Продавец живёт в другом городе, за пожилого родственника действует сын, собственник за границей и не может прилететь — сделка через представителя по доверенности встречается регулярно и сама по себе ничего плохого не означает. Проблема в другом: это же одна из самых удобных схем для мошенников, потому что покупатель видит перед собой не собственника, а бумагу и человека, который говорит от его имени. Разберёмся, что именно проверить, прежде чем подписывать что-либо.

Доверенность должна быть нотариальной — и точка

Первое, на что смотреть: форма документа. Доверенность на продажу квартиры должна быть удостоверена нотариусом. Простую письменную доверенность, набранную дома и просто подписанную, Росреестр не примет — сделку по такой бумаге зарегистрировать не получится, даже если все остальные документы в порядке. Если представитель показывает вам не нотариальный бланк, а обычную распечатку с подписью — дальше разговаривать не о чем, это уже основание насторожиться.

Как проверить доверенность в реестре ФНП

Действительность нотариальной доверенности можно проверить самостоятельно, без визита к нотариусу — через сервис проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Он открыт для всех: достаточно ввести реквизиты доверенности, и сервис покажет, что документ действительно был удостоверен и не отозван. Это бесплатная и быстрая проверка, которую стоит сделать в любом случае, даже если сам представитель кажется человеком надёжным — доверенность проверяется не потому, что вы не доверяете конкретному человеку, а потому что так работает безопасная сделка. Подробнее о том, что показывает реестр, а что нет, мы разбирали в статье Как проверить доверенность на продажу квартиры.

Срок действия: год, если дата не указана

Отдельно смотрите срок. Если в доверенности прямо не прописан срок действия, по умолчанию она действует один год с даты выдачи. Проверьте дату выдачи и, если срок указан отдельно, сверьте, что он ещё не истёк на день сделки. Доверенность с истёкшим сроком недействительна автоматически — никакие устные заверения представителя это не меняют.

Отозванная доверенность недействительна с момента публикации в реестре

Доверитель может отозвать доверенность в любой момент, и с этого момента она перестаёт действовать — причём не с момента, когда представитель об этом узнал, а с момента публикации сведений об отмене в нотариальном реестре. Это значит, что даже добросовестный, ничего не подозревающий представитель может явиться на сделку с уже недействительной доверенностью, просто не зная, что собственник её отозвал. Единственная защита от этого — проверка доверенности не заранее «на всякий случай», а непосредственно перед сделкой, а лучше — прямо перед передачей денег. Практика такая: проверять доверенность повторно в день сделки, даже если вы уже смотрели её неделю назад.

Свяжитесь с собственником напрямую

Формальная проверка доверенности — это база, но она не заменяет здравого смысла. Если есть хоть какая-то возможность, стоит связаться с собственником напрямую — по телефону, видеозвонком, любым способом, который позволит убедиться, что человек в курсе сделки, согласен с условиями и понимает, что происходит с его квартирой. Представитель, который под разными предлогами уклоняется от такой связи или настаивает, что «собственник недоступен и всё решаете только через меня», — повод отнестись к сделке настороженнее. Это не значит, что перед вами обязательно мошенник: собственник может быть тяжело болен, недееспособен частично или просто не готов общаться с посторонними. Но в таких случаях покупателю имеет смысл особенно внимательно отнестись к остальным проверкам — в том числе к вопросу дееспособности продавца, если возраст или состояние вызывают сомнения.

Обратите внимание и на то, зачем вообще понадобилась доверенность. Разумные причины — переезд, длительная командировка, лечение, преклонный возраст собственника, который физически не может присутствовать лично. А вот если причина не называется вообще или объясняется расплывчато, при том что собственник, судя по всему, здоров и живёт неподалёку, — это тоже стоит уточнить прежде чем двигаться дальше по сделке.

Кто получает деньги — собственник или представитель

Доверенность может давать право продать квартиру, но не давать права получить за неё деньги — это разные полномочия, и покупателю стоит прочитать текст доверенности внимательно, а не полагаться на слова представителя. Безопаснее всего, если расчёт по сделке идёт напрямую на счёт собственника, а не наличными представителю или на его личный счёт. Используйте безопасные способы расчёта — аккредитив, счёт эскроу, банковскую ячейку или депозит нотариуса — они защищают обе стороны и снимают вопрос, дошли ли деньги до настоящего владельца квартиры. Мы подробно разбирали варианты в статье Аккредитив, эскроу или ячейка: как безопасно получить деньги за квартиру.

Когда агентство точно нужно, а когда можно обойтись самостоятельно

Честно: если продавец давно и хорошо вам знаком, доверенность оформлена на близкого родственника, а сумма сделки некритична, самостоятельная проверка по реестру ФНП и звонок собственнику снимают большую часть рисков без всякой посторонней помощи. Переплачивать за сопровождение такой сделки смысла нет — это тот случай, когда агентство не нужно, а нужны только внимательность и пятнадцать минут на проверку документа.

Но если продавца вы видите впервые, представитель — незнакомый вам человек, а цена квартиры заметно ниже рыночной или сделку явно торопят, разумнее подключить агентство или юриста, который сопровождает сделки с представителями регулярно и знает, на какие детали смотреть в конкретном тексте доверенности. Дополнительная проверка стоит времени и иногда денег, но обходится дешевле, чем оспаривание сделки после того, как деньги уже переданы. Ознакомиться с тем, что входит в сопровождение сделки, можно в разделе услуги.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли проверить доверенность самостоятельно, без нотариуса и юриста? Да, действительность нотариальной доверенности можно проверить онлайн через сервис проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты — это бесплатно и доступно любому желающему по реквизитам документа.

Что делать, если в доверенности не указан срок действия? Если срок прямо не прописан, доверенность действует один год с даты выдачи. Проверьте дату выдачи и убедитесь, что этот год ещё не истёк на момент сделки.

Достаточно ли один раз проверить доверенность перед сделкой? Лучше проверять повторно непосредственно в день сделки, а в идеале — прямо перед передачей денег. Отозванная доверенность недействительна с момента публикации сведений об отмене в реестре, и представитель может об этом даже не знать.

Сделка через представителя не повод отказываться от покупки понравившейся квартиры — но повод внимательнее отнестись к проверке документов и не спешить с расчётом. Если сомневаетесь, что можете разобраться в тексте доверенности сами, или продавца представляет незнакомый вам человек — оставьте заявку, обсудим детали сделки и подскажем, на что обратить внимание именно в вашем случае.