Если место в паркинге оформлено долей в праве на помещение, продать его можно, но не так, как квартиру. Сначала нужно письменно известить остальных сособственников и предложить им купить вашу долю по той же цене и на тех же условиях (ст. 250 ГК РФ). Потом сделку, как правило, удостоверяет нотариус. Если сособственников больше 20, по разъяснениям Росреестра, извещение можно разместить на сайте Росреестра. Ниже разбираем, как это работает и где продавцы чаще всего ошибаются.
Почему место оформлено долей, а не отдельным объектом
В подземных паркингах и многоуровневых стоянках часто нет отдельных машино-мест с собственными границами. Весь паркинг оформлен как одно нежилое помещение, а владельцы получают доли в праве на него. Покупатель получал «своё место», но по документам это была доля, например 1/80. Чем это отличается от настоящего машино-места, мы разбирали в статье Машиноместо по закону: чем отличается от места на парковке и доли в паркинге, а вопрос, можно ли превратить такую долю в своё место, — в материале Доля в подземном паркинге: можно ли оформить своё машиноместо.
Для продажи это важно по одной причине: закон о долях действует на вашу сделку целиком. В Ростове и Таганроге, как и везде, решает выписка ЕГРН: если там написано «долевая собственность», вы продаёте долю, и все правила ниже обязательны.
Кого и как уведомить
Правило называется преимущественным правом покупки. При продаже доли постороннему человеку остальные сособственники вправе купить её сами, по той же цене и на тех же условиях. Продавец обязан известить их письменно. Если вы продаёте долю в паркинге за определённую сумму, именно эту сумму и эти условия нужно указать в извещении, а не «примерную цену».
На решение сособственникам отведён месяц для недвижимости. Есть два сценария:
- кто-то из сособственников соглашается — вы продаёте долю ему, а не постороннему покупателю;
- все сособственники письменно отказались — тогда продать можно раньше, не дожидаясь конца месяца;
- никто не ответил — по истечении месяца вы вправе продавать долю постороннему покупателю.
Правило применяется и к мене: обменять долю на что-то другое в обход сособственников тоже не получится. Подробнее о том, как это устроено в квартирах, — в статье Продажа доли в квартире: преимущественное право сособственников. Логика та же, меняется только число людей.
Если сособственников больше 20
В паркинге на сотню мест найти и письменно известить каждого владельца почти нереально: часть людей давно сменила адрес, часть вообще не знает о соседях. Для таких случаев есть разъяснения Росреестра: если место оформлено как доля в праве на помещение, статья 250 действует, а при более чем 20 сособственниках извещение можно разместить на сайте Росреестра.
Мы не будем подменять собой юриста и расписывать, в каком именно разделе сайта и в какой форме это делается, — этот порядок лучше уточнять перед сделкой. Главное, что запомнить: отсутствие контактов соседей не освобождает от уведомления, а только меняет способ.
Нотариус: когда он нужен
Сделки по отчуждению долей в праве на недвижимость удостоверяются нотариально. Это общее правило, закреплённое в законе № 218-ФЗ (ч. 1.1 ст. 42). Исключение одно: все участники отчуждают свои доли одной сделкой. Например, весь паркинг целиком продаётся новому владельцу, и подписывают договор все сособственники сразу.
Для обычного владельца одного места это означает: договор купли-продажи вашей доли придётся удостоверять у нотариуса. Помните и про общие требования к договору. Он письменный, единым документом, подписанным сторонами; в нём должны быть данные, позволяющие точно определить объект, и цена. Без этого договор не считается заключённым. Эти требования мы подробно разбирали в статье Договор купли-продажи квартиры: без чего он не считается заключённым, для доли в паркинге они те же.
Что будет, если пропустить уведомление
Это самая частая ловушка. Если вы продали долю постороннему и не известили сособственников, они могут в течение трёх месяцев обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. То есть сделка, которую вы считали закрытой, может «развернуться» в пользу соседа по паркингу. Покупатель в этом случае остаётся без места, а вам придётся разбираться и с ним, и с сособственником.
Поэтому при покупке доли в паркинге просите у продавца подтверждение, что сособственников известили: письменные отказы или подтверждение размещения извещения. Если вы продаёте, соберите эти документы заранее, до визита к нотариусу.
Минусы и подводные камни
Честно: продать долю в паркинге сложнее, чем обычную квартиру. Несколько причин.
- Узкий круг покупателей. Многие хотят именно отдельное машино-место с границами, а не долю, и сравнивают её с вариантами из статьи Гараж или машиноместо: что выбрать.
- Срок. Месяц на ответ сособственников нужно закладывать в график продажи, если никто не отказался письменно.
- Неопределённость пользования. Доля сама по себе не закрепляет за вами конкретное место: как делят места, зависит от порядка пользования, о котором договариваются сособственники. Покупатель всегда спросит об этом.
- Налоги. Налог с продажи зависит от условий сделки; они разобраны в статье Продажа гаража или машиноместа: когда платить НДФЛ, а налог на имущество платит собственник по ЕГРН — об этом в материале Налог на гараж и машиноместо: как считают и кому льгота.
Агентство здесь нужно не всегда. Если вы знаете всех сособственников, они согласны на сделку, а покупатель найден, вы можете оформить всё с нотариусом самостоятельно. Помощь нужна, когда сособственников много, часть недоступна или вы не уверены, как оформлена ваша доля.
Порядок действий продавца
- 1.Закажите свежую выписку ЕГРН и убедитесь, что у вас именно доля, а не отдельное машино-место.
- 1.Определите цену и условия, на которых готовы продать.
- 1.Письменно известите сособственников об этих цене и условиях; при более чем 20 сособственниках используйте размещение на сайте Росреестра.
- 1.Дождитесь письменных отказов или истечения месяца.
- 1.Если нашёлся покупатель со стороны, заключите договор на тех же условиях, что были в извещении, и удостоверьте его у нотариуса.
- 1.Зарегистрируйте переход права: он регистрируется в Росреестре, а не просто подписывается.
Не меняйте цену в меньшую сторону после того, как известили соседей: если окажется, что постороннему вы продали дешевле, сособственники вправе требовать ту же цену. Тот же принцип описан в статье Продать долю в частном доме: уведомить соседа и не забыть про участок.
Частые вопросы
Можно ли продать долю в паркинге другу или родственнику без уведомления? Правило о преимущественном праве касается продажи постороннему. Но если вместо продажи оформить, например, дарение, чтобы обойти уведомление, такую сделку могут оспорить, как в статье Дарение доли вместо продажи: почему такую сделку могут оспорить.
Нужен ли нотариус, если все сособственники продают свои доли? Нет, это единственное исключение: когда все участники отчуждают свои доли в рамках одной сделки, нотариальное удостоверение не требуется.
Что делать, если сособственники против продажи? Их согласие на продажу вашей доли не требуется, у них есть только право купить её первыми. Если же вопрос в том, что вам мешают пользоваться местом или продавать, смотрите разбор в статье Совладелец против продажи квартиры: какие есть варианты: принципы для долей похожи.
Если у вас доля в паркинге в Ростове или Таганроге и вы не уверены, кого и как уведомлять, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим выписку ЕГРН, подскажем порядок действий и честно скажем, нужна ли вам наша помощь в сделке или вы справитесь сами.
