Если договор долевого участия (ДДУ) расторгли, деньги с эскроу-счёта не достаются ни застройщику, ни банку. Они возвращаются дольщику. Вопрос только в том, на какой счёт: на ваш личный, на залоговый счёт по ипотеке или туда, где действует отдельный порядок для материнского капитала. Разберём все три случая по порядку.

Что происходит со счётом эскроу при расторжении

Пока дом строится, ваши деньги лежат на эскроу-счёте в банке и застройщику недоступны. Основание для выплаты ему одно: разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Что оно значит для покупателя, мы разбирали в статье Разрешение на ввод в эксплуатацию: что оно значит для покупателя.

Если же ДДУ расторгнут по соглашению сторон, по решению суда или вы в одностороннем порядке отказались от договора, то договор счёта эскроу прекращается. Это прямо прописано в статье 15.5 закона 214-ФЗ. Деньги возвращаются дольщику, застройщик их не получает. Сам перевод идёт в сроки, которые установлены 214-ФЗ, а не по усмотрению банка или застройщика.

Важный нюанс: проценты на эскроу не начисляются, а вознаграждение банку-эскроу-агенту вы не платите. Поэтому вернётся ровно та сумма, которую вы внесли, без прироста. Держите в голове: эскроу не вклад.

Случай первый: платили только своими

Самый простой вариант. Вы внесли на эскроу собственные деньги, ипотеки нет. После расторжения договор счёта прекращается, и сумма возвращается вам.

Практический совет: реквизиты своего счёта лучше указать заранее и проверить их. В соглашении о расторжении или в заявлении об отказе от договора неверная цифра в номере счёта превращается в недели переписки с банком. Звучит мелочью, но на таких мелочах люди теряют время.

Ещё один момент: возврат с эскроу и выплата неустойки за просрочку сдачи — это разные деньги и разные обязанности. Сумму с эскроу возвращает банк по закону о счёте эскроу, а неустойку или проценты платит застройщик. Как выбрать между требованием неустойки и расторжением, мы уже писали в статье Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ, здесь повторяться не будем.

Случай второй: часть денег банковские

Если вы покупали с ипотекой, картина другая. Закон говорит так: если ДДУ предусматривает кредитные средства, то при прекращении договора счёта эскроу деньги перечисляются не вам на карту, а на залоговый счёт.

Что это значит на практике:

  • банк-кредитор получает свои деньги обратно в первую очередь, это логично, ведь заём выдан под конкретную квартиру, которой не будет;
  • на ваш личный счёт попадает только то, что остаётся после этого. Свои вложенные деньги, первоначальный взнос, вы получите уже после расчётов по кредиту;
  • кредитный договор после расторжения ДДУ не исчезает сам. Его нужно закрыть или договориться с банком, как закрыть: условия у каждого банка свои, поэтому читайте именно свой кредитный договор и звоните своему менеджеру.

Какой конкретно порядок расчётов с банком будет у вас, зависит от кредитного договора, и общей схемы на все случаи нет. Если есть сомнения, спросите банк письменно до подписания соглашения о расторжении.

Есть и неприятный риск, о котором редко говорят: пока идут процедуры, проценты по кредиту могут продолжать капать. Поэтому сроки расторжения и погашения выгодно согласовывать вместе, а не по очереди.

Случай третий: маткапитал

Для средств материнского капитала в статье 15.5 действует отдельный порядок: пункты 7–8.1 описывают его отдельно от обычных денег. Пересказывать детали по пунктам мы не будем: порядок особый, и деньги маткапитала нельзя считать обычными деньгами, которые просто вернутся на карту.

Что стоит сделать вам:

  • до расторжения уточнить в фонде, который выдавал сертификат, как будет оформлен возврат именно вашей части;
  • разделить в бумагах, какая часть суммы своя, какая ипотечная, какая из маткапитала;
  • не рассчитывать, что маткапитал можно сразу «пустить» в другую квартиру: сначала должен завершиться возврат.

Если вы позже захотите потратить маткапитал на дом по другой схеме, посмотрите материал Маткапитал и эскроу: как платить подрядчику с 2025 года. А если в новой покупке нужно выделять доли детям, пригодится статья Доли детям по маткапиталу: когда и как выделить.

Если вы покупали по рассрочке или по переуступке

Две схемы дают особые вопросы.

С рассрочкой всё зависит от того, как устроен договор: часть суммы может ещё не лежать на счёте, и вернут вам только то, что реально внесено. Как деньги защищены в этом случае, читайте в материале Рассрочка и эскроу: защищены ли деньги.

С переуступкой есть правило из части 10 статьи 15.5: при уступке прав по ДДУ к новому дольщику переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу с момента регистрации уступки. Значит, если вы купили квартиру у прежнего дольщика, то при расторжении возврат придёт уже вам, а не ему. Но саму сделку нужно проверять особенно внимательно, об этом подробно в статье Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть.

Что может пойти не так

Честно о рисках, потому что красивой картинкой «деньги вернутся быстро и сами» здесь не отделаться.

  1. 1.Спор о причине расторжения. Если застройщик не согласен с вашим отказом от договора, вопрос может дойти до суда. Деньги на эскроу тем временем остаются на счёте.
  2. 2.Неточные реквизиты. Ошибка в номере счёта или в ФИО задерживает перевод.
  3. 3.Путаница с ипотекой. Вы ждёте возврата на карту, а деньги ушли на залоговый счёт. Это не ошибка банка, это норма закона.
  4. 4.Ожидание процентов. Приращения не будет. Если рассчитывали «заработать» на сумме за время ожидания, не получится.
  5. 5.Дата регистрации. Сам ДДУ регистрируется электронно, и это стоит помнить при любых изменениях договора. В статье ДДУ регистрируют только электронно: что это значит для покупателя описано, как это работает сейчас.

Если пока вы только выбираете квартиру, в первую очередь читайте общий разбор Покупка квартиры в новостройке: 214-ФЗ и эскроу в Ростове. А про то, что входит в гарантии застройщика после сдачи, — в статье Гарантия застройщика: что входит и почему важна дата ДДУ.

Когда агентство не нужно

Если у вас простая ситуация, собственные деньги, застройщик согласен на расторжение, соглашение типовое, вы справитесь сами. Достаточно внимательно прочитать соглашение, проверить реквизиты и сохранить подтверждения подачи документов.

Помощь нужна там, где слоями наложено сразу несколько условий: ипотека плюс маткапитал плюс спор о причине расторжения, или переуступка с неочевидной цепочкой собственников. В таких случаях полезно, чтобы кто-то посмотрел договор до подписания и сверил, куда по нему пойдут деньги.

Частые вопросы

Вернут ли деньги с эскроу, если застройщик не согласен на расторжение? Если есть законные основания для отказа от договора, то да, договор счёта эскроу прекращается, а деньги возвращаются дольщику. Если стороны спорят, вопрос решает суд. Исход зависит от конкретных обстоятельств, поэтому по сложным спорам лучше консультироваться с юристом.

На какой счёт вернутся деньги, если квартира покупалась в ипотеку? Если ДДУ предусматривает кредитные средства, деньги перечисляются на залоговый счёт, а не на личный счёт дольщика. Дальше расчёты идут по условиям кредитного договора.

Начислят ли проценты за время, пока деньги лежали на эскроу? Нет. По части 5 статьи 15.5 проценты на сумму на счёте эскроу не начисляются. Вернётся ровно та сумма, которая была внесена.

Что дальше

Если вы застряли с расторжением ДДУ или только думаете об этом, пришлите нам договор и расскажите, как оплачивали квартиру. Мы спокойно посмотрим, куда пойдут деньги, и скажем, нужен ли вам вообще посредник. Оставьте заявку на сайте, и мы свяжемся с вами в удобное время.