Когда вы берёте ипотеку на готовый дом, банк видит, что кредитует: стены, крышу, документы. Со стройкой всё иначе. В момент выдачи денег дома нет, есть только земля и обещание его построить. Поэтому банк смотрит на три вещи: что можно взять в залог прямо сейчас, кто будет строить и как деньги дойдут до подрядчика. Ниже разбираем логику банка по каждому пункту и честно говорим о минусах. Ставок, процентов и названий банков не будет: условия меняются и у каждого банка свои, их нужно уточнять перед подачей заявки.
Почему стройка для банка рискованнее готового дома
У готового дома залог понятен с первого дня. У стройки залог появляется постепенно, а в начале у банка есть только участок. Если стройка остановится, у банка на руках окажется земля с фундаментом, который мало кому нужен.
Отсюда и все требования. Банку важно, чтобы земля была чистой и годилась в залог, чтобы дом строил тот, с кого можно спросить, и чтобы деньги не ушли подрядчику раньше, чем появится результат. Если смотреть на анкету глазами банка, большая часть условий перестаёт казаться придирками.
Какие программы вообще работают на частные дома и чем они отличаются, мы разобрали отдельно в статье Дом в ипотеку в Ростове: какие программы работают на ИЖС. Здесь речь о другом: что происходит со стройкой после того, как программа выбрана.
Участок: первый залог и первое сито
Пока дома нет, основной залог — земля. И первое, что проверяют: установлены ли границы участка. Участок с границами в ЕГРН банк может взять в залог, участок без них — нет. Если межевание не сделано, заявку дальше просто не повезут.
Что сделать заранее:
- заказать выписку ЕГРН и посмотреть, есть ли в ней сведения о границах, категория земли и вид разрешённого использования;
- проверить ограничения и обременения: участок в чужом залоге или под арестом банк не примет;
- убедиться, что на этой земле вообще можно строить жилой дом.
Что конкретно смотреть в выписке, объясняем в материале Выписка ЕГРН на участок: что в ней смотреть. Почему без межевания участок не продать и не заложить, — в статье Межевание участка: без него с 2025 года не продать.
Если участок вы только выбираете и хотите купить его тоже в кредит, начните с разбора Участок в ипотеку: что должен проверить покупатель до банка. Там про покупку земли, а здесь — про следующий шаг, саму стройку.
Подрядчик: почему «знакомая бригада» часто не проходит
Многие банки хотят видеть в договоре подряда юридическое лицо или ИП. Это не требование закона ко всем стройкам: строить своими силами или с бригадой без статуса никто не запрещает. Но банку нужен тот, с кого можно спросить по договору, а у бригады без статуса спросить не с кого.
Для вас это означает две вещи. Круг подрядчиков сужается: мастер, который построил дом соседу, может не подойти банку. И выбирать подрядчика стоит до подачи заявки, а не после одобрения, иначе одобрение может сгореть, пока вы ищете подходящего.
Что проверить у подрядчика до подписи, мы собрали в статье Как выбрать подрядчика на дом: что проверить до договора. А какие пункты обязательно должны быть в самом договоре — смета, этапы, приёмка, порядок оплаты, — в материале Договор подряда на дом: что обязательно прописать. Банк будет читать этот договор, так что лучше, чтобы его сначала прочитали вы.
Эскроу: как деньги доходят до подрядчика
С 1 марта 2025 года действует Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ о строительстве частных домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Механика простая: цена договора лежит на счёте в банке, а подрядчику деньги раскрываются по условиям договора.
Важно понимать, что закон эскроу не обязывает. Счёт можно использовать и с ипотекой, и без неё, а можно строить вообще без эскроу. Но многие банки при ипотеке на стройку предпочитают именно эту схему: деньги не уходят подрядчику авансом и остаются под контролем, пока условия договора не выполнены. Требования конкретного банка уточняйте до заявки.
Чтобы работать через эскроу по этому закону, нужно несколько условий:
| Условие | Что это значит на практике |
|---|---|
| Подрядчик — юрлицо или ИП | Частная бригада без статуса не подойдёт |
| Дом строится на участке заказчика | Земля должна быть вашей |
| Цена договора размещается на эскроу | Сумма фиксируется в договоре подряда |
| У подрядчика есть код в ИСЖС | Уникальный код идентификации проверяют заранее |
Деньги на эскроу-счёте застрахованы государством на сумму до 10 млн ₽. Подробнее о схеме, в том числе когда она не нужна, — в статье Эскроу при строительстве дома: как работает и кому нужно.
Документы на стройку до денег
Банк кредитует законную стройку, поэтому документы на сам дом тоже нужно продумать заранее. Перед началом строительства ИЖС подают уведомление о планируемом строительстве. Орган рассматривает его не более 7 рабочих дней и проверяет, укладываются ли параметры дома в предельные параметры, правила землепользования и застройки и документацию по планировке территории. Если пакет неполный, недостающие данные запросят в течение 3 дней после подачи.
По окончании стройки подаётся второе уведомление, об окончании строительства. Как подать первое и где чаще всего ошибаются, разбираем в материале Уведомление о строительстве дома: как подать и что проверят.
Ещё одна вещь, которую стоит учесть в плане: коммуникации. Газ до границы участка по социальной газификации проводят бесплатно, если населённый пункт газифицирован, но разводка по участку, котёл, плита и счётчик — за ваш счёт. Договор нужно подписать в течение 30 дней, а подключение обычно занимает от четырёх до двенадцати месяцев. Подробно — в статье Газ в частный дом: от границы участка до котла.
Минусы и риски, о которых стоит знать заранее
Эскроу защищает деньги, но не качество. Счёт не даёт подрядчику забрать сумму раньше срока, но криво положенный фундамент он не исправит. Качество контролируется приёмкой этапов и договором.
Гарантию на дом определяет договор. Сокращение минимальной гарантии с 5 до 3 лет по реформе 2024 года касается многоквартирных домов по 214-ФЗ. К подряду на частный дом это не относится: гарантийный срок будет таким, какой вы пропишете с подрядчиком.
Перерасход — ваш. Сумму кредита банк обычно привязывает к договору подряда — условия уточняйте в своём банке. Если стройка выйдет дороже, доплачивать придётся из своих денег, а на этом этапе их обычно уже впритык.
Меньше свободы. Своими руками, с дешёвой бригадой или по ходу меняя проект — с банком так не получится. Если вы готовы строить на свои и поэтапно, ипотека на стройку может оказаться лишней сложностью.
Долгий путь до своего дома. Пока идёт стройка, вы платите по кредиту и где-то живёте. Если не уверены, что вам нужен именно дом, прочитайте разбор Строить дом или купить квартиру: честное сравнение.
Когда агентство не нужно
Если участок уже ваш, границы в ЕГРН, подрядчик проверен, а банк сам ведёт схему с эскроу, риелтор в этой истории лишний. Полезнее потратиться на юриста, который прочитает договор подряда до подписи. Такую проверку можно заказать и у нас, отдельно от сделки: юридические услуги. Мы нужнее, когда участок ещё предстоит купить, в документах на землю есть вопросы или нужно совместить покупку, одобрение и стройку в одну понятную последовательность.
FAQ
Обязателен ли эскроу при строительстве дома в ипотеку? — По закону нет: 186-ФЗ эскроу не навязывает, счёт можно использовать и с ипотекой, и без неё. Но многие банки ставят эту схему условием кредита на стройку, так что уточняйте требования конкретного банка до подачи заявки.
Можно ли строить в ипотеку со своей бригадой? — Всё зависит от банка. Многие хотят видеть подрядчиком юрлицо или ИП, а для работы через эскроу по 186-ФЗ это прямое условие. Бригада без статуса этому не соответствует.
Примет ли банк в залог участок без межевания? — Нет. Участок без установленных границ банк в залог не берёт, поэтому межевание нужно сделать до заявки, а не после.
Если вы собираетесь строить дом в Ростове или области и не уверены, пройдут ли участок и подрядчик проверку банка, пришлите кадастровый номер и черновик договора подряда. Посмотрим документы и честно скажем, что нужно поправить до заявки. Связаться можно через раздел контакты.