Дом на год снимают не так, как квартиру: в квартире всё общее и знакомое, а в доме у вас свой участок, своё отопление, своя вода и своя зима. Поэтому смотреть надо не только на комнаты и ремонт, а на всё, что начинается за стенами. Ниже — порядок проверки, который мы советуем клиентам в Ростове и Таганроге.

Начните с документов собственника

Сначала выясните, кто вообще сдаёт дом. Попросите выписку из ЕГРН на дом и на участок и сравните ФИО в ней с паспортом человека, который показывает вам дом. Если собственников несколько, нужно согласие каждого; про это мы подробно писали в статье Сдать квартиру в долевой собственности: нужно ли согласие всех, логика для дома та же.

Если сдаёт не собственник, а родственник или «управляющий», просите доверенность, где прямо указано право сдавать дом в наём. Устная договорённость «хозяин не против» не защитит вас, когда хозяин появится и скажет обратное.

Отдельно посмотрите, не в залоге ли дом и нет ли арестов в выписке. Это не всегда повод отказываться, но вам важно знать, что с домом может случиться посреди срока.

Договор: письменно и с понятными сроками

Договор найма жилого помещения, а дом — это жилое помещение, заключается письменно (ст. 674 ГК РФ). Если срок год и больше, обременение по такому договору подлежит государственной регистрации, о чём в той же статье сказано прямо. Договор до года считается краткосрочным (ст. 683 ГК). На практике многие берут дом на 11 месяцев именно ради этого, но решать вам: для арендатора регистрация даёт больше защиты, а для собственника — больше хлопот.

В договоре стоит записать:

  • точный адрес дома и кадастровый номер участка;
  • что именно передаётся: дом, баня, гараж, летняя кухня, теплица;
  • кто и как платит за свет, газ, воду, вывоз мусора, интернет;
  • порядок передачи ключей и приёма дома при выезде;
  • опись мебели и техники с состоянием каждой вещи.

По закону наниматель использует жильё только для проживания, обеспечивает его сохранность и поддерживает в надлежащем состоянии. Без согласия наймодателя нельзя делать переустройство и реконструкцию, а коммунальные платежи наниматель вносит сам, если договором не установлено иное (ст. 678 ГК). Значит, всё нестандартное лучше вписать заранее, а не выяснять потом.

Участок: что с землёй и границами

Участок в доме — это не фон, а часть того, что вы снимаете. Спросите, входит ли в наём вся территория или есть часть, куда хозяин приходит сам: сад, огород, отдельная постройка. Уточните, кто косит траву, поливает деревья, чистит дорожки и вывозит листву. В договоре это лучше разделить прямо, иначе первое же лето закончится спором.

Загляните в выписку на землю. Если дом стоит в садовом товариществе, поинтересуйтесь, как там с дорогами и светом в холодное время: мы собрали это в статьях Жить в СНТ круглый год: что учесть зимой и Зима в СНТ: кто чистит дороги. Бывает, что дом красивый, а к нему в снег не доехать.

Для понимания статуса земли полезно прочитать Категория земель: почему её надо смотреть до покупки участка и Вид разрешённого использования участка: что он разрешает. Статьи написаны для покупателей, но для арендатора вывод тот же: от статуса участка зависит, можно ли в доме жить постоянно.

Отопление и газ: проверяйте до подписания

Главный вопрос для съёмного дома — чем он отапливается и как это работает. Попросите включить отопление при вас, даже если на улице тепло. Посмотрите, как греют батареи в дальних комнатах, нет ли запаха газа, работает ли горячая вода. Про то, что смотреть в котле, есть отдельная статья: Котёл перед зимой: что проверить и кто обслуживает.

Кто обслуживает котёл и газовое оборудование и за чей счёт, мы здесь не утверждаем: это надо решать в договоре и уточнять в газовой службе вашего района. Запишите, что обслуживание котла перед сезоном делает такой-то человек за счёт такой-то стороны, и приложите документы на оборудование, если они есть.

Если отапливается дом электричеством, попросите показать квитанции за зиму: именно по ним видно, во что обходится тепло. А если кажется, что дом остывает слишком быстро, пригодится статья Дом не держит тепло: где искать потери.

Вода, канализация, свет

Выясните, откуда вода: центральный водопровод, скважина или колодец. Если скважина — спросите, кто за неё отвечает и что с насосом зимой. С канализацией то же: центральная или септик. Про септик и скважину в холода мы писали в статье Септик и скважина зимой: на что обратить внимание, прочитайте до просмотра, чтобы знать, какие вопросы задавать.

Проверьте мощность электричества: тянет ли проводка одновременно духовку, стиральную машину и обогреватель. Спросите, были ли отключения и как дом ведёт себя в сильный ветер. Особенно это важно для домов у побережья под Таганрогом, где ветер зимой сильный и открытый.

Зима и безопасность

Если вы смотрите дом осенью, прикиньте, как он переживёт январь. Посмотрите на трубы: утеплены ли они, есть ли где слить воду. Что делать, когда они замёрзли, описано в статье Замёрзли трубы в доме: что делать и как не допустить. Общий список для хозяина пригодится и вам: Подготовка частного дома к зиме: чек-лист.

Отдельный вопрос — снег. Кто чистит двор и дорожки, договоритесь заранее. Подробнее о том, что бывает со снегом на кровле, — в материале Снег с крыши частного дома: ответственность перед соседями.

Посмотрите забор, калитку, освещение, замки. Хозяин может не менять замки без вашего ведома, а вы — не ставить новые без согласия: пропишите и это. Идеи по защите дома есть в статье Безопасность частного дома: забор, свет, камеры.

Где может быть переплата и когда агентство не нужно

Переплата чаще всего прячется не в ставке, а в расходах: дом с электрическим отоплением, большим участком и старой скважиной может обходиться заметно дороже, чем кажется по объявлению. Спрашивайте про реальные платежи за прошлый сезон и не берите на веру фразу «по коммуналке выходит немного».

Ещё одна ловушка — «залог за дом», который невозможно вернуть, потому что нет описи состояния. Делайте фото и видео при заселении и подписывайте акт приёма-передачи.

Агентство нужно не всегда. Если вы снимаете дом у знакомого, всё видели своими глазами и готовы сами составить договор с актом и описью, можно справиться без нас. Агентство полезно, когда собственник далеко, документы запутаны или вы не знаете район: мы проверим выписки, участок и подскажем, что записать в договор.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор найма дома? Если срок год и больше, обременение по договору подлежит госрегистрации (ст. 674 ГК). Договор до года считается краткосрочным (ст. 683 ГК). Какой срок выбрать, зависит от ваших планов; при сомнениях лучше спросить юриста.

Можно ли без согласия хозяина что-то переделать в доме? Нет: без согласия наймодателя нельзя делать переустройство и реконструкцию (ст. 678 ГК). Любые изменения, даже мелкие, согласуйте письменно.

Кто платит за коммунальные услуги? Если договором не установлено иное, наниматель вносит коммунальные платежи сам (ст. 678 ГК). Поэтому в договоре стоит отдельно записать, какие счета на ком.

Если вы нашли дом и хотите, чтобы кто-то посмотрел на него вместе с вами и проверил документы собственника, оставьте заявку на сайте. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, поможем спокойно, без спешки и лишних обещаний.