Квартира как вложение считается не по ставке аренды и не по «проценту годовых», который называют в отделе продаж. Считается по тому, сколько денег останется у вас на руках после всех расходов за весь срок владения — включая момент, когда вы будете из объекта выходить. Цифр доходности здесь не будет: они у каждого объекта свои и устаревают за полгода. Будет метод — список статей расходов и рисков, которые подставляются своими числами до сделки, а не после.

Доходность — это то, что осталось, а не то, что пришло

Самая частая ошибка — поделить месячную арендную плату на цену квартиры и порадоваться проценту. Это валовая доходность, и к деньгам, которые вы реально увидите, она отношения не имеет. Честный счёт другой: из годового дохода вычитаются налог с этого дохода, ЖКУ, которые платит собственник, месяцы простоя, фонд на ремонт и замену техники, услуги управляющего, если заниматься квартирой самому некогда. И делится всё это не на цену из объявления, а на полную сумму вложений — о ней ниже.

Методика расчёта чистой прибыли разобрана в статье Сдавать или продать квартиру: как считать, а не гадать — тот же счёт применим и к квартире, которую вы только собираетесь купить. Разница одна: истории объекта у вас нет, все расходы придётся оценивать заранее, по аналогам.

Вложение больше, чем цена в объявлении

Сумма в договоре — не всё, что уйдёт из кармана до первого жильца. Соберите свой список заранее:

  • Расходы на сделку. Госпошлина, выписки, регистрация, нотариус, если он нужен, проверка объекта и продавца — что именно прибавляется к ценнику, разобрано в статье Итоговая цена квартиры: что прибавится к ценнику.
  • Доведение до сдаваемого состояния. Квартира без отделки — это ещё несколько месяцев без дохода и отдельный бюджет. Даже готовая вторичка обычно требует косметики и замены сантехники.
  • Мебель и техника. Это расход с износом: через несколько лет всё меняется целиком.
  • Проценты по кредиту. Если берёте в ипотеку, они идут в расходную часть каждый месяц. Заодно проверьте, что банк не против сдачи: Можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

Именно эта полная сумма — знаменатель в расчёте доходности. Считая от цены в объявлении, вы завышаете результат всегда.

Налог при владении и ЖКУ, которые идут всегда

Налог на имущество платится каждый год независимо от того, живёт кто-то в квартире или нет. Он считается от кадастровой стоимости, и у квартиры есть вычет — 20 м² не облагаются. Как устроен расчёт и почему сумма растёт — в статье Налог на квартиру: как считается и почему он вырос.

Здесь важная развилка. Если вместо квартиры предлагают апартаменты — это нежилое помещение: вычета в 20 м² нет, ставка налога на имущество выше, и устанавливают её местные власти. Подробности — в статьях Апартаменты или квартира: в чём разница и что выбрать и Налог на апартаменты: почему он выше. По входу апартаменты часто выглядят интереснее, но расходная часть у них другая, и считать их по квартирной логике нельзя.

ЖКУ — вторая строка, которая не останавливается. Пока жилец есть, большую часть коммуналки платит он. Как только квартира пустует, всё возвращается на вас: содержание жилья, отопление, взнос на капремонт. Из чего складывается квитанция — в статье Квитанция за ЖКХ: из чего складывается сумма и что можно оспорить.

Простой, ремонт и износ: три статьи, которые забывают

Простой — не аварийная ситуация, а нормальная часть цикла: уборка, косметика, объявление, показы, подписание договора. Заложите в расчёт хотя бы один межарендный период в год. В эти недели квартира не приносит ничего, а ЖКУ и налог продолжают начисляться.

Износ — второе. Депозит закрывает поломки и явный ущерб, но не выцветшие обои и не холодильник, который отработал своё. Разумнее сразу откладывать часть дохода в фонд ремонта, чем каждый раз считать замену техники внезапной тратой.

Третье — налог с дохода от сдачи. Самый простой легальный режим для квартиры — самозанятость: 4% при сдаче физлицу, 6% юрлицу, лимит 2,4 млн ₽ в год; ограничения разобраны в статье Самозанятость для арендодателя: кому подходит и где ограничения. На апартаменты и другие нежилые помещения этот режим не распространяется — там налоги считаются иначе.

Налог с продажи: срок владения важнее удачного момента

Выход из объекта — такая же часть расчёта, как вход. Минимальный срок владения, после которого налог платить не нужно, — 3 или 5 лет в зависимости от того, как квартира к вам попала и единственное ли это жильё. С 2025 года НДФЛ считается по прогрессивной шкале: ставка зависит от размера дохода за год. Условия и исключения — в статье Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно.

Вывод практический: если вы заранее знаете, что деньги понадобятся через год-два, покупка «для вложения» почти наверняка не окупится — налог с продажи и расходы на вход с выходом перекроют всё, что квартира успеет принести. Горизонт нужно определить до сделки, а не подгонять под обстоятельства.

Ликвидность: как быстро вы выйдете из объекта

Ликвидность — это ответ на вопрос «через сколько месяцев я получу за это деньги по адекватной цене». Оценивайте её по тем же признакам, по которым выбирали бы квартиру для жизни: район и транспорт, этаж, планировка, состояние дома, парковка.

На что смотреть внимательнее:

  • Стадия готовности. Котлован дешевле, но до первого арендного платежа — годы, и срок в объявлении не равен сроку въезда: Срок сдачи новостройки: почему в объявлении один год, а въезд через три.
  • Круг покупателей. Чем уже аудитория, которой объект подойдёт, тем дольше выход и тем больше придётся уступить в цене.
  • Статус помещения. У апартаментов часть покупателей отпадает из-за прописки и льготной ипотеки — это прямо бьёт по скорости продажи.

Ликвидность не приносит денег ежемесячно, поэтому о ней вспоминают последней. А решает она в итоге больше, чем лишние пара тысяч арендной платы.

Когда квартира как вложение — плохая идея

Честно: подходит это не всем и не всегда.

  • Деньги нужны в ближайшие год-два. Недвижимость — медленный актив: расходы на вход, налог с продажи и время на поиск покупателя съедают короткий горизонт целиком.
  • Это последние деньги. Квартиру нельзя продать частями и нельзя продать за неделю без дисконта.
  • Объект далеко, а заниматься им некому. Тогда в расчёт добавляется управляющий — ещё одна постоянная статья расходов.
  • Вы покупаете, потому что «недвижимость всегда растёт». Это надежда, а не расчёт. Цифры показывает только ваша таблица.

И о нас честно: если вы берёте второй-третий объект в районе, который знаете лучше любого риелтора, сами читаете выписку и сами считаете расходную часть — агентство вам, скорее всего, не нужно. Мы полезны там, где нужно сравнить варианты по ликвидности, проверить объект и продавца и не пропустить в расчёте то, что потом всплывёт счётом. Типичные промахи собраны отдельно: Покупка квартиры под сдачу: частые ошибки.

FAQ

Какую доходность считать нормальной? — Универсальной цифры нет, и любой названный заранее процент — маркетинг. Нормальная доходность та, которая после вычета налогов, ЖКУ, простоя и фонда ремонта обгоняет альтернативу, доступную лично вам для этих же денег.

Через сколько лет выгоднее продавать купленную для вложения квартиру? — Ориентируйтесь на минимальный срок владения: 3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения и того, единственное ли это жильё. Продажа до его истечения означает НДФЛ по прогрессивной шкале, и он может перекрыть весь накопленный доход от сдачи.

Апартаменты выгоднее квартиры под сдачу? — По одной цене входа их сравнивать нельзя. У апартаментов выше налог на имущество, нет вычета 20 м², не работает самозанятость и уже круг будущих покупателей. Всё это идёт в ту же таблицу расходов и часто меняет итог.

Если хотите проверить конкретный объект до сделки — оценить ликвидность и собрать расходную часть в одну таблицу, приходите на консультацию. Разберём ваши цифры, а не средние по рынку: 13 лет работы в Ростове и Таганроге, 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах.