В нашей базе «Донской Арбат» существует в двух видах: собственно «ЖК «Донской Арбат»» и отдельно проходящий «ЖК «Донской Арбат 2»». Оба находятся в Кировском районе Ростова по адресу Кировский, 89а, строит их застройщик МСК, срок сдачи по данным базы — 2 квартал 2023 – 3 квартал 2026 года. Ниже разбираем оба объекта по отдельности и вместе, честно про то, что мы знаем и чего не знаем.
По совокупности двух объектов в продаже у нас 7 лотов: от студии 27 м² за 4,3 млн ₽ до трёхкомнатной 60–62 м² за 8,6 млн ₽. Средняя цена метра — 156 247 ₽/м². Сразу оговоримся: это данные по 7 лотам, которые сейчас есть в продаже у ЯРД, а не полная статистика по всему жилому комплексу — застройщик мог параллельно продавать десятки других квартир, которых нет в нашей базе.
«Донской Арбат» и «Донской Арбат 2» — это одно и то же или нет?
Честно: по нашим данным это не следует однозначно. Оба объекта числятся по одному адресу (Кировский, 89а), у одного застройщика (МСК) и с одинаковым сроком сдачи (2 кв. 2023 – 3 кв. 2026), что похоже на две очереди одного проекта. Но в базе они записаны как два разных названия ЖК, а не как «корпус 1» и «корпус 2» одного комплекса, и мы не можем подтвердить это структурой по номерам литеров или проектной декларацией. Практический вывод: если рассматриваете покупку, при обращении к застройщику или на встрече с нами уточняйте конкретно — «Донской Арбат» или «Донской Арбат 2», это может быть разный корпус, разная стадия строительства и разная сдача по факту.
Где находится и что известно об адресе
Адрес в нашей базе — «Кировский, 89а», без названия улицы. Это выглядит как неполная запись: скорее всего, речь о доме №89а, но по какой именно улице — из данных не следует, и достраивать это самостоятельно мы не будем. Уточняйте точный адрес корпуса напрямую у застройщика или у нас — либо смотрите актуальный каталог новостроек Кировского района: /novostrojki/rostov/. Район сам по себе — самый дорогой и самый центральный в городе, подробнее в статье Кировский район Ростова: центр города и самый дорогой метр и Какой район Ростова считается центральным и сколько там стоит жильё.
Сколько стоят квартиры: таблица по планировкам
Ниже — сводная таблица по обоим объектам вместе, 7 лотов в продаже на данный момент.
| Планировка | Лотов | Цена от | Цена до | Площадь |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 2 | 4,3 млн ₽ | 5,6 млн ₽ | 27–28 м² |
| 1-комнатная | 2 | 5,5 млн ₽ | 5,6 млн ₽ | 35–38 м² |
| 2-комнатная | 2 | 7,6 млн ₽ | 8,6 млн ₽ | 48–62 м² |
| 3-комнатная | 1 | 8,1 млн ₽ | 8,1 млн ₽ | 60 м² |
Ещё раз: это не весь ассортимент застройщика, а только то, что попало в нашу базу на дату проверки. Планировок и корпусов у МСК по этому адресу может быть больше.
Чем отличаются «Донской Арбат» и «Донской Арбат 2» по цифрам
Если разложить объекты по отдельности, разница заметна:
| Показатель | «Донской Арбат» | «Донской Арбат 2» |
|---|---|---|
| Лотов в продаже | 4 | 3 |
| Цена от | 4,3 млн ₽ | 5,6 млн ₽ |
| Цена до | 8,1 млн ₽ | 8,6 млн ₽ |
| Площади | 27–60 м² | 28–62 м² |
| Средняя цена метра | ≈ 151 650 ₽/м² | ≈ 162 377 ₽/м² |
| Планировки | студия, 1, 2, 3 | студия, 1, 2 |
Второй объект в среднем немного дороже за квадратный метр и без трёшек в нашей выборке — но при трёх и четырёх лотах на каждый объект делать вывод про весь проект («вторая очередь всегда дороже») некорректно. Это может быть просто разница между конкретными оставшимися квартирами, а не системная наценка.
За счёт чего цена ниже средней по району
Средняя цена метра по Кировскому району — 219 033 ₽/м², и это самый дорогой район Ростова (для сравнения, средняя по городу — 154 708 ₽/м²). «Донской Арбат» с его 156 247 ₽/м² оказывается почти на треть дешевле районной средней и близко к среднегородской цене — то есть по факту это способ купить в Кировском районе по цене примерно как в среднем по городу.
Причины такой разницы из открытых данных не следуют — это может быть новостройка на этапе строительства (в отличие от уже сданных объектов в районе, которые стоят дороже), может быть удалённость конкретного корпуса от самых престижных центральных кварталов Кировского, может быть просто ценовая политика застройщика на момент продаж. Похожая логика уже разбиралась в обзоре ЖК «Культура» в Ростове: обзор, цены и стоит ли покупать — там цена метра тоже ниже районной средней (151 332 ₽/м²), и вывод там тот же: это не автоматически «хуже», но и не автоматически «выгодно» — нужно проверять конкретный лот, стадию готовности корпуса и репутацию застройщика.
Что мы не знаем и что нужно проверить самостоятельно
Из нашей базы не следует: сколько всего корпусов в проекте, какая у них этажность (кроме отметки 25 этажей по карточке объекта), какая отделка предусмотрена, есть ли паркинг и благоустроенный двор, какая социальная инфраструктура рядом. Ничего из этого мы не выдумываем и советуем уточнять до подписания договора. Общий алгоритм проверки — в статье Как проверить застройщика перед покупкой новостройки: проектная декларация, эскроу-счёт, реальные сроки по каждому литеру, а не по проекту в целом (см. также Срок сдачи новостройки: почему в объявлении один год, а въезд через три).
Кто застройщик и стоит ли ему доверять
МСК — один из крупных застройщиков Ростова, в нашей базе у него есть и другие проекты в разных районах города. Мы уже сравнивали его с ещё одним крупным игроком рынка в статье МСК или ДОННЕФТЕСТРОЙ: сравнение двух крупных застройщиков Ростова — почитайте её перед покупкой, если выбираете между несколькими проектами в городе. Растянутый срок сдачи 2023–2026 годов сам по себе не аномален для крупного проекта с несколькими очередями, но означает, что по конкретному корпусу и литеру нужно уточнять статус готовности отдельно, а не ориентироваться на общий диапазон.
Минусы и на что обратить внимание
Если быть честными:
- в базе всего 7 лотов на два объекта — это узкая выборка, реального выбора планировок и этажей может не быть на момент вашего обращения;
- адрес неполный («Кировский, 89а» без улицы) — это неудобно для самостоятельной проверки местоположения и требует уточнения перед принятием решения;
- неясно, реально ли это две очереди одного проекта или два разных объекта одного застройщика на соседних участках — при равном адресе это стоит прояснить лично у застройщика до внесения любых денег;
- по инфраструктуре, паркингу и отделке данных в базе нет вовсе — покупка «вслепую» по одной цене за метр рискованна;
- срок сдачи растянут на три года — при покупке на ранней стадии стройки риски по срокам выше, чем при покупке в доме, близком к вводу.
Кому подходит покупка здесь, а кому нет
Может подойти:
- тем, кто хочет жить в Кировском районе, но не готов платить среднюю районную цену 219 033 ₽/м²;
- покупателям студий и однокомнатных квартир — по ним здесь самый низкий порог входа в районе (от 4,3 млн ₽);
- тем, кто доверяет застройщику МСК по другим его проектам в городе и готов уточнять детали напрямую, а не полагаться только на общие данные из объявлений.
Стоит присмотреться к альтернативам:
- если нужна полная ясность по адресу, этажности и инфраструктуре прямо сейчас — смотрите проекты с более подробным описанием в каталоге /novostrojki/rostov/;
- если интересна похожая логика «дешевле районной цены» в Кировском, но у другого застройщика — сравните с ЖК «Культура» в Ростове: обзор, цены и стоит ли покупать;
- если критичен готовый дом без ожидания достройки — рассмотрите вторичку в Ростове в том же районе.
Если присматриваетесь к «Донскому Арбату» или «Донскому Арбату 2», оставьте заявку — сверим для вас точный адрес корпуса, актуальные планировки и уточним у застройщика, о какой именно очереди идёт речь, прежде чем вы примете решение.
Читайте также
- ЖК «Культура» в Ростове: обзор, цены и стоит ли покупать
- Кировский район Ростова: центр города и самый дорогой метр
- МСК или ДОННЕФТЕСТРОЙ: сравнение двух крупных застройщиков Ростова
- Как проверить застройщика перед покупкой новостройки
- Срок сдачи новостройки: почему в объявлении один год, а въезд через три
- Вторичка или новостройка в Ростове: что выбрать и почему
FAQ
«Донской Арбат» и «Донской Арбат 2» — это разные очереди одного проекта? — По нашим данным это не следует однозначно: адрес, застройщик и срок сдачи совпадают, но в базе это два разных названия ЖК без явной привязки «корпус 1 / корпус 2». Уточняйте у застройщика напрямую.
Сколько стоит квартира в ЖК «Донской Арбат»? — По нашей базе (7 лотов на оба объекта): студия от 4,3 млн ₽, однокомнатная от 5,5 млн ₽, двухкомнатная от 7,6 млн ₽, трёхкомнатная от 8,1 млн ₽. Средняя цена метра — 156 247 ₽/м².
Почему цена метра ниже, чем в среднем по Кировскому району? — Средняя по району — 219 033 ₽/м², у «Донского Арбата» — 156 247 ₽/м², то есть почти на треть дешевле. Конкретную причину разницы данные не раскрывают — нужно уточнять стадию строительства и параметры конкретного корпуса у застройщика.
