Если у вас в подвале дома есть своя кладовка с замком, это ещё не значит, что она ваша. По закону подвальная кладовка либо отдельное помещение с собственным кадастровым номером, и тогда она принадлежит конкретному человеку, либо часть общего имущества дома, и тогда она принадлежит всем собственникам сразу. Третьего варианта нет. Разница определяет, можно ли её продать, сдать, завещать и что делать, если сосед или управляющая компания потребует освободить помещение.

Два статуса, которые легко перепутать

Подвал многоквартирного дома по умолчанию относится к общему имуществу, если в нём есть оборудование, обслуживающее больше одного помещения: трубы, вводы, узлы учёта. Это правило из статьи 36 Жилищного кодекса. Так же устроены и другие части дома: про фасад, балкон и подъезд у нас есть отдельные разборы. Подвальные кладовые, которые не оформлены как отдельные помещения, входят в то же общее имущество.

Отдельная кладовая выглядит иначе. Её поставили на кадастровый учёт как самостоятельное нежилое помещение, у неё есть собственный кадастровый номер и запись в ЕГРН на конкретного владельца. Тогда это самостоятельный объект недвижимости, и сделки с ним оформляют отдельно от квартиры.

Проще говоря, решает не то, кто пользуется кладовкой и сколько лет, а то, что записано в реестре. Табличка на двери, договорённость с прежними жильцами и даже платёжки за свет ничего не меняют.

Как понять, что кладовка ваша

Начните с документов, а не с похода в подвал.

  • В договоре купли-продажи или ДДУ кладовка указана отдельной строкой, с площадью и кадастровым номером, а не просто как «подсобное помещение дома».
  • В выписке из ЕГРН есть отдельный объект с видом «нежилое помещение» и вашей фамилией в правообладателях.
  • Площадь кладовой не входит в площадь квартиры по документам. Если вход в неё только из подъезда или подвала, это уже подсказка.

Если ничего из этого нет, а кладовка у вас «по традиции», с высокой вероятностью это общее имущество. Для проверки заказывают выписку на дом и на помещения, а историю прав на объект помогает увидеть выписка о переходе прав. Про то, как кладовки оформляют в новых домах и стоит ли их брать, мы подробно писали в статье «Кладовка в новостройке: покупать ли и как оформлена», здесь это не повторяем.

Что можно делать с общей кладовкой, а чего нельзя

Если кладовка в подвале общая, вы не можете её продать, подарить или записать в завещание. Доля в праве на общее имущество дома неотделима от помещения: её нельзя отчуждать отдельно от квартиры (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Вы продаёте квартиру, а вместе с ней, автоматически, свою долю в подвале. Покупатель не обязан получать «вашу» кладовку, и вы не вправе брать за неё отдельные деньги.

Нельзя и единолично занять часть подвала навсегда. Для решений об использовании общего имущества нужно общее собрание. Если вы поставили в подвале перегородку и повесили замок без решения собственников, любой сосед вправе потребовать освободить место, а управляющая компания может выдать предписание. О том, кто решает, что делать с подвалом, крышей и фасадом, и куда идут деньги от их аренды, читайте в материале «Аренда подвала, крыши и рекламы на фасаде».

На практике в старых домах такие «негласные» кладовки терпят годами. Проблемы начинаются в момент, когда в доме затевают капремонт, меняют трубы, или когда кто-то из собственников решает навести порядок. Покупая квартиру в таком доме, не принимайте слова продавца «кладовка в подвале прилагается» за обещание. По закону он не может вам её передать.

Чем владеть отдельной кладовкой хлопотнее, чем кажется

Если кладовка оформлена как отдельное нежилое помещение, у вас больше свободы: её можно продать без квартиры, подарить, сдать. Но есть и обратная сторона.

  • Налог. Это нежилое помещение, и налог на него считают по правилам для нежилой недвижимости. Подробности разбирает статья «Налог на нежилое помещение: как считают». Конкретные суммы уточняйте в налоговой, мы их здесь не называем.
  • Привычные льготы не действуют. Вычет при покупке положен за жильё, а кладовая жилым помещением не является. Льгота пенсионерам по налогу на имущество устроена по видам объектов, и кладовых в МКД в этом перечне нет.
  • Расходы на дом остаются. Собственники всех помещений в многоквартирном доме, и жилых, и нежилых, несут бремя содержания общего имущества и платят взносы на капремонт (ст. 39, 158, 169 ЖК РФ). Даже если ваша кладовая — это шесть квадратных метров под лестницей.
  • Голос на собрании. Вы голосуете пропорционально доле в праве на общее имущество (ст. 48 ЖК РФ), и она у маленькой кладовой небольшая.

Перед покупкой такого объекта полезно прочитать, что нужно знать частному покупателю о нежилых помещениях. Там те же логика и риски, только в большем масштабе. Если сомневаетесь, чем нежилое отличается от апартаментов, смотрите сравнение нежилого помещения и апартаментов. А если долги по капремонту числятся за прежним владельцем, платить придётся вам, поэтому проверяйте их до сделки.

Кто в споре прав: сценарии из жизни

Сосед требует убрать вещи. Если кладовка общая, у вас нет документов, подтверждающих право, и собрание не принимало решения о передаче вам места, позиция слабая. Разумнее договориться и, если вы хотите оставить за собой место, предложить собранию оформить пользование.

УК прислала предписание освободить подвал. Сначала попросите основание: кто принял решение, на какой площади, по какому документу. Для общего имущества у управляющей компании есть обязанности по содержанию, и пожарные и санитарные требования к подвалам она обязана соблюдать, поэтому претензии часто бывают оправданными.

Застройщик продал кладовую «в довесок». Тут всё зависит от договора. Если она описана отдельным объектом и зарегистрирована, она ваша. Если в договоре только упоминание, а в ЕГРН записи нет, вы можете остаться без неё, и это стоит выяснять до регистрации права, а не после.

Вы хотите продать квартиру вместе с кладовкой. Если кладовка отдельная, её указывают в договоре отдельно, а если общая, то продавать нечего: вы передаёте только квартиру и долю в общем имуществе вместе с ней.

Когда справляетесь без агентства, а когда лучше проверить

Честно: в простых случаях агентство не нужно. Если у вас на руках договор, где кладовая указана с кадастровым номером, и выписка ЕГРН подтверждает вашу запись, вы владелец и можете распоряжаться объектом как любым нежилым помещением. Заказать выписку можно самому.

Помощь нужна, когда документов нет или они противоречат друг другу: в договоре «кладовая 5 кв. м», а в реестре её нет; в доме несколько кладовок, и непонятно, какая чья; продавец уверяет, что кладовка «входит в цену», но юридически не передаётся. Тогда стоит до задатка проверить документы на помещение и на дом, а не после того, как деньги переданы.

Если кладовка важна для вашего решения о покупке, например в доме с ограниченным хранением, мы советуем делать её отдельным условием договора и требовать, чтобы она была в одной регистрации с квартирой либо в отдельной, но со своим номером.

Частые вопросы

Можно ли выкупить кладовку в подвале, если я ей давно пользуюсь?

Если она часть общего имущества, нет: общее имущество нельзя продать одному жильцу «по давности». Вопрос о таких помещениях решают собственники дома на общем собрании, и вариантов у вас немного: договориться об аренде или об оформлении пользования. Что именно возможно в вашем доме, лучше уточнить у юриста.

Нужно ли платить за общую подвальную кладовку отдельно?

Отдельного налога на неё нет, потому что у вас нет самостоятельного объекта: вы несёте обычные расходы собственника квартиры в этом доме. Налог и взносы за отдельную кладовую с кадастровым номером платит её владелец.

Что делать, если в договоре есть кладовая, а в ЕГРН её нет?

Не подписывайте акт и не вносите остаток денег, пока не выясните причину. Закажите выписку на дом, запросите у продавца или застройщика документы на помещение и зафиксируйте расхождение письменно. При необходимости обратитесь к юристу.

Что дальше

Если вы собираетесь покупать квартиру с кладовкой в подвале или уже сомневаетесь в статусе своей, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим документы, объясним, что именно записано в реестре, и скажем прямо, нужна ли вам вообще наша помощь или достаточно выписки, которую вы закажете сами.