Погасить ипотеку перед продажей: когда это выгодно

Погасить ипотеку перед продажей — самый понятный для всех способ продать залоговую квартиру. Вы закрываете долг, банк снимает обременение, и дальше квартира продаётся как любая другая. Звучит просто, но на практике всё упирается в один вопрос: где взять деньги на погашение до того, как пришли деньги от покупателя. Разбираем, когда эта схема выгодна, чем она рискованна и когда разумнее закрыть кредит прямо в ходе сделки.

Три схемы и место этой среди них

Продать квартиру в ипотеке можно тремя основными способами:

1. 1.Досрочно погасить кредит до сделки — своими деньгами или с помощью покупателя.

1. 1.Погасить в ходе сделки, зарезервировав деньги покупателя на банковском инструменте, например на аккредитиве.

1. 1.Оформить договор так, чтобы покупатель сразу закрыл ипотеку.

В этой статье — только первая схема. Общая картина со всеми тремя вариантами — в статье Можно ли продать квартиру в ипотеке: три рабочие схемы.

Как бы вы ни решили продавать, начинать стоит с разговора со своим банком. Сначала нужно получить предварительное согласие банка, и только потом выходить на рынок. С чего начать этот разговор, мы разобрали в материале Согласие банка на продажу залоговой квартиры: с чего начать.

Вариант первый: закрыть долг своими деньгами

Если у вас есть накопления или вы можете занять у родственников, схема самая прямая. Вы подаёте в банк заявление на полное досрочное погашение, закрываете долг, получаете документы о погашении и снимаете обременение. После этого квартира ничем не отличается от незаложенной.

Технически это то же самое досрочное погашение, что и при обычной жизни с ипотекой, только полное. Как устроено досрочное погашение, чем частичное отличается от полного и что выбрать, если закрыть всё сразу не получается, — в статье Досрочное погашение ипотеки: сокращать срок или платёж.

Важный момент: если деньги взяты в долг у знакомых, вы фактически меняете банковский кредит на частный. Пока квартира не продана, этот долг висит на вас. Поэтому прежде чем гасить, трезво оцените, за какую цену и как быстро квартира реально уйдёт.

Вариант второй: погасить с помощью покупателя

Когда своих денег нет, иногда помогает покупатель. Он передаёт продавцу часть суммы заранее — как задаток или аванс, — и эти деньги идут на погашение ипотеки. Остаток покупатель платит уже после того, как обременение снято и квартира переоформлена.

Для продавца это удобно: не нужно искать деньги на стороне. Но для покупателя такая схема заметно рискованнее. Он отдаёт деньги за квартиру, которая пока в залоге у банка, и полагается на то, что продавец действительно погасит долг и не передумает. Поэтому соглашаются на неё далеко не все, а грамотные покупатели требуют чётких условий.

Если всё-таки идёте по этому пути, важно правильно оформить предоплату. Задаток и аванс по-разному работают, если сделка сорвётся, и это стоит понять до подписания — подробно в статье Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать. Как такую сделку видит сторона покупателя и какие риски он снимает, разобрано в материале Покупка квартиры, которая в ипотеке у продавца: риски и как их снять.

Плюсы: «чистая» квартира и шире круг покупателей

Главный плюс погашения до сделки — вы продаёте квартиру без обременения. Это даёт несколько вещей сразу:

• Шире круг покупателей. Многих людей слово «залог» пугает, даже если схема продажи законна и отработана. Квартира без обременения таких покупателей не отсекает.

• Проще сама сделка. Не нужно согласовывать с вашим банком переход права с обременением и выстраивать расчёты через два инструмента.

• Меньше участников. В сделке остаются продавец и покупатель, а если покупатель берёт ипотеку, то ещё его банк. Ваш банк из процесса уже вышел.

• Спокойнее переговоры. Вы не зависите от графика банка-залогодержателя и можете проще договориться о дате сделки.

Минусы и риски

У схемы есть очевидная цена — и не только деньги.

• Нужны деньги заранее. Если своих нет, придётся занимать или просить предоплату у покупателя. Не у всех есть такой вариант.

• Риск, если покупатель передумает. Допустим, покупатель дал аванс, вы погасили ипотеку, а потом он отказался от сделки. Аванс, скорее всего, придётся вернуть, а деньги уже ушли в банк. Квартира снова ищет покупателя, а вы должны несостоявшемуся покупателю.

• Риск для покупателя. Он платит до того, как квартира свободна. Если продавец не погасит долг или затянет, покупатель может остаться без денег и без квартиры. Поэтому такие договорённости нужно оформлять особенно аккуратно.

• Деньги заморожены. Пока квартира не продана, погашенная сумма лежит в стенах. Если продажа затягивается, это может ударить по вашим планам, особенно если вы параллельно покупаете новое жильё.

Когда выгоднее погасить в ходе сделки через аккредитив

Если свободных денег нет, а покупатель не готов давать крупную предоплату, логичнее вторая схема — погашение прямо в сделке. Типовой порядок такой: деньги покупателя резервируются на аккредитиве, банк оформляет согласие на переход права с обременением, после регистрации деньги поступают, банк закрывает ипотеку, а продавец получает разницу.

При погашении за счёт покупателя сумма обычно разносится на два аккредитива (или две ячейки): один — на погашение долга продавца, второй — на расчёт с продавцом. Так ни одна сторона не рискует деньгами раньше времени. Подробнее — в статье Продажа ипотечной квартиры через аккредитив: как это устроено, а чем аккредитив отличается от ячейки и эскроу, — в материале Аккредитив, эскроу или ячейка: как безопасно получить деньги за квартиру.

Упрощённо выбор выглядит так:

Последний случай отдельный: если вы продаёте ипотечную квартиру ради покупки другой, важно выстроить всю цепочку, а не только погашение. Об этом — Продать ипотечную квартиру и купить новую: как выстроить сделку. А если вы надеялись просто переложить кредит на покупателя, прочитайте Перевод ипотеки на покупателя: бывает ли так: такое возможно не везде и не всегда, и условия перевода долга стоит узнавать только у своего банка.

О чём ещё подумать до погашения

Погашение ипотеки не отменяет остальных вопросов продажи. Первый — налог. Будет ли он и в каком размере, зависит от срока владения, а не от того, была ли квартира в залоге. Прежде чем ставить цену, проверьте свою ситуацию по статье Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно.

Второй — маткапитал и доли детей. Если в покупке квартиры участвовал материнский капитал, погашение ипотеки не снимает обязательств перед детьми. Как это влияет на продажу, разобрано в материале Продажа ипотечной квартиры с маткапиталом и долями детей.

Когда агентство не нужно

Честно: если у вас есть деньги, вы сами закрыли ипотеку и сняли обременение, помощь агентства с залоговой частью вам не нужна — её просто нет. Дальше это обычная продажа, и многие справляются с ней сами.

Агентство имеет смысл, когда погашение завязано на покупателя: нужно правильно оформить предоплату, договориться о порядке расчётов, согласовать всё с банком и не остаться с возвратом аванса на руках. Или когда продажа — часть цепочки с покупкой новой квартиры.

Частые вопросы

Обязательно ли гасить ипотеку перед продажей?

Нет. Это лишь одна из трёх схем. Можно погасить кредит в ходе сделки через аккредитив или оформить договор так, чтобы покупатель сразу закрыл ипотеку.

Можно ли погасить ипотеку деньгами покупателя до сделки?

Можно, если покупатель согласен на задаток или аванс. Но для него это риск, поэтому договорённость нужно оформлять особенно аккуратно.

Что будет, если покупатель передумает после того, как я погасил ипотеку?

Предоплату, скорее всего, придётся вернуть, хотя деньги уже ушли в банк. Как это работает для задатка и аванса, зависит от того, что вы подписали.

Если вы только думаете, какую схему выбрать, начните с предварительного разговора с банком — а с остальным можем помочь мы. ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Оставьте заявку — вместе разберём, выгоднее погасить ипотеку заранее или закрыть её прямо в сделке.