Продать квартиру, которая ещё в ипотеке, можно, и один из самых распространённых способов — через аккредитив. Покупатель резервирует деньги в банке, часть уходит на погашение вашего долга, остаток — вам. Никто не рискует: вы не отдаёте квартиру без денег, покупатель не платит за квартиру с чужим залогом без гарантий. Ниже разбираем, как устроена эта схема, в каком порядке идут шаги и где у неё слабые места.

Зачем в этой сделке аккредитив

Квартира в ипотеке находится в залоге у банка. Пока долг не погашен, банк контролирует судьбу квартиры, и продать её «как обычную» не выйдет. Схем продажи, по сути, три: досрочно погасить кредит до сделки, погасить его в ходе сделки, зарезервировав деньги на банковском инструменте, или оформить договор так, чтобы покупатель сразу закрыл ипотеку. Все три мы сравнили в статье Можно ли продать квартиру в ипотеке: три рабочие схемы.

Аккредитив нужен во втором и третьем варианте, когда у продавца нет свободных денег, чтобы закрыть кредит заранее. Покупатель не хочет платить, пока квартира в залоге, а продавец не может снять залог без денег. Аккредитив разрывает этот круг: деньги уже лежат в банке, но никто не может забрать их, пока не выполнены условия.

Как работает сам инструмент и чем он отличается от эскроу и нотариального депозита, мы разбирали отдельно: Аккредитив, эскроу или ячейка: как безопасно получить деньги за квартиру. Здесь речь только о его применении к залоговой квартире.

Два аккредитива: куда идёт каждая часть денег

Главная особенность схемы — сумма от покупателя делится на две части. Обычно её разносят на два аккредитива (или, если расчёт идёт наличными, на две ячейки):

  • первый — на погашение долга продавца перед банком: ровно та сумма, которую вы должны на дату расчёта;
  • второй — расчёт с продавцом: разница между ценой квартиры и остатком долга.

Деньги на погашение идут прямо в банк-залогодержатель, а не через руки продавца. Покупатель уверен, что долг будет закрыт и залог снимут. Банк уверен, что получит свои деньги. Продавец получает свою часть, как только выполнены условия второго аккредитива.

Если квартира покупается тоже в ипотеку, в сделке участвуют два банка: ваш, который держит залог, и банк покупателя, который выдаёт кредит. Поэтому условия обоих аккредитивов нужно согласовать со всеми сторонами до подписания договора, а не в день сделки.

Порядок шагов: от согласия банка до расчёта

Детали зависят от банка, но типовая последовательность такая.

  1. 1.Предварительное согласие банка. Это первое, что нужно сделать, ещё до выставления квартиры на продажу. Без него покупатель может потратить время и деньги на проверку квартиры, которую банк в итоге не отпустит. С чего начать разговор с банком, подробно разобрано в статье Согласие банка на продажу залоговой квартиры: с чего начать.
  1. 1.Поиск покупателя и договорённость о схеме. Покупатель должен с самого начала знать, что квартира в залоге и расчёт пойдёт через два аккредитива. Если на этом этапе вносится предоплата, её форму лучше выбрать осознанно: Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать.
  1. 1.Резервирование денег на аккредитиве. Покупатель открывает аккредитивы и вносит на них деньги — собственные или кредитные.
  1. 1.Согласие на переход права с обременением. Банк оформляет согласие на то, что квартира перейдёт к покупателю, пока ещё находясь в залоге.
  1. 1.Регистрация сделки. Договор подаётся на регистрацию, право собственности переходит к покупателю.
  1. 1.Раскрытие аккредитивов. После регистрации деньги поступают: первая часть — в банк на погашение, вторая — продавцу.
  1. 1.Закрытие ипотеки и снятие залога. Банк закрывает кредит, после этого снимается обременение. Продавец к этому моменту уже получил разницу.

Обратите внимание: квартира переходит к покупателю ещё с обременением, и какое-то время он собственник квартиры, заложенной по чужому кредиту. Для покупателя это главный вопрос, и мы разобрали его с его стороны в статье Покупка квартиры, которая в ипотеке у продавца: риски и как их снять.

Аккредитив или ячейка

Та же схема работает и с двумя банковскими ячейками: в одну кладут деньги на погашение долга, в другую — расчёт с продавцом. Логика раскрытия та же: забрать деньги можно, только предъявив оговорённые документы.

Разница в том, что происходит вокруг. В аккредитиве деньги безналичные, их нельзя подменить при пересчёте или потерять вместе с ключом. Ячейка требует куда больше внимания обеим сторонам: наличные пересчитывают и закладывают вручную, и ошибка или обман в этот момент потом не исправляются.

Поэтому для залоговой квартиры аккредитив обычно удобнее и спокойнее. Ячейка остаётся рабочим вариантом, если так договорились стороны и банк это допускает. Какие уловки встречаются вокруг наличных расчётов, описано в статье Мошенники при покупке квартиры: 6 схем, которые ещё работают.

Слабые места схемы

Аккредитив снимает главный риск, но не все. Честно о том, где эта схема может буксовать.

  • Банк может не согласиться. Без согласия залогодержателя сделка не состоится. Поэтому предварительное согласие получают первым делом, а не в последнюю очередь.
  • Точная сумма долга. Остаток по кредиту меняется с каждым платежом. Если сумма на первом аккредитиве окажется меньше долга на дату погашения, кредит не закроется полностью, и залог останется. Сумму нужно сверять с банком перед открытием аккредитивов.
  • Условия раскрытия. Если в условиях аккредитива неправильно указаны документы, по которым банк отдаёт деньги, их не раскроют даже после регистрации. Формулировки нужно читать до открытия, а не после.
  • Покупатель несёт риск в промежутке. Пока долг не погашен, квартира покупателя в чужом залоге. Часть покупателей от такой схемы откажется.

Когда аккредитив и помощь со стороны не нужны

Схема с двумя аккредитивами — не единственный путь. Если у вас есть деньги, чтобы закрыть кредит заранее, или покупатель готов дать их в виде аванса, можно сначала снять залог, а потом продавать квартиру как обычную. Когда это выгоднее, мы разбирали в статье Погасить ипотеку перед продажей: когда это выгодно.

Иногда люди спрашивают про перевод долга на покупателя, чтобы он просто продолжил платить ваш кредит. Такое бывает редко и только по условиям конкретного банка — подробно в статье Перевод ипотеки на покупателя: бывает ли так.

Агентство тоже нужно не всегда. Если у вашего банка отработанный процесс продажи залоговой квартиры, покупатель уже найден и схема согласована, сделку вполне можно провести с банковским менеджером и внимательным чтением документов. Помощь окупается там, где сделка сложнее: вы продаёте и одновременно покупаете, в цепочке несколько банков, есть доли детей. Про связку продажи и покупки есть статья Продать ипотечную квартиру и купить новую: как выстроить сделку.

Что проверить до подписания

Короткий список вопросов, на которые должны быть ответы до того, как вы подписываете договор:

  • есть ли предварительное согласие вашего банка и что в нём сказано;
  • какая точная сумма долга на планируемую дату погашения и кто её подтверждает;
  • по каким документам раскрываются оба аккредитива и одинаково ли эти условия понимают все стороны;
  • что происходит с деньгами, если регистрацию приостановят или сделка не состоится;
  • когда и как снимается обременение после погашения.

Общий порядок продажи, в который встраивается эта схема, описан в статье Как продать квартиру: порядок действий от подготовки до расчёта.

Частые вопросы

Можно ли обойтись одним аккредитивом? — Схема с двумя аккредитивами нужна, чтобы деньги на погашение шли прямо в банк, а разница — продавцу. Возможен ли другой вариант в вашем случае, решает банк.

Сколько стоит аккредитив и сколько банк согласовывает сделку? — Это зависит от конкретного банка, и называть общие цифры было бы нечестно. Спрашивайте условия у своего банка и у банка покупателя до подписания договора.

Кто оплачивает аккредитив — продавец или покупатель? — Единого правила нет. Это предмет переговоров, и договорённость лучше закрепить в договоре, чтобы не спорить в день сделки.

Если вы продаёте ипотечную квартиру в Ростове-на-Дону или Таганроге и хотите понять, какая схема подойдёт в вашем случае, напишите нам. Мы 13 лет работаем на рынке этих двух городов: посмотрим ваши условия, поможем поговорить с банком и выстроить расчёт так, чтобы обе стороны были спокойны за деньги.