Сделка сорвалась, а задаток уже у продавца. Вернут его или нет, зависит не от того, кто громче возмущается, а от одного вопроса: по чьей вине договор не исполнен. Разберём, как это работает по статье 381 Гражданского кодекса.

Что такое задаток и чем он отличается от аванса

Задаток — деньги, которые одна сторона передаёт другой в счёт платежей по договору. Он подтверждает, что договор заключён, и обеспечивает его исполнение. Главное его свойство: у него есть «двойной» режим наказания виновного. Аванс такого режима не имеет, его просто возвращают, если сделки не будет.

Поэтому слово в документе решает многое. Если в расписке написано «задаток», но из текста видно, что договор между сторонами нигде не заключён и обязательства не определены, спор о двойной сумме получится сложным. Подробно про различия мы писали в статье Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать. Если вы продавец, посмотрите и Задаток или аванс: что брать продавцу.

Когда задаток остаётся у продавца

По статье 381 ГК, если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, то есть покупатель, он остаётся у получившего его продавца. Типичные ситуации:

  • покупатель передумал, потому что нашёл вариант интереснее или решил подождать снижения цен;
  • покупатель не вышел на сделку в оговорённый срок без уважительной причины, которую можно подтвердить;
  • покупатель не собрал деньги, хотя уверял, что они есть.

Здесь важно не путать «передумал» и «выяснилась проблема». Если вы увидели в выписке ЕГРН арест или узнали, что в квартире прописан ребёнок, а продавец об этом молчал, отвечает уже не покупатель. Об этом отдельный разбор: Арест появился после задатка: что делать покупателю.

Когда продавец возвращает двойную сумму

Зеркальный случай: за срыв отвечает сторона, получившая задаток. Тогда она возвращает покупателю двойную сумму. Это бывает, когда продавец:

  • продал квартиру другому, воспользовавшись лучшей ценой;
  • в последний момент поднял цену и отказался от прежних условий;
  • не смог подготовить документы или скрыл существенные обстоятельства.

Пример из жизни Ростова. Покупатель вносит задаток за двушку в Железнодорожном районе, назначает дату сделки, а за два дня до неё продавец сообщает, что нашёл покупателя, который даёт больше. Если в расписке или предварительном договоре всё оформлено как положено, продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. А вот если оформлено «на словах» или распиской без указания квартиры и цены, доказывать придётся долго.

Когда задаток просто возвращают

Третий вариант, о котором забывают. Статья 381 говорит: если обязательство прекращено до начала исполнения по соглашению сторон либо из-за невозможности исполнения, задаток возвращается. Здесь нет виновного, и двойной суммы тоже нет.

Невозможность исполнения может возникнуть без чьей-либо вины. Например, продавец умер до регистрации, и сделку уже не провести так, как планировали. Мы разбирали ситуацию в статье Продавец умер до регистрации сделки: что делать покупателю. Решение о том, подходит ли ваш случай под «невозможность», в спорных ситуациях принимает суд, а не стороны.

Банк отказал в ипотеке: чья это вина

Самый частый спор на вторичке. Покупатель внёс задаток, рассчитывая на ипотеку, а банк либо отказал, либо одобрил меньше. Автоматического ответа здесь нет, всё зависит от текста договора и расписки.

Если в документе прямо прописано, что при отказе банка задаток возвращают, вопрос решён. Если такого условия нет, продавец вправе сказать, что риск отказа банка лежит на покупателе. Поэтому условие о возврате при отказе в кредите лучше вписывать заранее. Это один из самых полезных пунктов, а многие его пропускают.

И ещё про банк: оценка может оказаться ниже цены квартиры, и тогда не хватит денег. Что с этим делать, читайте в статье Оценка вышла ниже цены квартиры: что делать покупателю.

Как оформить, чтобы потом можно было вернуть

Порядок простой, но его редко соблюдают целиком.

  • Письменное соглашение о задатке. Он должен быть заключён письменно, в том числе когда сторонам кажется, что можно обойтись словами.
  • Объект и цена. Укажите адрес, кадастровый номер, цену и срок основного договора. Размытое «за квартиру» плохо работает в споре.
  • Условия возврата. Пропишите, что происходит при отказе банка, при выявлении обременений, при отказе органа опеки, если в сделке есть доля ребёнка.
  • Проверка до задатка. Выписка ЕГРН, документы продавца, состав прописанных. Чем больше выяснили до передачи денег, тем меньше шансов, что сделка сорвётся.

Отдельно подумайте, как будут проходить основные расчёты, ведь от этого зависит, какой договор вы подписываете сейчас. Варианты с аккредитивом, эскроу и ячейкой разобраны в статье Аккредитив, эскроу или ячейка: как безопасно получить деньги за квартиру. Договоритесь о способе заранее, и меньше поводов для разногласий останется в день сделки.

Что делать, если сделка уже сорвалась

Сначала спокойно выясните, чья это вина, и перечитайте свой документ. Затем:

  • напишите продавцу письменное требование вернуть деньги, указав основание: ваш случай — невозможность исполнения, вина продавца или условие договора;
  • сохраните переписку, чеки, расписки, скриншоты объявления, где была указана цена;
  • если продавец отказывается, рассматривайте досудебную претензию, а затем обращение в суд.

Не рассчитывайте, что суд автоматически возьмёт вашу сторону. Если вы без причин отказались от покупки, задаток вернуть не получится, и это нормально. Не спешите и с «компромиссами» под давлением: договорённость о частичном возврате лучше зафиксировать письменно.

Когда агентство не нужно, а когда полезно

Честно: если вы покупаете у знакомого и обе стороны спокойно оформляют предварительный договор у нотариуса, агентство здесь вряд ли обязательно. Но если на кону большие деньги, а документы нужно читать и сопоставлять, участие специалиста экономит нервы. В ЯРД за 13 лет работы в Ростове-на-Дону и Таганроге мы видели, как срываются сделки из-за одной пропущенной строки в расписке. При этом гарантировать, что спор не возникнет, не может никто.

Про выбор цены и разговор о скидке тоже есть материал: Торг с покупателем: как отвечать на просьбу о скидке. А чтобы после срыва не оказаться в споре о недействительности самой сделки, полезно знать, чем отличается оспоримая сделка от ничтожной.

Частые вопросы

Можно ли вернуть задаток, если я передумал?

Если за срыв отвечает покупатель, задаток остаётся у продавца. Вернуть его можно только по соглашению сторон, и такое соглашение продавец вправе не подписывать.

Двойной задаток платят автоматически?

Нет. Продавец обязан вернуть двойную сумму, если он виноват в срыве, но на практике деньги часто приходится требовать письменно, а при отказе идти в суд. Чем точнее оформлен задаток, тем проще доказать свою правоту.

Что, если договор вообще не был заключён?

Тогда важно, как называется платёж и что в нём написано. Если ясно, что обязательства по основному договору не возникли, деньги, как правило, подлежат возврату. Но формулировка расписки в таких спорах решает почти всё.

Что делать дальше

Если вы собираетесь внести задаток или уже оказались в сорвавшейся сделке, пришлите нам документы и расскажите ситуацию. Мы посмотрим расписку или предварительный договор и честно скажем, что в них защищает вас, а что нет. Заявку можно оставить на сайте ЯРД.