С 1 января 2026 года пятилетний мораторий на неустойку по ДДУ снят: если застройщик не передал квартиру в срок, указанный в договоре, за каждый день просрочки снова начисляются деньги. Прежнего потолка в 7,5% больше нет — считают по действующей ключевой ставке ЦБ. Но у этой новости есть вторая половина, о которой говорят гораздо реже: получить на руки суммы, присуждённые раньше, в 2026 году всё равно не получится. Разбираем обе стороны, чтобы вы не строили планы на деньги, которых пока не увидите.
Что именно изменилось с 1 января 2026 года
Пять лет подряд действовал мораторий: неустойка за просрочку передачи квартиры по ДДУ фактически не начислялась. Дольщик мог сколько угодно ждать ключи, но требовать за это компенсацию было почти бесполезно.
С 1 января 2026 года ограничение снято — дольщики снова вправе требовать неустойку за просрочку передачи объекта. Дни 2026 года считаются по действующей ключевой ставке ЦБ, без прежнего максимума в 7,5%, который раньше сильно урезал итоговую сумму. Для человека, чей дом сдвинулся на год, разница ощутимая.
Важно понимать границу: снят мораторий на начисление новых неустоек. Это не значит, что вся машина взыскания заработала как до 2020 года — и вот почему.
Отсрочка выплат: «взыскал» и «получил» — не одно и то же
Постановлением Правительства от 30 декабря 2025 года № 2227 застройщикам дали отсрочку уплаты ранее присуждённых санкций — до 31 декабря 2026 года. На практике это значит: если у вас на руках уже есть решение суда и исполнительный лист, принудительно взыскать по нему деньги до конца 2026 года нельзя. Приставы не спишут сумму со счёта застройщика, банк не исполнит предъявленный лист.
Получается двойная картина, и её стоит проговорить прямо:
- начислять неустойку за дни просрочки в 2026 году — можно;
- требовать её, направлять претензию, идти в суд и получать решение — можно;
- принудительно получить деньги по ранее присуждённым суммам до 31 декабря 2026 года — нельзя.
Отсрочка не отменяет долг, она сдвигает момент выплаты. Но если вы рассчитывали закрыть неустойкой платежи по ипотеке уже в этом году, планы придётся пересобрать. Подробно механизм отсрочки и что делать тем, у кого лист уже получен, мы разобрали отдельно: неустойка присуждена, а денег нет: отсрочка выплат до конца 2026 года.
Как считается неустойка по 214-ФЗ
Формула в законе простая: цена договора × 1/300 ключевой ставки ЦБ × число дней просрочки.
Разберём каждый множитель.
- Цена договора — та сумма, которая указана в вашем ДДУ, а не рыночная стоимость квартиры сегодня и не то, во что вам обошлась сделка с учётом ипотечных процентов.
- Ключевая ставка ЦБ — она меняется, поэтому в статьях, где написано конкретное число, это число почти всегда уже устарело. Актуальное значение смотрите на сайте Банка России на дату расчёта.
- Число дней просрочки — считается от дня, следующего за датой передачи объекта по договору, и до дня фактической передачи (или до дня расчёта, если квартиру всё ещё не передали).
Условный пример: как это выглядит в цифрах
Возьмём условную ставку 10% — подставьте актуальную на день вашего расчёта, цифра здесь взята только для наглядности.
Цена ДДУ — 5 000 000 рублей, просрочка — 90 дней. Дневная ставка: 1/300 от 10% = 0,0333% от цены договора. За день это 1 665 рублей, за 90 дней — около 150 000 рублей.
Поменяйте ставку — поменяется и результат, поэтому не ориентируйтесь на чужие расчёты из интернета. Пошаговый разбор с формулой, спорными моментами и типичными ошибками в подсчётах — в статье как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры.
С какого дня начинается просрочка
Здесь чаще всего и возникает путаница. Дата, от которой всё считается, — это срок передачи объекта участнику долевого строительства, прописанный в вашем ДДУ. Не «срок окончания строительства» из рекламного буклета, не квартал из объявления на сайте.
Ввод дома в эксплуатацию — это отдельный этап: прежде чем пригласить вас принимать квартиру, застройщик должен получить разрешение на ввод, то есть официально завершить строительство. Но само по себе разрешение ещё не означает, что ключи у вас в руках, — что именно оно даёт покупателю, мы объяснили в материале разрешение на ввод в эксплуатацию: что оно значит для покупателя. А почему в объявлении стоит один год, а въезд случается через три, разобрано в статье срок сдачи новостройки: почему в объявлении один год, а въезд через три.
Откройте свой договор и найдите точную формулировку срока передачи. От неё пляшет весь расчёт.
Что делать дольщику по шагам
Порядок действий обычно такой:
- Достаньте ДДУ и зафиксируйте дату. Срок передачи по договору — отправная точка. Сохраните все уведомления от застройщика, переписку, сообщения в личном кабинете.
- Посчитайте сумму по формуле выше на текущую дату. Пересчитывать придётся: пока квартиру не передали, сумма растёт каждый день.
- Направьте письменную претензию. Устные разговоры с отделом продаж в дело не приложишь. Что писать и какие реквизиты указать — в статье претензия застройщику: как составить и что указать.
- Не подписывайте вслепую то, что предложат в ответ. Часто вместо денег дольщику приносят дополнительное соглашение о переносе срока. Подписывать его или нет — вопрос непростой, мы разобрали его в материале застройщик перенёс срок сдачи: что делать дольщику.
- Аккуратно примите квартиру, когда дойдёт до передачи. Дефекты фиксируются в акте до подписания, а не после: приёмка квартиры у застройщика: чек-лист и что нельзя подписывать сразу.
Требовать неустойку или расторгать ДДУ
Это две разные стратегии, и вторая — не «усиленная версия» первой. Требование неустойки означает, что вы остаётесь в проекте и ждёте квартиру, получая компенсацию за задержку. Расторжение ДДУ — это выход из сделки с возвратом денег с эскроу-счёта, но и без квартиры, которая, возможно, уже выросла в цене относительно вашей цены договора.
Честное сравнение с плюсами и минусами обоих путей — в статье просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ. Как вообще устроена защита денег дольщика через эскроу, мы объясняли в материале покупка квартиры в новостройке: 214-ФЗ и эскроу в Ростове.
Где дольщики теряют деньги и когда воевать не стоит
Скажем прямо: не в каждой ситуации борьба за неустойку окупается.
- Просрочка в пару недель. Сумма выйдет символической, а нервов и времени уйдёт много. Часто разумнее спокойно дождаться ключей.
- Подписанное допсоглашение о переносе срока. Если вы согласились на новую дату, считать просрочку от старой уже не получится. Это самая частая потеря на ровном месте.
- Акт приёмки, подписанный без оговорок. Подпись «всё устраивает» ослабляет позицию и по недостаткам, и по срокам.
- Планы на переуступку. Если вы собираетесь выходить из проекта через продажу прав, спор с застройщиком осложнит сделку — детали в статье переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть.
И честная оговорка: пока срок передачи по договору не наступил, просрочки нет вовсе — сколько бы ни казалось, что стройка стоит. Риски долгих проектов — отдельная тема: ЖК со сдачей после 2030 года: стоит ли брать на раннем этапе.
Когда нужен юрист, а агентство не поможет
Тут мы не будем притворяться. Взыскание неустойки — работа юриста по строительным спорам: расчёт, претензия, иск, процесс. Агентство недвижимости такие дела не ведёт, и если вам обещают «выбить неустойку под ключ» на риелторской консультации — это повод насторожиться.
Что действительно в нашей зоне: разобрать условия ДДУ до подписания и оценить надёжность компании до сделки (как проверить застройщика перед покупкой новостройки). Лучший способ не столкнуться с неустойкой — не попасть к застройщику, который срывает сроки.
FAQ
Мораторий сняли — значит, деньги можно получить прямо сейчас? Начислять неустойку за дни просрочки в 2026 году можно, требовать и судиться — тоже. Но по суммам, присуждённым ранее, действует отсрочка уплаты до 31 декабря 2026 года: принудительно взыскать по исполнительному листу до конца года не выйдет.
Какую ключевую ставку подставлять в формулу? Действующую на дату расчёта — её значение меняется, поэтому смотрите актуальную цифру на сайте Банка России, а не в статьях, включая эту. Примеры в тексте условные.
С какой даты считать дни просрочки? От срока передачи объекта, прописанного в вашем ДДУ. Не от квартала из объявления и не от даты разрешения на ввод в эксплуатацию — это разные вещи.
Читайте также
Если дом стоит, а платежи по кредиту идут, посмотрите ещё разбор дом не сдали вовремя, а ипотека уже идёт: как быть — там про то, как сводить бюджет в этот период. А если вы только выбираете новостройку и хотите заранее понимать, с кем имеете дело и что написано в договоре мелким шрифтом, — напишите нам. Мы 13 лет работаем с новостройками в Ростове-на-Дону и Таганроге, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах, и разговор начинается не с продажи, а с вашего ДДУ.