Когда у квартиры несколько собственников, главный вопрос покупателя простой: кому и как отдать деньги, чтобы потом никто не пришёл с претензией. Универсального «правильного способа» нет. Порядок расчёта договариваются все участники сделки и фиксируют в договоре. Ниже разбираем, что именно стоит прописать, где чаще всего возникают споры и как не оказаться крайним.
Сначала выясните, как именно продавцы владеют квартирой
От этого зависит всё остальное. Бывает три основных случая, и в каждом свои нюансы.
- Долевая собственность. У каждого своя доля, она указана в выписке из ЕГРН. Например, квартиру получили по наследству трое детей. Каждый вправе распорядиться своей долей, но при продаже всей квартиры подписывают договор все.
- Совместная собственность супругов. Квартиру купили в браке, и она не поделена на доли. Здесь нужно согласие второго супруга, и деньги обычно считают общими. Подробности есть в статье Квартира в браке: совместная собственность, согласие супруга и брачный договор.
- Смешанная картина. Часть владельцев взрослые, а среди них есть ребёнок. Тогда добавляется разрешение органа опеки, о нём ниже.
Первое, что делает покупатель, — заказывает свежую выписку и смотрит, кто указан в ней, а не в старых документах продавцов. Остальные проверки собраны в чеклисте «Как проверить квартиру перед покупкой».
Кто получает деньги: решают сами продавцы, а фиксируют в договоре
Закон не заставляет делить деньги по какой-то единой схеме. Продавцы сами решают, как распределить выручку: пропорционально долям, поровну или иначе. Покупателя это касается в одном месте: он должен понимать, что платит именно тем людям, которые вправе получить деньги, и в том порядке, который записан в договоре.
В договоре обычно уточняют несколько вещей:
- кто из продавцов какую часть суммы получает, если распределение не по долям;
- на какие реквизиты каждый получает свою часть или кто принимает деньги за всех;
- в какой момент и каким способом передаются деньги.
Если один из продавцов принимает деньги за остальных, это должно быть подтверждено документально, а не устной договорённостью «мы же родственники». Родственные отношения не заменяют полномочий: нужна доверенность или собственноручные заявления продавцов с понятными реквизитами.
Способы расчёта: что подходит, когда продавцов несколько
Принцип тот же, что и при обычной сделке: деньги должны быть защищены до перехода права и доступны продавцам после него. Разница в том, что получателей больше одного.
| Способ | Что удобно при нескольких продавцах | На что смотреть |
|---|
| Аккредитив | Можно оформить так, чтобы каждый продавец получил свою часть на свой счёт | Условия раскрытия и порядок разделения суммы уточняйте в банке |
|---|
| Банковская ячейка | Доступ и порядок выдачи прописывают в договоре аренды ячейки | Все продавцы должны быть указаны, а условия доступа согласованы заранее |
|---|
| Безналичный перевод | Прозрачно: каждый платёж виден в выписке | Платить стоит только после регистрации, иначе возникает риск оплаты до перехода права |
|---|
| Наличные | Подходит редко | Сложно доказать, кто сколько получил; нужны расписки от каждого |
|---|
Сравнение способов в целом разобрано в статье Аккредитив, эскроу или ячейка: как безопасно получить деньги за квартиру. Конкретные условия и стоимость у банков разные, поэтому уточняйте их до подписания договора, а не в день сделки.
Расписки и платёжные документы: от каждого продавца отдельно
Самая частая ошибка — одна общая расписка «мы получили деньги» без разбивки. Через год кто-то из совладельцев скажет, что свою часть не получал, и покупателю придётся доказывать обратное.
Что лучше сделать, если расчёт идёт напрямую:
- получить отдельную расписку от каждого продавца с указанием, какую часть он получил;
- сверить паспортные данные в расписке с документами;
- в расписке сослаться на договор и квартиру по адресу и кадастровому номеру.
Как правильно оформлять такие документы, мы писали в статье Расписка о получении денег за квартиру: как написать. А если вы думаете о расчёте наличными, прочитайте Купить квартиру за наличные: законно ли и как безопасно, потому что при нескольких получателях рисков становится больше.
Задаток при нескольких продавцах
Задаток тоже усложняется. Если вы вносите его до сделки, обязательно выясните, кому он передаётся и подтверждают ли получение все собственники или только один. Если задаток получил один из совладельцев, а остальные передумали продавать, возникает спор: кто и в каком размере отвечает перед вами.
Поэтому в соглашении о задатке лучше указать всех собственников, а подписи получить от каждого. Если это невозможно, оформляйте не задаток, а другой инструмент, и сначала разберитесь в различиях по статье Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать.
Если среди продавцов ребёнок
Распоряжение имуществом несовершеннолетнего требует предварительного разрешения органа опеки. Условия, в том числе куда направить деньги за долю ребёнка, указываются в самом разрешении. Поэтому покупателю нельзя договариваться о распределении денег «по-семейному»: сумму и порядок для доли ребёнка нужно смотреть именно в разрешении и следовать ему.
Не стоит заранее предполагать, какие условия поставит опека: смотрите документ, а не пересказ продавцов. Подробнее: Разрешение опеки на сделку с квартирой: когда нужно и Продажа квартиры с долей ребёнка: согласие опеки и как это работает.
Где обычно прячется риск
Честно: больше всего проблем возникает не из-за схемы расчёта, а из-за людей, которых забыли или не услышали.
- Не все согласны. Один из совладельцев молчит или тянет время. Если продавцы между собой не договорились, лучше не вносить крупных сумм, пока все не подписали. О такой ситуации — в материале Совладелец против продажи квартиры: какие есть варианты.
- Наследство. Если доли получены по наследству, нужно убедиться, что права каждого зарегистрированы. Риски описаны в статье Покупка наследственной квартиры: главные риски покупателя.
- Банк может задержать платёж. По закону о противодействии отмыванию денег банк иногда запрашивает пояснения по крупным операциям. Об этом — в статье Закон 115-ФЗ и сделка с квартирой: почему банк может задержать деньги. При нескольких получателях лучше заранее предупредить всех продавцов.
- Один счёт на всех. Когда все деньги уходят на счёт одного продавца «чтобы удобнее», риск разбирательств остаётся у продавцов, но покупатель должен иметь на руках документы, что это согласованное решение.
Нужна ли помощь агентства
Если продавцов двое, они близкие люди, а расчёт идёт через банк, чаще всего можно справиться самостоятельно: достаточно внимательно прочитать договор и выписку. Агент нужен, когда собственников больше, часть из них живёт в другом городе, среди них есть ребёнок или человек с доверенностью, или когда продавцы заранее не согласовали, как делят деньги. Тогда лучше потратить время на подготовку, чем потом разбираться в споре.
Частые вопросы
Можно ли заплатить одному из продавцов за всех?
Только если это оформлено документально: доверенностью или заявлением каждого продавца с указанием реквизитов, и это прописано в договоре. Без этого вы рискуете, что остальные скажут, что денег не получали.
Обязательно ли делить деньги пропорционально долям?
Нет, продавцы вправе договориться иначе. Но порядок должен быть записан в договоре, и покупателю нужно следовать именно ему. Если среди продавцов ребёнок, условия для его доли смотрите в разрешении опеки.
Что делать, если один из собственников не выходит на связь?
Не передавайте деньги и не подписывайте окончательный договор, пока не подтверждены полномочия всех собственников. Продолжайте только тогда, когда у вас есть либо подпись самого владельца, либо оформленная доверенность.
Если у квартиры, которую вы присматриваете, несколько собственников, оставьте заявку. Мы посмотрим выписку, подскажем, какие документы запросить, и поможем выстроить расчёт так, чтобы у каждой стороны были подтверждения.
