Срок эскроу-счёта не бесконечный, и привязан он к сроку сдачи дома. По закону он не может быть больше срока ввода дома в эксплуатацию из проектной декларации более чем на шесть месяцев. Если застройщик сдвинул сдачу, деньги не пропадают и не уходят ему досрочно, но у дольщика появляются дела, о которых лучше знать заранее. Разберём, как это устроено и что делать.

Откуда берётся срок эскроу-счёта

При покупке по ДДУ деньги вы вносите не застройщику, а на специальный счёт в банке. Сделать это можно только после госрегистрации договора. Банк хранит сумму и отдаёт её застройщику, когда дом построен. Это условное депонирование, и у него есть срок, который прописан в договоре счёта.

Правило из статьи 15.5 закона 214-ФЗ такое: срок депонирования не должен превышать срок ввода дома в эксплуатацию, указанный в проектной декларации, больше чем на шесть месяцев. То есть к плановой дате сдачи закладывается запас на полгода. Если вы раньше читали, как работает схема в целом, то суть вы знаете. Подробнее про саму защиту денег есть в статье Покупка квартиры в новостройке: 214-ФЗ и эскроу в Ростове.

Когда застройщик получает деньги

Банк перечисляет деньги застройщику не позднее десяти рабочих дней после того, как тот представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию или сведения о размещении этой информации в ЕИСЖС. Деньги могут пойти и на погашение целевого кредита застройщика.

Обратите внимание: ключевое здесь именно разрешение на ввод, а не подписанный вами акт приёма-передачи и не ваша готовность заехать. Что это за документ и почему он важен покупателю, мы разбирали отдельно: Разрешение на ввод в эксплуатацию: что оно значит для покупателя.

Пока разрешения нет, деньги лежат на счёте. Это и есть смысл схемы: застройщик не может потратить ваши средства на что-то другое, пока дом не достроен.

Что происходит, если сдачу перенесли

Перенос срока сдачи сам по себе не означает, что эскроу-счёт закрывается или что деньги куда-то уходят. Пока дом не введён, средства остаются у банка. Но срок счёта и срок сдачи теперь надо смотреть вместе.

Обычно картина такая. Если ввод дома сдвинулся, но в пределах запаса, предусмотренного договором счёта, ничего делать не нужно. Если же сдача уходит дальше, чем рассчитан срок депонирования, он должен быть продлён. В законе прямо сказано, что по заявлению дольщика срок можно продлить. Про механику заявления лучше уточнить в своём банке и в договоре счёта: у каждой организации своя форма и порядок подачи.

Главное, что стоит запомнить: не надо ждать, пока срок истечёт. Если вы видите, что дом явно не успевают сдать, сверьте дату окончания депонирования из договора счёта с новой плановой датой сдачи и узнайте в банке, как оформляется продление.

Что делать дольщику: короткий порядок

Узнав о переносе, действуйте по списку.

  • Найдите договор счёта эскроу и посмотрите срок депонирования, а не только срок передачи квартиры в ДДУ.
  • Сверьте его с проектной декларацией и с новой плановой датой ввода дома. Декларация публикуется в ЕИСЖС.
  • Если сдача уходит за пределы срока счёта, уточните в банке, как подать заявление о продлении.
  • Письменно получите от застройщика уведомление о переносе и сохраните его.
  • Отдельно решите, что делать с самой просрочкой: требовать неустойку или расторгать договор.

Про последний пункт у нас есть подробный разбор: Застройщик перенёс срок сдачи: что делать дольщику. А сравнение двух путей, неустойки и расторжения, лежит здесь: Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ. Не будем повторять их здесь, скажем лишь, что эти решения не зависят от продления счёта: можно продлить депонирование и параллельно требовать неустойку.

Что будет, если вы расторгнете договор

Если вы решите выйти из сделки, договор счёта эскроу прекращается, а деньги возвращаются дольщику. Если по ДДУ вы использовали кредит, деньги перечисляются на залоговый счёт. Для материнского капитала действует отдельный порядок. Сроки возврата устанавливает 214-ФЗ, и называть конкретные числа дней без привязки к вашему случаю мы не будем, это тот самый момент, когда лучше смотреть текст закона и свой договор.

Важный нюанс: процентов на сумму на эскроу не начисляется. Вы не заработаете на том, что дом строят дольше, и банку-эскроу-агенту за хранение вы тоже не платите. То есть задержка стоит вам не денег на счёте, а упущенного времени и возможной аренды, пока вы ждёте ключи.

Подводные камни, о которых молчат

Честно скажем, где бывают сложности.

Продление не автоматическое. Рассчитывать, что банк сам всё продлит, не стоит. Закон говорит про заявление дольщика, поэтому инициатива обычно ваша.

Три месяца без взноса. Банк вправе отказаться от договора счёта, если деньги на него не внесли более трёх месяцев. Это не про перенос сдачи, но про ситуацию, когда вы затянули с оплатой после регистрации ДДУ. Поэтому после регистрации договора не откладывайте платёж: про сам порядок регистрации читайте в материале ДДУ регистрируют только электронно: что это значит для покупателя. Если вы платите частями или у вас есть сомнения по срокам, лучше заранее обсудить это с менеджером банка, а не ждать письма.

Рассрочка. Если у вас рассрочка, а не полная оплата сразу, схема защиты имеет свои особенности. Прочитайте Рассрочка и эскроу: защищены ли деньги.

Уступка. Если вы покупаете квартиру у дольщика, права по счёту эскроу переходят к вам с момента регистрации уступки. Нюансы собраны в материале Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть.

Когда агентство не нужно

Сверить два срока и написать заявление в банк вы можете сами. Для этого достаточно договора, проектной декларации и пары звонков. Юрист или агент нужны, если застройщик отказывается отвечать, дом стоит без движения, а вы не понимаете, какой путь выбрать: ждать, требовать неустойку или выходить из ДДУ. Также полезна помощь, если вы только выбираете квартиру и хотите заранее оценить, насколько реалистичны заявленные сроки. На этом этапе сравнение застройщиков по истории сдачи объектов экономит больше всего нервов. О гарантийной стороне, которая начинается после сдачи, читайте в статье Гарантия застройщика: что входит и почему важна дата ДДУ.

Частые вопросы

Могут ли деньги с эскроу уйти застройщику раньше, если он перенёс сдачу? Нет. Банк перечисляет деньги после того, как застройщик представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию или сведения о его размещении в ЕИСЖС. Перенос срока этого условия не отменяет.

Что делать, если срок эскроу-счёта заканчивается раньше, чем сдадут дом? Срок депонирования по заявлению дольщика можно продлить. Сверьте дату в договоре счёта с новой датой ввода и обратитесь в банк за порядком подачи заявления, пока срок не истёк.

Начисляются ли проценты, пока дом строят дольше? Нет. На сумму на счёте эскроу проценты не начисляются, а банку за ведение счёта вы тоже не платите.

Если сроки по вашему дому поехали, а в договорах и документах банка разбираться некогда, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим бумаги, подскажем, какие шаги имеют смысл в вашей ситуации, и честно скажем, если справиться можно самостоятельно.