Иногда даритель не может лично прийти к нотариусу: он в другом городе, болен или плохо передвигается. Выход — оформить нотариальную доверенность на доверенное лицо, которое подпишет договор дарения вместо него. Звучит просто, но здесь есть конкретный правовой капкан: неправильно составленная доверенность делает всю сделку ничтожной с самого начала.

Что делает доверенность ничтожной: п. 5 ст. 576 ГК

Пункт 5 статьи 576 Гражданского кодекса устанавливает жёсткое правило: доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый или не указан предмет дарения, является ничтожной. Это не оспоримая сделка, которую суд может признать недействительной, — это сделка, которая юридически не существует с момента составления.

Что это значит на практике: если представитель подпишет договор дарения с такой доверенностью, нотариус откажет в удостоверении или Росреестр откажет в регистрации. А если право по каким-то причинам всё-таки перешло — его оспорят без труда. Переоформлять придётся всё заново.

Что обязательно должно быть в доверенности

Два реквизита, без которых документ бесполезен:

1. Полные данные одаряемого — того человека, которому дарится квартира. Имя, отчество и фамилия строго как в паспорте. Формулировка «любому лицу по своему усмотрению» делает доверенность ничтожной.

2. Описание предмета дарения. Недостаточно написать «квартира» — нужно указать адрес, площадь и кадастровый номер объекта. Чем точнее описание, тем меньше риска. Нотариус поможет сформулировать это правильно.

Дополнительно в доверенности перечисляют конкретные полномочия: подписать договор дарения, подать документы в Росреестр, получить выписку из ЕГРН. Формулировка «совершать любые сделки с имуществом» здесь не заменит конкретики.

Почему доверенность обязательно нотариальная

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения — без исключений для родственников (п. 3 ст. 574 ГК в редакции ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Подробнее об этом — в статье «Дарение квартиры в 2026: почему теперь без нотариуса не обойтись».

Раз сама сделка требует нотариальной формы, доверенность на её совершение тоже должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК). Простая письменная доверенность, даже подписанная дарителем лично, для этой цели не подойдёт.

Это означает: даже если даритель не может приехать к тому нотариусу, который удостоверит договор, он должен сначала сходить к любому нотариусу — к местному, по месту своего нахождения, — чтобы оформить доверенность там. Нотариус сам проверит документы дарителя и составит текст без ошибок.

Если квартира куплена в браке — нужно ещё одно нотариальное согласие

Когда квартира — общее совместное имущество супругов, одного желания дарителя недостаточно. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех участников совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК). Для распоряжения общей недвижимостью супругов закон требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 СК).

Это согласие — отдельный документ, отдельное нотариальное действие. Без него нотариус откажет в удостоверении договора, а Росреестр — в регистрации.

Важный нюанс: если квартира была получена дарителем в дар или в наследство ещё до брака или во время брака — она его личное имущество (п. 1 ст. 36 СК), и согласие супруга не нужно. Режим собственности на конкретный объект лучше проверить по выписке из ЕГРН и документам основания. Подробнее о том, как устроена совместная собственность и когда нужно согласие, — в статье «Квартира в браке: совместная собственность, согласие супруга и брачный договор».

Как проходит сделка через представителя

Когда доверенность составлена правильно, сценарий такой:

  1. 1.Представитель приходит к нотариусу с доверенностью, своим паспортом, паспортом одаряемого (если тот присутствует) и документами на квартиру.
  2. 2.Нотариус проверяет подлинность доверенности через реестр ЕИС нотариата.
  3. 3.Нотариус удостоверяет договор дарения. С 2025 года он сам направляет документы на регистрацию в Росреестр — ходить туда отдельно не нужно.
  4. 4.После регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН с подтверждением права.

Представитель действует строго в пределах полномочий, указанных в доверенности. О том, что ещё важно проверить, если квартира передаётся через представителя, — в статье «Покупка квартиры у представителя по доверенности: что проверить».

Риски, о которых стоит знать

Дарение по доверенности — это дополнительный риск для одаряемого. Если даритель умрёт до того, как нотариус удостоверит договор, доверенность автоматически прекращает действие. Представитель уже не сможет ничего подписать — подробнее об этом в статье «Доверенность после смерти доверителя: почему сделка уже невозможна».

Доверенность — популярный инструмент у мошенников. Признаки тревоги: доверенность выдана очень давно, она слишком широкая, даритель не выходит на связь. Как распознать схему — в материале «Мошенничество с доверенностью: на что обратить внимание». Одаряемому стоит самому проверить доверенность через реестр ЕИС нотариата на сайте ФНП — это занимает минуту.

Ещё один момент: если квартира куплена дарителем в браке, а нотариальное согласие супруга не получено, дарение могут оспорить в суде. Режим совместной собственности в этом смысле опаснее, чем кажется.

Когда лучше прийти лично

Доверенность — исключение, а не правило. Если здоровье позволяет и расстояние не критическое, лучше даритель придёт к нотариусу сам. Это убирает целый слой рисков и снимает вопросы к сделке. Если расстояние большое, читайте опыт тех, кто оформлял продажу из другого города, — в статье «Продать квартиру по доверенности, если вы в другом городе». Принцип тот же: сначала к местному нотариусу за доверенностью, потом представитель действует на месте.

Иногда имеет смысл рассмотреть другой инструмент: вместо дарения по доверенности подходящей альтернативой может оказаться завещание. Сравнение вариантов — в статье «Завещание, дарение или продажа родственнику: что выбрать и во что обойдётся». Плюс: дарение можно отменить при определённых условиях — разбор в статье «Можно ли отменить дарение квартиры: все основания по закону».

Частые вопросы

Можно ли в доверенности написать «любой квартиры дарителя» вместо конкретного адреса? Нет. П. 5 ст. 576 ГК требует указать конкретный предмет дарения. Формулировка без адреса и кадастрового номера делает доверенность ничтожной.

Нужно ли нотариальное согласие супруга, если квартира оформлена только на дарителя? Если она куплена в браке — нужно, потому что по умолчанию является совместной собственностью (ст. 34 СК), даже когда записана только на одного. Если получена в дар или по наследству — нет.

Одаряемому тоже нужно куда-то ходить? Нет: представитель подписывает договор за дарителя, а одаряемый может присутствовать у нотариуса лично или выдать свою доверенность. После регистрации нотариус направит выписку из ЕГРН.

ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Если нужна помощь с подготовкой документов к дарению или есть сомнения по конкретной ситуации — оставьте заявку, разберём спокойно.