Если в названии компании, которая продаёт квартиры в строящемся доме, есть слова «специализированный застройщик», это не маркетинг. Так по закону называют застройщика, который вправе работать по правилам 214-ФЗ. Для покупателя это первый и самый простой фильтр: нет этих слов в наименовании — разговор о квартире на этапе котлована лучше остановить. Но и обратное неверно: статус сам по себе не делает дом построенным и сроки выполненными. Разберёмся, что он даёт на практике.
Что такое специализированный застройщик по закону
По 214-ФЗ (п. 1 ст. 2) застройщик, который привлекает деньги дольщиков, — это хозяйственное общество, в наименовании которого есть слова «специализированный застройщик». К такой компании закон предъявляет требования: к её опыту и к правам на земельный участок. Конкретные параметры опыта мы здесь нарочно не приводим: они меняются, и правильнее смотреть действующую редакцию закона и определения, а не пересказ в блоге.
Практический смысл простой. Раньше квартиры в стройке мог продавать почти кто угодно, и именно из этого выросла история с обманутыми дольщиками. Статус специализированного застройщика — попытка отсечь случайные компании, у которых нет ни опыта, ни земли, а есть только красивый рендер.
Что это даёт покупателю
Три вещи, которые можно проверить самому.
- Есть требования к опыту. Компания не может быть созданной «под один проект» без всякой истории — закон ждёт от неё подтверждённой квалификации.
- Есть права на участок. Привлекать деньги дольщиков застройщик вправе только после получения разрешения на строительство, публикации проектной декларации и при наличии права на земельный участок (ч. 1 ст. 3). Статус — лишь одно звено в этой цепочке.
- Понятный набор договоров. Деньги граждан на строительство многоквартирного дома до ввода в эксплуатацию допускается привлекать только по ДДУ либо через ЖСК, причём для ЖСК — лишь в особых случаях (ч. 2 ст. 1). Если вам предлагают что-то третье, это повод насторожиться.
О том, как устроена сделка по 214-ФЗ целиком, у нас есть отдельный материал: Покупка квартиры в новостройке: 214-ФЗ и эскроу в Ростове.
Чего статус не гарантирует
Здесь большинство покупателей ошибается. Слова в названии не означают, что:
- дом сдадут в срок;
- проект не изменят в процессе;
- стройка не встанет;
- качество будет хорошим.
Это именно допуск к рынку, а не знак качества. Бывают специализированные застройщики, которые переносят сроки, и бывают те, чьи дома принимают без единого замечания. Разница видна только по истории конкретной компании и по её домам. Поэтому статус нужно читать вместе с остальной проверкой, а не вместо неё. Как её провести по шагам — в статье Как проверить застройщика перед покупкой новостройки.
Где посмотреть и что сверить
Порядок такой, и он занимает вечер, а не неделю.
- 1.Откройте проектную декларацию дома — она должна быть опубликована до начала привлечения денег. Название застройщика в ней должно совпадать с тем, кто указан в договоре, буква в букву.
- 1.Сверьте наименование в ДДУ, в декларации и в разрешении на строительство. Расхождение — например, одна компания строит, а договор подписывает аффилированная с ней структура — повод задать прямой вопрос.
- 1.Убедитесь, что в названии именно слова «специализированный застройщик», а не что-то похожее вроде «строительная компания» или «девелопмент». Для продажи по 214-ФЗ нужен именно статус.
- 1.Посмотрите, какой вам предлагают договор. ДДУ регистрируется в электронном виде — подробности в материале ДДУ регистрируют только электронно: что это значит для покупателя.
Если вы покупаете не у застройщика напрямую, а через переуступку, проверять нужно и первичного застройщика, и цедента. Об этом — Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть.
Какие схемы выпадают из закона
Самая частая причина, по которой в разговоре всплывает вопрос о статусе, — предложение «не по ДДУ». Это может быть предварительный договор, вексель, паевой взнос, «заём», договор о намерениях. Менеджер объяснит, что так выгоднее, быстрее и без лишней бюрократии. Не поддавайтесь на это без юридической проверки.
Закон прямо запрещает привлекать деньги граждан с нарушением перечисленных выше правил. Но важная деталь: такую сделку суд может признать недействительной только по иску самого гражданина (ч. 2.1 ст. 1). То есть защита работает, если вы о ней знаете и сами идёте в суд, — а не включается автоматически. На практике покупатель в такой схеме остаётся один на один с компанией и с вопросом, вернут ли ему деньги.
Поэтому простой тест: если в договоре нет слов «долевого участия в строительстве», а застройщик не может объяснить, почему так, — лучше уйти. Отдельно про ситуацию с бронью мы писали здесь: Бронирование квартиры у застройщика: что даёт и чем рискуете.
Что происходит после ввода дома
ДДУ — это договор на строительство, и заключить его возможно только до ввода дома в эксплуатацию (ч. 2 ст. 1). После ввода нераспроданные квартиры застройщик продаёт уже по обычному договору купли-продажи. Статус остаётся тем же, но защитные механизмы 214-ФЗ к такой сделке применяются иначе, поэтому внимательнее смотрите на документы и расчёты. Подробно этот сюжет мы разберём в отдельной статье из этой серии.
Ещё одно правило, которое полезно знать заранее: передать квартиру застройщик может только после получения разрешения на ввод и не позднее срока по договору. Если передача просрочена больше чем на два месяца, дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке (ч. 1 ст. 9). Что выбрать — неустойку или расторжение, разобрано здесь: Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ, а про перенос сроков — Застройщик перенёс срок сдачи: что делать дольщику.
Когда статус можно не изучать так глубоко
Честно: если вы покупаете квартиру в уже сданном доме у собственника, статус застройщика вам почти не нужен — это обычная сделка на вторичном рынке с другим набором проверок. Нужен он тогда, когда вы платите за то, чего ещё нет. Заодно помните про срок: объявление и реальный въезд могут сильно различаться, об этом — Срок сдачи новостройки: почему в объявлении один год, а въезд через три.
Вопросы и ответы
Достаточно ли слов «специализированный застройщик» в названии, чтобы покупать?
Нет. Это обязательное условие, но не единственное. Нужны ещё разрешение на строительство, опубликованная проектная декларация и право на участок, а договор должен быть ДДУ.
Можно ли покупать квартиру в новостройке не по ДДУ?
До ввода дома закон допускает привлечение денег граждан только по ДДУ либо через ЖСК в особых случаях. Любая другая схема — повышенный риск, и решение о том, оспаривать ли её, придётся принимать вам самому.
Как быстро проверить, что компания именно та, кем себя называет?
Сверьте наименование в договоре, проектной декларации и разрешении на строительство. Если везде одно и то же юридическое лицо со статусом в названии, первая проверка пройдена.
Что дальше
Если вам предложили квартиру в новостройке и вы сомневаетесь, та ли это схема, — пришлите нам название компании и проект договора. В ЯРД мы 13 лет работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге, смотрим такие документы перед сделкой и скажем прямо, если риск не стоит скидки. Оставьте заявку, и мы посмотрим вместе.