Короткий ответ: нет, проценты на эскроу-счёт не начисляются, и платить банку за его ведение вам тоже не нужно. Обе нормы прямо записаны в части 5 статьи 15.5 закона 214-ФЗ. Но у этой простой фразы есть нюансы, из-за которых покупатели путаются: кто тогда зарабатывает на ваших деньгах, чем эскроу отличается от вклада и что делать, если вам обещают «доход на эскроу». Разберём по порядку.

Что говорит закон

Статья 15.5 214-ФЗ устанавливает два правила. Первое: на сумму, которая лежит на счёте эскроу, проценты не начисляются. Второе: банк, который выступает эскроу-агентом, не получает вознаграждения за открытие и ведение счёта. То есть ни вы не получаете доход, ни с вас не удерживают плату за хранение.

Это важная деталь именно для договора долевого участия. Эскроу здесь не инструмент накопления, а механизм защиты: деньги лежат у банка и не принадлежат ни вам, ни застройщику, пока дом не введён в эксплуатацию. Если относиться к нему как к вкладу, ожидания разойдутся с реальностью.

Чем эскроу отличается от вклада

Вклад работает в вашу пользу: банк берёт деньги и платит за них проценты. Эскроу-счёт по ДДУ устроен иначе. Вы вносите всю цену квартиры, и она замораживается до наступления условия: застройщик должен представить разрешение на ввод дома или сведения о размещении этой информации в ЕИСЖС. Только после этого банк перечисляет деньги застройщику, и сделать это он обязан не позднее десяти рабочих дней.

Если дом так и не сдали или вы расторгли договор, деньги вернутся вам. Вернутся именно та сумма, которую вы внесли, без накопленного дохода. Поэтому считать эскроу способом «подзаработать» на ожидании сдачи не стоит: за два-три года стройки инфляция съест часть покупательной способности суммы, и это честный минус схемы для дольщика.

Подробнее о том, как работает защита и чем она отличается от схем с рассрочкой, мы писали в статье Рассрочка и эскроу: защищены ли деньги.

Кто тогда зарабатывает на этих деньгах

Вопрос законный, и его задают часто. В части 6 статьи 15.5 сказано, что деньги, поступившие застройщику после ввода дома, могут идти на погашение целевого кредита, взятого на строительство. Именно в этом логика всей конструкции: пока дом строится, застройщик кредитуется в банке под проектное финансирование, а средства дольщиков на эскроу работают как обеспечение и как источник погашения этого кредита, когда дом готов.

Для покупателя это означает два вывода. Во-первых, отсутствие процентов на вашей стороне не значит, что где-то вас обманывают: так задумал закон. Во-вторых, застройщик с эскроу получает финансирование дешевле, когда у него много проданных квартир, а это объясняет, почему на ранних стадиях стройки цена ниже. Ниже цена, но дольше ждать и дольше деньги лежат без дохода. Решать, что выгоднее, нужно под свою ситуацию. Сравнение цен по стадиям готовности у нас разобрано в материале Покупка квартиры в новостройке: 214-ФЗ и эскроу в Ростове.

Что, если обещают доход на эскроу

Встречаются предложения, где менеджер говорит: «Положите деньги на эскроу, и вам ещё начислят проценты». По тексту закона для расчётов по ДДУ такого нет. Если вам обещают проценты, стоит остановиться и выяснить, о каком именно продукте идёт речь. Возможны три варианта:

  • это не эскроу по ДДУ, а другой счёт или вклад, который называют похожим словом;
  • проценты платит не банк, а сам застройщик в виде скидки или бонуса, и тогда это должно быть записано в договоре;
  • это просто маркетинг, за которым ничего нет.

Требуйте условия письменно и сверяйте с договором счёта эскроу и самим ДДУ. Устное обещание менеджера юридической силы не имеет. Если застройщик сам вызывает у вас вопросы, начните с материала Как проверить застройщика перед покупкой новостройки.

Платит ли дольщик банку за открытие счёта

По закону вознаграждение эскроу-агенту не выплачивается, то есть за открытие и ведение счёта банк с дольщика не берёт. Но на практике встречаются смежные платежи, которые путают с платой за эскроу. Например, комиссия за перевод денег с вашего счёта на эскроу или услуги по ипотечной сделке: оценка, страхование, подача документов на регистрацию. Это отдельные услуги, и их стоимость нужно смотреть в тарифах банка и в договоре.

Практический совет: перед внесением денег попросите банк показать, из чего складывается итоговая сумма платежей по сделке. Если в списке есть строка «плата за эскроу», уточните её основание. Для расчётов по ДДУ ссылайтесь на часть 5 статьи 15.5 и просите объяснить, что именно оплачивается.

Когда внесённые деньги всё-таки пригодятся вам

Деньги на эскроу вы получите назад в нескольких ситуациях. При расторжении ДДУ или одностороннем отказе от него договор счёта эскроу прекращается, и деньги возвращаются дольщику. Если по ДДУ вы использовали кредитные средства, они перечисляются на ваш залоговый счёт. Для материнского капитала предусмотрен отдельный порядок, он описан в частях 7–8.1 той же статьи. Сроки возврата устанавливает 214-ФЗ, а в договоре они должны быть прописаны так же.

Решение о том, расторгать договор или ждать и требовать неустойку, зависит от обстоятельств. Мы разбирали его отдельно в статье Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ. Если у застройщика сдвинулись сроки, откройте также Застройщик перенёс срок сдачи: что делать дольщику.

Ещё один нюанс: банк вправе в одностороннем порядке отказаться от договора счёта эскроу, если деньги на него не внесены более трёх месяцев (часть 7.1 статьи 15.5). Поэтому не затягивайте с оплатой после регистрации ДДУ. Оплата по ДДУ допустима только после регистрации договора и только безналично. Как проходит регистрация сегодня, рассказано в статье ДДУ регистрируют только электронно: что это значит для покупателя.

Что проверить, чтобы не переплатить зря

Раз дохода от эскроу нет, ваша защита от лишних трат строится на внимательности. Мы советуем пройти по короткому списку:

  • в ДДУ указан способ защиты денег: эскроу или взносы в компенсационный фонд (часть 4 статьи 4);
  • счёт открывается в банке, который вправе это делать: только уполномоченный банк, отвечающий требованиям Правительства к кредитному рейтингу;
  • в договоре счёта нет платы за ведение счёта и нет процентов, которые якобы «положены»;
  • вы понимаете, когда и на каких основаниях деньги уйдут застройщику: после ввода дома, а не по графику «этапов»;
  • вы знаете, что средства на эскроу-счетах для расчётов по ДДУ входят в систему страхования АСВ; конкретный лимит страхового возмещения смотрите на сайте АСВ, там актуальная цифра.

Про ИЖС и особенности эскроу при строительстве частного дома есть отдельный материал: Эскроу при строительстве дома: как работает и кому нужно. А если в сделке участвует маткапитал, пригодится Маткапитал и эскроу: как платить подрядчику с 2025 года.

Когда вмешательство агентства не нужно

Честно скажем: сам по себе вопрос «идут ли проценты на эскроу» не требует сопровождения. Ответ есть в законе, и его можно проверить за несколько минут. Агентство нужно, когда вы выбираете застройщика и объект, сравниваете условия, проверяете договор и документы или сомневаетесь в сделке с переуступкой. О последней мы писали в статье Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть. При уступке к новому дольщику переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу с момента регистрации уступки (часть 10 статьи 15.5).

Частые вопросы

Можно ли получить проценты, если деньги лежат на эскроу долго? Нет. Для расчётов по ДДУ проценты на сумму на счёте эскроу не начисляются, это норма части 5 статьи 15.5 214-ФЗ.

Нужно ли платить банку за открытие эскроу-счёта по ДДУ? Нет, вознаграждение банку-эскроу-агенту не выплачивается. Но отдельные услуги банка по ипотеке, оценке или страхованию к эскроу не относятся и оплачиваются по своим тарифам.

Какой лимит страховки на эскроу-счёте? Средства на таких счетах входят в систему страхования АСВ, но цифру мы не называем, чтобы не дать устаревшее значение. Актуальный лимит лучше смотреть на сайте АСВ.

Если вы выбираете квартиру в новостройке Ростова или Таганрога и хотите, чтобы кто-то прочитал ДДУ и договор счёта вместе с вами, оставьте заявку. Мы посмотрим документы, объясним спорные места и честно скажем, где агентство вам не нужно.