Недостроенный дом покупают двумя способами: как зарегистрированный объект незавершённого строительства или как «коробку» на участке, которая нигде не числится. Разница огромная. В первом случае у вас есть документ и понятный предмет сделки, во втором вы рискуете купить то, чего юридически нет. Разбираем, что проверить до задатка и где обычно прячутся проблемы.

Что такое объект незавершённого строительства

По закону о регистрации недвижимости (218-ФЗ) объект незавершённого строительства можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать как отдельный объект недвижимости. Тогда в выписке ЕГРН он значится самостоятельно: с кадастровым номером, адресом и записью о правообладателе. Такой недострой можно продать, подарить, оставить в наследство.

Если же фундамент и стены стоят, но учёта нет, то по документам у продавца только участок. А то, что на нём построено, это в лучшем случае «имущество без документов». Продать его можно, но покупатель получает набор рисков, о которых мы писали в статье Дом на участке не оформлен: чем рискует владелец и покупатель.

Два сценария покупки

Сценарий первый: зарегистрированный недострой. Вы смотрите выписку ЕГРН и видите объект, его площадь и степень готовности, если она указана. Предмет сделки понятен, переход права регистрируется как обычно. Это самый спокойный вариант.

Сценарий второй: участок с незарегистрированной стройкой. Формально вы покупаете землю, а постройка идёт «в нагрузку». Деньги за стены платите по сути на доверии. Если позже окажется, что дом возведён с нарушениями, спрашивать будут уже с вас как с нового владельца участка.

Если продавец говорит «зарегистрировать недострой не получится, давайте так», это повод остановиться и разобраться почему. Иногда причина безобидна, например нет межевания. А иногда стройка стоит там, где её быть не должно.

Что проверить до задатка

Начните с документов на землю и объект. Для участка закажите выписку и прочитайте её целиком, по шагам это разобрано в материале Выписка ЕГРН на участок: что в ней смотреть. Дальше пройдитесь по общему списку из Как проверить участок перед покупкой: чеклист.

Для недостроя важны отдельные вещи:

  • Вид разрешённого использования. Он должен допускать жилой дом. Если участок под другой вид использования, оформить готовый дом будет трудно.
  • Проект и договоры с подрядчиками. Они показывают, что именно строилось и по какому замыслу. Без проекта сложно понять, что вообще доделывать.
  • Обременения и аресты. Выписка покажет залог, арест, запреты. Недострой с долгами у продавца превращается в долги, которые придётся снимать до сделки.

Состояние самой стройки

Документы документами, но дом нужно увидеть вживую, лучше с человеком, который разбирается в строительстве. Недостроенный дом мог простоять сезон-другой под открытым небом. Особенно внимательно посмотрите на фундамент, стены, перекрытия и кровлю, если она есть. Трещины, перекосы, следы воды и промерзания не всегда видны неспециалисту.

Заказать осмотр независимого специалиста стоит почти всегда. Это дешевле, чем потом переделывать. Чек-лист того, на что смотрят при приёмке готового дома, пригодится и здесь: Приёмка дома от подрядчика: что проверить. А список промахов, которые потом обходятся дороже всего, собран в статье Ошибки при строительстве частного дома: что обходится дороже всего.

Отдельно спросите, соответствует ли построенное тому, что было заявлено в уведомлении. Если параметры расходятся, после завершения стройки администрация может направить уведомление о несоответствии, и тогда дом не получится оформить без переделок.

Что дальше: достройка и оформление

Купить недострой это полдела. Дальше вы достраиваете дом и оформляете его. После окончания стройки застройщик направляет в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства с приложением техплана. Что входит в такой документ, объясняет статья Техплан на частный дом: зачем и что в нём. Затем заявление о кадастровом учёте и регистрации права в Росреестр подаёт сам орган местного самоуправления.

Важно: если вы купили дом, который строился по чужому уведомлению, уточните у юриста или в администрации, как правильно продолжить стройку и подать документы от своего имени. Универсального ответа тут нет, всё зависит от того, что уже подано и на кого.

Ипотека на недострой

С деньгами сложнее, чем с квартирой. Банк смотрит на то, что берёт в залог, и недостроенный дом без регистрации для него неудобный предмет. Условия зависят от конкретного банка, поэтому уточняйте до задатка. Общую логику банковского подхода к стройке вы найдёте в материале Строительство дома в ипотеку: как банк смотрит на стройку. Если речь о покупке самой земли, пригодится Участок в ипотеку: что должен проверить покупатель до банка.

Когда недострой выгоден, а когда нет

Недострой выгоден, если он зарегистрирован, документы чистые, стройка сделана по проекту и вы готовы заниматься достройкой. Тогда вы экономите время и можете купить участок с уже готовой частью работ.

Не стоит связываться, если продавец торопит, не показывает документы, а на участке видны признаки самостроя. Дешёвый недострой нередко оказывается дороже готового дома: придётся исправлять чужие ошибки, переоформлять и добиваться согласований. Если вы в принципе выбираете между стройкой и покупкой готового, сравните рынок: Купить дом в Ростове-на-Дону: районы, цены и что смотреть.

Агентство нужно не всегда. Если у продавца зарегистрированный объект, чистая выписка и вы сами готовы разобраться в бумагах, можно обойтись юристом на проверку договора. Помощь нужна там, где документов нет или они противоречат друг другу.

Налоговый бонус: не забудьте

Имущественный вычет можно получить и за строительство дома (ст. 220 НК РФ). В расходы входят работы и материалы, а также подключение к сетям или создание автономных источников. Лимит расходов составляет 2 млн рублей, то есть вернуть можно до 260 тыс. рублей НДФЛ. Можно ли учесть расходы, понесённые до вашей покупки, и как быть с расходами после регистрации права, уточняйте в налоговой. Про налог на готовый дом читайте в статье Налог на частный дом: вычет 50 квадратов и что ещё учесть.

FAQ

Можно ли купить недостроенный дом без регистрации? Юридически можно купить участок, но постройка на нём не будет защищена документами. Это риск для покупателя: права на сам дом придётся оформлять отдельно, и результат не гарантирован.

Нужно ли разрешение на достройку? Для ИЖС разрешение на строительство не выдают, действует уведомительный порядок. Но уведомления подаются в орган местного самоуправления, и по недострою их нужно правильно оформить на нового владельца. Уточните в администрации.

Можно ли получить вычет за достройку? Вычет за строительство дома предусмотрен ст. 220 НК РФ. Какие именно расходы по недострою примут, зависит от документов, поэтому заранее уточните в налоговой.

Если вы присмотрели недостроенный дом в Ростове или Таганроге и не уверены в бумагах, оставьте заявку. Мы посмотрим выписку и документы на объект и участок и честно скажем, стоит ли идти дальше или лучше поискать другой вариант.