Если застройщик сдал квартиру с отделкой, а обои пузырятся, плитка звенит, а двери не закрываются, у вас есть конкретные права. Закон даёт вам выбрать одно из трёх требований, и срок для этого ограничен гарантией. Главное в первые недели: не молчать и всё оформлять письменно.

Сколько действует гарантия на отделку

По 214-ФЗ гарантийный срок на отделочные работы и элементы отделки не может быть меньше одного года со дня передачи квартиры. Это минимум, а конкретный срок написан в вашем договоре. Для самой квартиры (стены, перекрытия, конструкции) срок отдельный: не менее трёх лет. Для инженерного оборудования тоже не менее трёх лет, но считается он от подписания первого передаточного акта в доме.

Отсюда практический вывод: отделка защищена хуже всего по времени. Год проходит быстро, а многие дефекты вылезают только после первой зимы или лета. Если вы заметили брак на третьем месяце, не откладывайте. Подробнее о том, как устроены сроки и почему важна дата ДДУ, мы разбирали в статье Гарантия застройщика: что входит и почему важна дата ДДУ.

Что считается браком отделки

Не любая мелочь повод для претензии, но и «так принято» не аргумент. Обычно к браку относят:

  • трещины на стыках, отслоение шпаклёвки и краски;
  • обои, которые отходят от стен и лопаются на швах;
  • плитку с пустотами под ней, неровными швами и сколами;
  • ламинат или линолеум с волнами, щелями и скрипом;
  • перекосы дверных коробок, двери, которые самопроизвольно открываются или трутся;
  • окна, которые продувают, и откосы с трещинами.

Ориентир один: отделка должна соответствовать договору, проектной документации и строительным нормам. Если в приложении к ДДУ прописан тип покрытия и материал, сравнивайте с ним. Нашли расхождение, это уже основание для требований. Какие бывают виды отделки и что обычно обещают в каждом, смотрите в материале Черновая, white box или чистовая: какую отделку брать.

Три варианта требований

Статья 7 закона о долевом строительстве даёт дольщику выбор. Если в договоре не сказано иначе, вы вправе потребовать по своему усмотрению:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение, если вы чинили сами.

Выбираете вы, а не застройщик. Он не может навязать вам «мы переделаем, а вы не спорьте». Но на практике подходят разные варианты в разных ситуациях.

  • Устранение выгодно, когда брак локальный: одна стена, пара дверей. Минус: придётся пускать мастеров и ждать.
  • Уменьшение цены разумно, когда вы всё равно собираетесь менять отделку или переделывать полностью. Минус: размер уменьшения придётся обосновывать, обычно через оценку или экспертизу.
  • Возмещение расходов подходит, если ждать нельзя, например протекает или промерзает. Минус: нужно сохранить все документы и чеки, иначе взыскать будет нечего.

Кто и что должен доказывать

Здесь многие боятся лишнего. Застройщик не отвечает за недостатки, если докажет, что они появились из-за нормального износа, нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего ремонта, который сделали вы или нанятые вами люди, либо нарушения инструкции. Но обязанность доказать это лежит на застройщике, а не на вас.

Это не означает, что можно ничего не фиксировать. Чем лучше у вас документы, тем меньше у него шансов сослаться на «вы сами испортили». Ремонт в квартире не отменяет гарантию автоматически. Отвечать за дефекты, вызванные именно вашими работами, вы будете, за остальное отвечает застройщик.

Что сделать сразу, пока гарантия идёт

Порядок действий простой, и пропускать шаги не стоит.

  • Зафиксируйте. Фото и видео с датой, рулетка или уровень в кадре, общий план и крупно. Если делали приёмку, найдите акт осмотра и список замечаний.
  • Сохраните доказательство отправки. Опись вложения, квитанцию или отметку о принятии.
  • Не начинайте переделывать до осмотра. Дайте застройщику возможность увидеть недостатки, иначе он скажет, что их не было или вы их создали сами.

Когда нужна экспертиза

Если застройщик спорит, говорит «это нормально» или «не наш случай», нужен независимый специалист. Заключение эксперта показывает, что именно не так, по какой причине и как с этим быть. Оно же помогает обосновать требование об уменьшении цены. Когда она нужна, а когда можно обойтись без неё, подробно описано в статье Строительная экспертиза квартиры: когда она нужна.

Приглашайте застройщика на осмотр заранее и письменно. Если он не пришёл, экспертиза всё равно будет считаться проведённой надлежащим образом, а вы сможете на неё опереться.

Что делать, если застройщик тянет

Закон говорит так: недостатки устраняются в срок, согласованный с вами. Конкретного числа дней в законе нет, поэтому согласовывайте срок письменно и записывайте его в акт. Если застройщик отказался или не уложился в оговорённое, вы можете обратиться в суд. Пошаговый разбор есть в материале Застройщик не устраняет недостатки: следующие шаги.

Если проблемы связаны не только с отделкой, а, скажем, с продувающими окнами, посмотрите Окна продувают в новостройке: как добиться ремонта. Если видите трещины в стенах, прочитайте Трещины в стенах новостройки: когда это нормально, а когда нет. Мелкие волосяные трещины на стыках иногда бывают в пределах нормы, и важно отличить их от опасных.

Где легко потерять права

Честно о подводных камнях:

  • Подписали акт без замечаний. Дефекты, которые можно было увидеть при приёмке, потом оспаривать сложнее. Всё, что нашли в день приёмки, вносите в акт. Про осмотр читайте в статье Приёмка новостройки зимой: на что смотреть.
  • Пропустили срок гарантии. Заявили о браке после окончания гарантии, и теперь вам придётся доказывать, что он был изначально.
  • Переделали сами, не показав. Сорвали плитку, убрали стяжку и только потом позвонили застройщику. Доказать, что там было, нечем.
  • Договор ограничивает права. В некоторых договорах прописаны сокращённые варианты требований. Читайте раздел о гарантии до подписания.
  • Затянули с претензией. Лучше подать её сразу, а не копить до конца срока.

Если дефект нашли уже после заселения, пригодятся и другие материалы: Нашли дефект после заселения в новостройку: что делать и Плесень и промерзание в новостройке: кто виноват.

Когда агентство не нужно

Если брак небольшой, застройщик идёт навстречу и устраняет всё по первому обращению, агентство вам ни к чему. Пишите претензию сами, фиксируйте и принимайте работы по акту. Помощь нужна там, где позиции расходятся: застройщик отрицает проблему, ссылается на ваш ремонт или затягивает сроки. Тогда лучше сразу привлечь юриста и эксперта, а не копить переписку.

Вопросы и ответы

Можно ли требовать переделать отделку полностью? Можно требовать устранения недостатков. Если они такие, что без полной переделки не обойтись, это нужно подтвердить заключением. Просто «не нравится» основанием не служит, нужно несоответствие договору или нормам.

Что выбрать: устранение или уменьшение цены? Если хотите получить рабочую квартиру без лишнего ремонта, выбирайте устранение. Если собираетесь делать отделку по-своему, разумнее уменьшение цены или возмещение расходов. Выбор за вами, но заранее проверьте, что договор не ограничивает ваше право.

Пропадёт ли гарантия, если я начну ремонт? Нет, автоматически она не пропадает. Вы отвечаете только за дефекты, которые вызваны вашими работами, и это должен доказать застройщик. Но до ремонта лучше всё зафиксировать и показать недостатки застройщику.

С чего начать

Если у вас уже есть дефекты, соберите фото, договор, акт приёмки и приложение с описанием отделки. С этим набором можно разговаривать и с застройщиком, и с юристом. Если хотите, чтобы кто-то посмотрел ваши документы и подсказал, какое из трёх требований подойдёт в вашей ситуации, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге уже 13 лет, поможем разобраться без спешки.