно под ваш бизнес, об этом полезно прочитать в статье Помещение на первом этаже новостройки: что проверить.
Собственнику. Зарегистрированный договор — это чёткие сроки, размер платы и условия, на которые можно сослаться. Для арендодателя это скорее порядок, чем защита, но порядок тоже стоит денег, когда начинается спор.
Покупателю помещения. Если вы покупаете помещение с арендатором, договор в реестре вы увидите заранее. Если его там нет, придётся выяснять, что на самом деле связывает продавца и жильца. Общие советы о таких покупках собраны в статье Нежилое помещение для частного покупателя: что нужно знать.
Схема «11 месяцев»: удобно, но не панацея
Многие специально заключают договор на срок меньше года, чтобы не регистрировать. Это законно, если вы действительно рассчитываете на короткий срок. Минусы такой схемы тоже реальные:
- у арендатора нет долгой защиты: по окончании срока собственник вправе не продлевать договор;
- при перезаключении подряд из года в год суд может увидеть в этом одну сделку и посмотреть на неё иначе, чем вам хотелось бы;
- заметный ремонт «под себя» на короткий срок обычно не окупается;
- банк при кредитовании арендатора может попросить договор подлиннее.
Если планируете работать на месте годы, подпишите длинный договор и зарегистрируйте. Если пробуете точку и не уверены в потоке клиентов, короткий срок — честный вариант. Просто не надейтесь, что он надолго закрепит вас в помещении.
Что обязательно проверить в самом договоре
Регистрация не вылечит плохо составленный договор. Перед подписанием пройдитесь по списку:
- Размер арендной платы. Это обязательное условие (пункт 1 статьи 654): без письменно согласованного размера договор считается незаключённым. Прописывайте и порядок пересмотра платы, если он предполагается.
- Точное описание объекта. Адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. Лучше приложить поэтажный план и выделить арендуемую часть.
- Срок и условия продления. Чтобы не регистрировать каждое продление заново, продумайте формулировки заранее и сверьте их с юристом.
- Кто делает ремонт и что с улучшениями. Что остаётся арендодателю после окончания срока, а что арендатор вправе забрать.
- Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Кто платит и по каким счётчикам.
- Назначение помещения. Не противоречит ли оно статусу объекта.
Статус помещения проверьте по выписке из ЕГРН. Часть объектов, которые продают как «коммерцию», на деле жилые, а часть «апартаментов» — нежилые. Разницу разбираем в статье Нежилое помещение или апартаменты: в чём разница.
Что ещё проверить до подписания
До регистрации и тем более до вложений в ремонт убедитесь в нескольких вещах:
- можно ли разместить вывеску на фасаде и чьё согласие для этого нужно — смотрите Вывеска на фасаде жилого дома: кто разрешает;
- есть ли отдельный вход и что с ним по документам — подробности в статье Отдельный вход в помещение: чьё согласие нужно;
- не находится ли помещение в бывшей квартире без перевода: о нём рассказывает материал Перевод квартиры в нежилое: условия и порядок;
- кто собственник и не нужно ли согласие других владельцев — если продавцом или арендодателем выступает организация, пригодится Покупка квартиры у компании: что проверить у продавца-юрлица.
Если собираетесь потом выкупить или менять назначение, отдельно полезно знать, когда возможен перевод нежилого помещения в жилое.
Как проходит регистрация и сколько это стоит
Подаются документы в Росреестр, в том числе через МФЦ. Нужен сам договор, документы на объект и подтверждение полномочий сторон. Точный перечень, размер госпошлины и сроки лучше уточнить в Росреестре или МФЦ перед подачей: они меняются, и ориентироваться на чужие цифры из интернета не стоит.
Что стоит сделать сразу: проверить после регистрации выписку из ЕГРН. В ней должно быть видно обременение в пользу арендатора. Если записи нет или в ней ошибка, лучше узнать об этом сразу, а не через полгода при споре.
Налоги: не забудьте про собственника
У собственника помещения остаётся налог на имущество, а доход от аренды облагается по правилам, зависящим от того, кто он: физлицо, ИП или организация. Как считают налог на сам объект, разбираем в статье Налог на нежилое помещение: как считают. Ставки зависят от региона и кадастровой стоимости, поэтому конкретные цифры здесь не приводим.
Когда без регистрации можно обойтись, а когда нельзя
Можно, если срок действительно меньше года и стороны понимают ограничения. Нельзя, если договор рассчитан на год и дольше или если арендатор вкладывает значительные деньги в помещение. Не экономьте на регистрации там, где под вопросом окажутся ремонт, лицензия или адрес для регистрации бизнеса.
Юрист или агент здесь нужен не всегда. Если договор типовой, стороны друг друга знают, а помещение с чистыми документами, справиться можно самостоятельно. Помощь оправдана, когда помещение в бывшей квартире, объект в долевой собственности или у сторон разные ожидания по ремонту и срокам.
FAQ
Нужно ли регистрировать договор аренды на ровно один год? Да. Правило касается договоров на срок не менее года, значит, ровно год тоже подпадает под регистрацию.
Можно ли пользоваться помещением до регистрации? Фактически можно, но по закону договор будет считаться заключённым только после регистрации. Лучше не вкладывать деньги в ремонт, пока записи в реестре нет.
Что делать, если договор уже подписан на год, а регистрации не было? Подайте документы на регистрацию вместе с арендодателем или составьте новый договор и зарегистрируйте его. Что именно выбрать, зависит от условий, и здесь стоит показать документы юристу.
Если вы выбираете помещение под бизнес или сдаёте своё, оставьте заявку на сайте ЯРД. Посмотрим документы на объект, обсудим сроки и подскажем, на что обратить внимание до подписания. Никакого давления: иногда достаточно проверить выписку и договор.
