Сдать дом на год проще, чем кажется, но договор на квартиру для него не подходит. У дома есть двор, деревья, забор, котёл, септик или скважина, а зимой ещё и снег на дорожке. Если всё это не прописать заранее, первый же спор случится из-за мелочи: кто скосил траву, кто вызвал мастера к котлу, кто чистил крышу. Ниже то, о чём стоит договориться до передачи ключей.
Начните с формы: договор должен быть письменным
Найм жилого помещения, будь то квартира или дом, оформляют письменно (ст. 674 ГК РФ). Устная договорённость «живите, платите первого числа» в споре почти ничего не стоит. Есть и второй момент: если договор заключён на год и более, обременение подлежит государственной регистрации. Договор короче года считается краткосрочным (ст. 683 ГК РФ).
Поэтому многие собственники сознательно делают срок чуть меньше года и продлевают договор. Это законный и распространённый приём, но у него есть цена: раз в срок нужно заново садиться за стол и обсуждать условия. Для кого-то это удобство, для кого-то лишняя нервотрёпка.
Что закон уже говорит о нанимателе, а что придётся дописать
По ст. 678 ГК РФ наниматель использует жильё только для проживания, обеспечивает его сохранность, поддерживает в надлежащем состоянии и не вправе без вашего согласия делать переустройство и реконструкцию. Коммунальные платежи он вносит сам, если договор не устанавливает иное.
Для квартиры этого часто хватает. Для дома получается слишком общо. «Поддерживать в надлежащем состоянии» не отвечает на вопрос, должен ли жилец красить забор, обрезать яблони или откапывать калитку после метели. Поэтому действует простое правило: всё, что для вас важно, пишем словами. А кто за что отвечает в части ремонта, распределите в договоре отдельными пунктами, а не оставляйте на потом.
Двор и сад: границы ответственности
Самые частые конфликты возникают не в доме, а вокруг него. Заранее проговорите:
- можно ли жильцу держать животных, в том числе уличных собак на цепи;
- кто косит траву и вывозит скошенное и садовый мусор;
- можно ли разбивать грядки и ставить теплицу, и что с ними будет при выезде;
- кто поливает деревья и кусты в жару, если вы хотите их сохранить;
- где можно парковаться и можно ли ставить на участке чужой фургон или прицеп;
- допускаются ли шашлыки, костры и мангалы, и в каких местах.
Если сад для вас ценный, например старые яблони или розы, так и напишите. Если он вам безразличен, разрешите жильцу делать там что угодно в разумных пределах. Размытая формулировка «поддерживать порядок» потом оборачивается взаимными обидами. Если вы живёте не рядом и хотите дистанционный контроль, договоритесь о фотоотчёте или о визитах раз в сезон с предупреждением заранее. Подробнее о том, как не потерять дом без присмотра, мы писали в материале Дача зимой без присмотра: как сохранить дом.
Котёл, газ и трубы: только через договор
Тут особенно легко ошибиться. Кто именно по закону должен обслуживать газовый котёл и заключать договор на обслуживание газового оборудования, мы здесь утверждать не будем: этот вопрос лучше уточнить в газовой службе вашего района и закрепить в договоре. Для вас важно другое: записать порядок, а не надеяться на здравый смысл.
Что имеет смысл прописать:
- кто и когда вызывает специалистов к котлу и другому газовому оборудованию, и кто за это платит;
- что делать, если котёл встал или пахнет газом: куда звонить и кого уведомить в первую очередь;
- кто отвечает за мелкие неисправности, а кто за крупные;
- как жилец сообщает о проблеме и в какие сроки вы реагируете;
- можно ли самостоятельно что-то подключать или переделывать в системе отопления (по умолчанию нельзя, это переустройство без вашего согласия).
Перед сдачей проверьте всё, что в вашей власти. Чек-лист по подготовке мы собрали в статье Подготовка частного дома к зиме: чек-лист, а про отопительное оборудование есть отдельный материал Котёл перед зимой: что проверить и кто обслуживает. Если в доме есть септик или скважина, добавьте их в акт и договор: Септик и скважина зимой: на что обратить внимание.
Зима: снег, лёд и перемёрзшие трубы
Зимой в наших краях бывает по-разному: то оттепель, то внезапный мороз. И именно в мороз у частного дома начинаются сюрпризы. Договорите заранее, кто отвечает за уборку снега с дорожек и подъезда и за сосульки на кромке крыши. Ответственность перед соседями за снег с крыши никуда не пропадает, даже когда вы сдали дом: об этом подробнее в материале Снег с крыши частного дома: ответственность перед соседями.
Отдельно обсудите, что делать, если жилец уезжает на неделю или на праздники. Оставлять дом без отопления в мороз нельзя ни вам, ни ему. Пропишите, что при отъезде жилец сообщает вам, оставляет отопление в щадящем режиме и перекрывает воду по инструкции. А на случай аварии вся цепочка действий описана в Замёрзли трубы в доме: что делать и как не допустить.
Опись, акт и показания: что подписать при передаче
Передавать дом нужно по акту, к которому приложена опись имущества. Если вы сдаёте дом с мебелью и техникой, перечислите всё по пунктам с состоянием и, лучше, приложите фотографии. Отдельно зафиксируйте показания счётчиков: электричество, вода, газ. Для дома сюда же добавьте всё, что не бывает в квартире: калитки и ворота, количество ключей, состояние забора, хозпостроек, бани, летней кухни, если они есть.
Не забывайте и про коммуналку. Решите, кто платит ресурсоснабжающим организациям и как подтверждает оплату. Если вы хотите упростить жизнь, можно сохранить лицевые счета на себе и выставлять жильцу фактические показания, но тогда заранее договоритесь о порядке пересчёта. Помогает, если вы в курсе изменений: Прямые договоры с ресурсниками: что меняется для собственника.
Залог, расходы и налоги
Размер залога и порядок его возврата в договоре нужно описать сразу: из чего он складывается, за что вы вправе его удерживать и в какой срок возвращаете. Не обещайте «вернём всё при выезде», если не готовы вернуть даже при испорченной перголе или сломанных качелях.
Не забывайте, что сдача жилья связана с расходами: налог на имущество, страховка, обслуживание, периодический ремонт. Разбор в статье Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть подходит и для дома, а про налоговую сторону для частного лица есть материал Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа. Если дом принадлежит нескольким собственникам, начните с вопроса, нужно ли согласие всех: Сдать квартиру в долевой собственности: нужно ли согласие всех. Для дома логика та же.
Когда агентство не нужно
Честно: если вы сдаёте дом знакомым, вам полностью доверяете, вы живёте рядом и готовы сами составить договор и акт, агентство вам ни к чему. Хватит хорошего шаблона, проверенного юристом.
Помощь нужна, если вы живёте в другом городе, если дом большой или старый, если в нём нестандартное отопление, или если сомневаетесь в формулировках. Тогда лучше потратить время на подготовку, чем потом разбираться с последствиями. Наши специалисты в Ростове и Таганроге работают 13 лет и знают типичные слабые места частных домов.
Частые вопросы
Можно ли сдать дом на год без регистрации договора? Договор найма должен быть письменным. Если срок год и более, обременение подлежит государственной регистрации, а договор короче года считается краткосрочным (ст. 674 и 683 ГК РФ). Какой срок выбрать, решайте с учётом ваших целей.
Кто платит за свет, воду и газ? Если договором не установлено иное, коммунальные платежи вносит наниматель (ст. 678 ГК РФ). Но на практике лучше прописать это отдельным пунктом и порядок подтверждения оплаты.
Кто отвечает за котёл, если он сломался зимой? Закон мы здесь не трактуем: распределите ответственность в договоре и уточните требования в газовой службе. Главное, чтобы у жильца был ваш телефон и порядок действий на случай аварии.
Что дальше
Если вы готовите дом к сдаче и хотите проверить договор, акт и список вопросов перед публикацией, оставьте заявку. Посмотрим документы, расскажем, на что обратить внимание, и скажем честно, что можно сделать самостоятельно.
