Квартира по ДДУ, купленная в браке, по умолчанию общая у обоих супругов. Не важно, кто подписал договор, чьё имя стоит в нём и с чьей карты шли платежи: по статье 34 Семейного кодекса имущество, нажитое в браке, — общая совместная собственность. Но у новостройки есть своя специфика: право собственности появляется не в день подписания ДДУ, а позже. Разберём, на каком этапе что происходит и где в этой истории подводные камни.

Общая собственность: что говорит закон

Правило простое. Всё, что супруги приобрели за время брака, принадлежит им обоим, независимо от того, на кого оформлена покупка. Квартира по ДДУ не исключение. Если вы поженились до подписания договора и платили из семейных денег, то и права по договору, и будущая квартира — совместные.

Из этого следует неочевидная вещь. Муж или жена, не указанные в ДДУ, не «чужие» в сделке. Их права на квартиру не зависят от того, что в договоре один дольщик. Это защищает и того, кто в договоре не значится, и самого покупателя от неприятных споров потом.

Подробнее о самом режиме общей собственности, о согласии супруга и брачном договоре мы писали в отдельной статье: Квартира в браке: совместная собственность, согласие супруга и брачный договор. Здесь сосредоточимся на том, что специфично именно для долевого строительства.

Чьё имя в ДДУ и почему это не меняет сути

В договоре обычно указывают одного или обоих покупателей. Это вопрос оформления, а не принадлежности. Если дольщиком записан один супруг, квартира всё равно считается нажитой в браке, пока не действует иной режим. Если записаны оба, это просто снимает часть вопросов при дальнейших действиях: при приёмке, при подаче документов, при переуступке.

Практический совет: решите заранее, как вы хотите оформить квартиру, и скажите об этом менеджеру до подписания ДДУ. Договор регистрируется в Росреестре и считается заключённым только с момента регистрации (ч. 3 ст. 4 214-ФЗ). Исправлять состав покупателей уже после этого сложнее, чем продумать его сразу. Если нужны уточнения по конкретной ситуации, обратитесь к юристу или нотариусу.

Нужно ли согласие супруга на ДДУ

Это самый частый вопрос, и тут нужно говорить осторожно. Единого ответа, который подошёл бы всем, мы давать не будем: практика неоднородна и зависит от того, как оформляется сделка, участвует ли банк и что требует нотариус. Поэтому честный совет такой: уточните у нотариуса и в банке, нужно ли в вашем случае оформлять согласие второго супруга и в какой форме.

Если вы берёте ипотеку, банк, скорее всего, привлечёт второго супруга к сделке в той или иной роли. Но конкретный набор бумаг определяет кредитор, и у разных банков он отличается. Лучше узнать это до внесения денег, чем в день подписания.

Даже если формально согласие не потребовалось, обсудить покупку с супругом всё равно стоит. Квартира общая, платить придётся из общего бюджета, и сюрпризы тут никому не нужны.

Этапы: от ДДУ до собственности

У новостройки несколько стадий, и на каждой супруги оказываются в немного разных положениях:

  • Подписание и регистрация ДДУ. Договор считается заключённым с момента регистрации. Оплата идёт после неё, безналично, единовременно или по графику (ч. 3 ст. 5).
  • Регистрация права собственности. После подписания акта застройщик сам направляет заявление в Росреестр в электронной форме не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта и затем передаёт дольщику выписку ЕГРН (ч. 6 ст. 16).

Важная деталь: пока право собственности не зарегистрировано, у вас на руках права по договору, а не сама квартира. Но и они, и итоговая квартира делятся по тем же правилам совместной собственности.

Если один из супругов хочет изменить состав собственников

Бывает, что семья решает: квартира будет оформлена на одного, на обоих или в долях. Такие вопросы решаются отдельными документами: брачным договором или соглашением о разделе. Что это такое и когда подходит, мы разбирали здесь: Соглашение о разделе имущества: зачем и как.

Но не все ситуации одинаковы. Если на покупку пошли деньги, которые были у одного из супругов до брака, или средства по наследству и подарку, возникает вопрос, какая часть квартиры общая. Этот сюжет мы разобрали в материале Квартира, купленная до брака: делится ли и в статье Подаренная или унаследованная квартира при разводе. Для новостроек действует та же логика, но доказывать происхождение денег придётся документами, так что платёжки и договоры лучше сохранить.

Что учесть с ипотекой и без брака

Если вы живёте вместе, но не расписаны, правило статьи 34 к вам не применяется: общая собственность возникает только у зарегистрированных супругов. Тогда за вас решает договор: кто указан в ДДУ, тот и дольщик, и никаких «автоматических» прав у второго человека нет. Как выстроить такую покупку, чтобы никто не остался ни с чем, мы описали в статье Ипотека в гражданском браке: как оформить, чтобы никто не потерял.

Если ипотека есть, помните: банк будет смотреть на доход семьи и на состав заёмщиков, а квартира останется общей собственностью супругов, пока иное не установлено между ними документом. Права кредитора при этом тоже никуда не исчезают.

Где семьи теряют деньги и нервы

Опыт подсказывает несколько типичных промахов:

  • платили не из общих денег, а потом не могут подтвердить происхождение средств;
  • рассчитывали «оформим потом» и откладывали вопрос, пока не случился конфликт или развод;
  • не читали ДДУ второй стороной: подписал один, а условия, сроки и гарантия остались непонятны другому;
  • путали статус: в браке без договора и без брака с договором права устроены по-разному.

Агентство в такой ситуации нужно не всегда. Если вы вдвоём спокойно читаете договор, понимаете, как проходит регистрация, и готовы сами съездить к нотариусу, справитесь без посредников. Помощь полезна, когда состав покупателей нестандартный, деньги приходят из разных источников или нужно сверить условия нескольких застройщиков.

Стоит заранее изучить и гарантийные условия, ведь они привязаны к договору: Гарантия застройщика: что входит и почему важна дата ДДУ. А если в планах расторжение из-за просрочки, посмотрите Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ. В обоих случаях решения принимаете вы как общий собственник будущей квартиры.

Частые вопросы

Если в ДДУ указан только муж, а квартира куплена в браке, жена тоже собственник? По общему правилу да: имущество, нажитое в браке, — общая совместная собственность независимо от того, на кого оформлено (ст. 34 СК РФ). Исключения связаны с источником денег и особыми документами между супругами, поэтому для своей ситуации проверьте детали у юриста.

Нужно ли согласие супруга на подписание ДДУ? Однозначного ответа без учёта вашей сделки мы не дадим: практика неоднородна. Уточните у нотариуса и в банке, нужно ли согласие в вашем случае и как его оформить.

Кто идёт в Росреестр после подписания акта? Заявление о регистрации права собственности должен направить сам застройщик в электронной форме, не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта. После регистрации он передаёт вам выписку ЕГРН (ч. 6 ст. 16 214-ФЗ).

Если вы покупаете новостройку вдвоём и хотите заранее понять, как правильно оформить договор, оставьте заявку. Мы посмотрим документы, ответим на вопросы по порядку сделки и честно скажем, где можно обойтись без нас. Базовые основы покупки описаны в статье Покупка квартиры в новостройке: 214-ФЗ и эскроу в Ростове.